Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусы

Почему покупателям не нравятся кафе в жилых домах и какие заведения способны снизить востребованность квартир во всем доме

Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусы

Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС

Перед тем как приобрести квартиру в многоэтажном доме, 100% покупателей интересуются, что расположено на первом этаже, утверждают в агентстве недвижимости «Бест-Новострой». Риелторы обнаружили эту тенденцию, анализируя собственную базу клиентов, в которую вошли 30 тыс. человек.

Большинство других риелторских агентств, опрошенных «РБК-Недвижимостью», подтвердили, что характеристики объектов на первом этаже оказывают заметное влияние на впечатление от квартиры, даже если она находится на верхних этажах.

Такую зависимость зафиксировали агентства «Миэль», «Этажи», «Релайт-Недвижимость», «Азбука жилья», «Мегаполис-Сервис» и Est-a-Tet.

На первых этажах типовых многоэтажек в городах России могут быть как обычные квартиры, так и коммерческие объекты — магазины, аптеки, рестораны, салоны массажа или парикмахерские, в отдельных случаях там располагаются библиотеки, детские сады и даже медицинские учреждения.

В отличие от вторичного рынка среди новостроек в Москве и Московской области выбора нет — в столичном регионе размещение жилья на первых этажах новых домов запрещено.

Такой запрет создает «комфортную, удобную и привлекательную среду обитания человека», а также обеспечивает «территориальную доступность объектов социального и коммунально-бытового значения для местных жителей», считают в правительстве Подмосковья. Россияне не всегда согласны с такой трактовкой, сообщили риелторы в ответ на вопрос «РБК-Недвижимости».

Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусы

Для получения разрешения на строительство жилых домов в Москве столичные девелоперы обязаны сделать первые этажи нежилыми ( Тимирханова/Интерпресс/ТАСС)

Почему жителям не нравятся магазины

Продуктовые магазины и заведения общепита — самые нежелательные соседи для жителей многоэтажных домов, рассказал «РБК-Недвижимости» директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

«Большинство людей опасаются грызунов и тараканов, которые могут распространиться от таких объектов, а также постороннего шума и запаха. Особенно сильно подвергаются этому влиянию нижние этажи — в том числе из-за того, что рядом с ними проходят вытяжки кафе и магазинов», — объяснил Бернадский.

«Если на первом этаже находится крупный торговый центр, магазин, реализующий алкоголь, бар, клуб или ресторан, то это отрицательно сказывается на ликвидности квартир, так как покупатели стараются выбрать жилье в тихом месте.

Как показывает практика, большинство клиентов от приобретения квартиры в доме с крупным торговым центром на первом этаже отказываются», — поддержала коллегу Ольга Козлова из агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

Свое нежелание покупать квартиры в домах с магазинами и ресторанами на первых этажах покупатели обосновывают тем, что боятся неприятного запаха от продуктов или готовки еды, заявил генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.

«Есть и другие причины, — добавил Барсуков. — Продукты и товары будут разгружать ранним утром. Неизбежен шум от большого количества людей или от самого заведения. Возникнут проблемы с парковкой во дворе.

Также покупатели не любят другие шумные и активно посещаемые заведения, например салоны красоты». «Если владельцы [кафе или магазина] не соблюдают санитарные нормы, могут завестись тараканы и крысы. К тому же поставка продукции — это регулярные визиты огромных грузовиков во двор.

А вот заведение, которое облегчит покупку квартиры, я затрудняюсь назвать», — рассказал Андрей Алферов из риелторского агентства «Этажи».

Минусом становится и яркий свет, идущий от вывески коммерческого помещения и мешающий жильцам спать, заявил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

«Совсем недавно мой знакомый отказался от покупки квартиры в доме, в котором располагался пивной бар, не оборудованный санузлом. Даже привлекательная цена и отличное состояние объекта не стали решающим фактором при выборе квартиры для его семьи.

Такие ситуации всегда есть и будут», — рассказал вице-президент риелторского агентства «Мегаполис-Сервис» Александр Целыковский.

Магазины на первом этаже влияют также на заполненность мусорных баков и общую чистоту у дома, обратил внимание ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин.

«К сожалению, очень часто сотрудники продуктовых магазинов нарушают санитарно-эпидемиологические нормы, пренебрегают чистотой, экономят на дезинфекции, — перечислил Лунин.

 — Неприятности доставляют и запахи — как из магазинов, так и из находящихся рядом мусорных контейнеров, куда выкидывают тару и испорченные продукты. Плюсов никаких.

Что касается развлекательных заведений на первом этаже — то это шум, запах табака и пьяные оргии по ночам. Не спасает ни шумоизоляция, ни гидроизоляция, ни пластиковые окна. Порой наличие такого заведения на первом этаже дома перечеркивает все его плюсы».

Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусы

Отдельные клиенты сразу просят риелторов подобрать им жилье в доме, на первом этаже которого нет кафе и магазинов, рассказали «РБК-Недвижимости» в московских агентствах. Обычно с таким запросом приходят те, у кого уже был негативный опыт проживания в доме с рестораном или баром ( ИТАР-ТАСС/Интерпресс/Петр Ковалев)

Бар через стенку

Сильнее всего наличие магазинов и баров на первом этаже сказывается на квартирах, расположенных через стенку — то есть в других помещениях на первом этаже либо на втором-третьем этажах непосредственно над заведением общепита, рассказали риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Если магазин, пристроенный к дому, имеет козырек, на нем часто скапливается большое количество мусора, который сбрасывают вниз «сознательные» жильцы верхних этажей», — заявил Сергей Шлома.

В щелковском агентстве недвижимости «Оранж» дополнительным недостатком подобных козырьков назвали проблему с безопасностью жильцов. «Такое «соседство» может помочь злоумышленникам пробраться в квартиру», — указала руководитель агентства Олеся Рудакова.

Квартира над магазином или баром часто превращается в неликвидную уже на стадии просмотра. «Например, для клиента подбиралась квартира в пешей доступности от станции метро «Щелковская», — рассказал Александр Лунин. — Попалась хорошая квартира на втором этаже.

Оптимальная площадь, неплохой ремонт, от метро восемь минут пешком. И цена на 20% ниже рынка. На просмотр пришли вечером, и все встало на свои места: на первом этаже расположился диско-бар, слышимость в помещении бара и в квартире одинаковая, по выходным, скорее всего, заснуть вообще невозможно.

Хозяйка отметила, что несколько раз судилась с хозяевами бара, но ничего не меняется».

Согласиться на просмотр квартиры на втором этаже готов лишь один из десяти покупателей жилья, подсчитали в «Инком-Недвижимости». «Второй этаж считается не особо привлекательным с точки зрения проживания, а вот к объектам на третьем этаже проявляют интерес все десять клиентов из десяти, — заявил Шлома.

 — Размер дисконта между квартирами на первом и втором этажах доходит иногда до 20%, между вторым и третьим этажами может составлять 10–15%, а, соответственно, между первым и третьим — около 30%. Редко на первых этажах встречаются кожно-венерологические диспансеры или поликлиники.

Это соседство влияет на стоимость квартир, находящихся непосредственно над подобными объектами».

Бывает ли тихое соседство

Не все коммерческие помещения затрудняют продажу квартир в доме, рассказали риелторы: среди арендаторов находятся и вполне безобидные компании.

«Достаточно нейтрально клиенты относятся к расположенным на первых этажах офисам, отделениям банков и парикмахерским», — перечислил руководитель московского агентства недвижимости Liana Никита Орлов.

«Наличие на первом этаже фитнес-центра или детского развивающего центра только приветствуется: это повышает уровень комфорта жизни», — уверена Ольга Козлова из «Миэля».

По словам Александра Лунина из «Азбуки жилья», на вторичном рынке Москвы сложилось заблуждение, что наличие на первом этаже пункта милиции, домоуправления или паспортного стола позитивно влияет на обстановку в районе. «Считается, там, где полиция, не воруют.

Это частое заблуждение, — рассказал Лунин. — Домушники вообще не обращают внимания на то, что находится по соседству — так же как и на якобы усиленную охрану муниципальных учреждений.

А вот пьяные возгласы задержанных и шум звуковых сирен — это очевидное последствие [такого соседства]».

«Иногда первые этажи жилых домов, соседствующие с нежилыми помещениями, легче продать за счет перевода в нежилой формат, поскольку жилье на первом этаже в принципе менее ликвидно, а в окружении офисов — тем более», — порекомендовал Алексей Бернадский из Est-a-Tet. «Один раз я помогал инвестору выкупить весь первый этаж под мини-отель. Провели собрание с собственниками, собрали подписи и получили разрешение», — привел пример Андрей Алферов.

Снижается ли стоимость квартир

«Нехорошее» соседство снижает ликвидность конкретной квартиры, а это, в свою очередь, влияет на цену и сроки экспозиции, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентстве «Этажи». «Дисконт по сравнению с аналогичными предложениями от такого соседства может составить 5–7%, — подтвердил Бернадский из Est-a-Tet.

 — Если речь идет о больших продуктовых магазинах, шумных кафе или круглосуточных барах, скидка может доходить до 10%; если у магазина еще и большой козырек — то свыше 10%.

Порой на всем доме отражается наличие «не самого приятного соседства»: в редких случаях, когда речь идет о совсем шумном кафе, разница в цене между объектами в таком доме и доме по соседству может доходить до 2%».

В целом чем выше расположена квартира, тем меньше на ее ликвидность влияют заведения на первом этаже, отметили в агентстве «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Продажа таких объектов — очень тяжелый процесс, и очень часто снижение цены не влияет на скорость продажи», — заявил Константин Барсуков.

Иногда собственники или арендаторы коммерческих площадей стараются самостоятельно урегулировать все разногласия с жильцами. «Одно кафе просто выкупило все квартиры на втором этаже в подъезде, — рассказал Андрей Алферов из «Этажей». — Чтобы эта недвижимость не была балластом, владельцы сдавали ее в аренду с большими скидками «за неудобства». Такие квартиры охотно снимали».

Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусы

Магазин по продаже алкоголя в многоквартирном доме. В прошлом году в Госдуму внесли законопроект, который запрещает торговлю спиртными напитками в жилых домах, однако парламентарии не поддержали эту инициативу ( Вячеслав Прокофьев/ТАСС )

Кому нужны магазины на первом этаже

Коммерческие объекты на первом этаже жилых домов нравятся пенсионерам и «антисоциальным элементам» (обычно так называют пьяниц), сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Мегаполис-Сервис» и «Азбука жилья». «Для людей пожилого возраста, которые при переезде выбирают, как правило, второй этаж, наличие на первом этаже аптеки или отделения банка может служить дополнительным плюсом», — заявил Александр Целыковский.

«Есть особая группа покупателей, для которых все эти учреждения в доме превращаются в очевидные плюсы. Их логика: «Очень хорошо. Спустился — и сразу в магазине». К примеру, это антисоциальные граждане, которые очень любят, когда питейные заведения находятся рядом. Но эта категория граждан не составит даже одного процента от всех покупателей», — рассказал Александр Лунин из «Азбуки жилья».

Региональные особенности

В разных регионах России проявляется собственная специфика. К примеру, в городах с суровым климатом квартиры на втором-третьем этажах стоят дороже лотов на верхних, рассказали «РБК-Недвижимости» в оренбуржском агентстве «Единый центр недвижимости» и общероссийской компании «Мегаполис-Сервис».

Из-за холодных зим и сильных ветров квартиры на верхних этажах считаются более холодными, а потому стоят дешевле, объяснили риелторы.

«Что касается жилья на втором этаже, то кому-то из покупателей повезет, а кто-то будет жить по соседству с объектом коммерческой недвижимости, которым может оказаться не тихая аптека, а, к примеру, прачечная, — добавил руководитель «Единого центра недвижимости» Андрей Черкасов.

 — Но и это не является «приговором» для такой квартиры, ведь в большинстве случаев объекты коммерческой недвижимости сдаются в аренду, а значит, завтра арендатор может поменяться».

Самой большой проблемой жилых домов в Тюмени были открытые на первом этаже «массажные салоны», однако на данный момент подобные заведения практически исчезли, сообщили «РБК-Недвижимости» в местном отделении агентства «Этажи». «Меньше стало и медицинских учреждений для лечения алкозависимых и наркозависимых. Вообще, в городе первые этажи «почистили», стало приличнее», — отметил Александр Иноземцев из «Этажей».

Что касается Московского региона, то здесь существует разница между покупателями из регионов и местными жителями, обнаружили в компании «Релайт-Недвижимость».

«Мы наблюдаем определенную закономерность: покупатели из других регионов, особенно из небольших городов, не готовы покупать первые и последние этажи, а также квартиры, под которыми располагается коммерческая недвижимость.

Это объясняется тем, что в других городах намного чаще, чем в Москве, люди сталкиваются с незащищенностью жильцов от бизнеса, а также с коммунальными проблемами — протечкой крыш, грязью на первых этажах. Люди переносят свои привычные представления на покупку квартиры в Москве», — объяснил директор «Релайт-Недвижимости» Константин Барсуков.

Если же говорить о разнице между Москвой и областью, то столичный покупатель оказывается более придирчив, чем подмосковный, установили в агентстве «Миэль».

«В Москве покупатели предпочитают приобретать квартиры в домах, где на первых этажах нет коммерческих помещений, создающих дополнительный поток людей и машин, так как столица — довольно шумный и наряженный город, — заключила Ольга Козлова.

 — Жизнь в подмосковных городах тихая, экологическая обстановка лучше, поэтому к крупному торговому центру на первом этаже люди относятся более спокойно. Там даже к наличию железнодорожных путей рядом с домом относятся иначе — ведь если платформа расположена близко, значит будет удобнее добираться в центр». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5811f1ab9a79476ed4551822

Чем апартаменты отличаются от квартиры

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусы

Екатерина Мирошкина

экономист

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью.

Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости.

Читайте также:  Стоит ли покупать автомобиль ГАЗ-3102: достоинства и недостатки машины

Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусыВыписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойКвартира над коммерческим помещением: плюсы и минусыЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован.

Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество.

Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/

В какой квартире вредно жить. квартира над магазином/офисом

≡  28 Апрель 2012   ·  Рубрика: Полезные советы для дома   Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусы

Кое-кто из нас оказывается перед нелегким выбором — брать или не брать квартиру, расположенную  над нежилыми этажами.

Собрать воедино всю информацию по этому поводу довольно сложно, поэтому выложу здесь то, что узнала сама, предварительно побегав и изучив данный вопрос, насколько возможно.

Я уверена, что стоит отказаться, чем брать «кота в мешке». Особенно, если окна или балконы данной квартиры выходят на площадки — крыши этих самых этажей. Если честно, то именно это я и сделала прошедшей зимой, — отказалась. Решила подождать еще. Объясню, почему.

Неизвестно, будут ли когда-нибудь эти этажи отапливаться. Дело в том, что они НЕ находятся на балансе ЖЕКа, обслуживающего данный дом.

Естественно, отапливаются этажи квартирные, но эти — не всегда, не сразу или плохо.

И никому нет дела до температуры пола самого нижнего жилого этажа: пусть ваши детки хоть в шубах и валенках ползают по полу, вполне вероятно, покрытому инеем и, впоследствии, грибком.

Я имею в виду тот случай, когда дом находится в стадии строительства, т. е. он как бы уже и сдан, но нижние 2-3 этажа неизвестно, когда достроятся, когда и кем выкупятся.  Даже, если вы получаете или покупаете квартиру над банком, модным салоном, рабочим офисом, — где гарантия, что завтра на их месте не окажется холодный склад  с пиротехникой, например? (Это запрещено, но, мало ли.)

Пол такой квартиры может оказаться намного холоднее, чем в квартире первого этажа, и семье с малыми детьми в ней точно не место. Долгожданное жилье может оказать плохую услугу.

Наихудший вариант — когда перед окнами или дверями балкона есть площадка. Она одновременно является и продолжением пола квартиры, и крышей этажа, расположенного ниже. И чем эта площадка больше, тем хуже.

Постоянными спутниками вашей жизни могут оказаться неоновый свет, мощные лампы, прожекторы, шумы любой частоты, исходящие от вентиляторов внешних блоков кондиционеров, движков различного назначения, кто знает — что еще.

Очень плохо действует на психику человека ограниченный обзор из окон его жилища. А они-таки могут оказаться частично, а то и полностью закрытыми баннерами, плакатами, да и самой площадкой тоже.

Если это ваша личная терраса, то никто не имеет права без вашего на то согласия располагать на ней что-либо.

Но где гарантия, что кто-то не укрепит там что-то в ваше отсутствие? Имеем ли мы право сбросить чужое имущество, не ответив за его пропажу или порчу? Пока побегаешь по инстанциям, успеют еще что-нибудь добавить.

А стена и вовсе общая, домовая. На ней что-угодно прицепить могут в любую высоту, законно или нет — это уже вопрос «десятый».

Самая «грязная» перспектива — мусор (плюс птицы, мыши, тараканы). Его никто никогда убирать не будет, а он бывает разным.

  • Вполне вероятно, что придется ставить надежные решетки на окна и балконные двери, дабы не встретиться в собственной квартире с «гостями», пришедшими извне; вероятность встретится взглядом с чужаком за окном еще выше.
  • Вряд ли кому понравится перспектива беготни по инстанциям в защиту своих прав и извечной ссоры с верхними обитателями дома, бросающими вниз что-то или, не дай Бог, кого-то, и нижними, — в случае установки и обслуживания оборудования перед вашим носом.
  • В зависимости от того, чем покрыта крыша, возможность дышать свежим воздухом от ее накала в летнюю жару может отсутствовать, особенно тем, чьи квартиры ближе всего.

Продать такое жилье возможно, но за очень-очень низкую цену, и неизвестно, когда. А вот вероятность попасть в «психушку» очень высока.

Вывод:

Заложить окна и двери кирпичом. Иначе говоря — полностью изолироваться от внешнего мира. Но вот вопрос: будет ли это квартира?

Вас могут обмануть

Да, вот еще один щекотливый момент. Он для тех, кто может совершенно неожиданно оказаться в подобной квартире, а отказаться будет поздно.

Дело в том, что я оказалась перед фактом тщательного сокрытия порядкового номера этажа. Скажете, не бывает? Ха, еще как бывает! Строители спорили — на каком же этаже находится квартира. Красной краской, мелко, — «4», перечеркнуто, сверху — черной краской, крупно, — «5» . Даже сама архитектор запуталась. Сначала говорила одно, потом доказывала другое.

Оказалось, решение менялось не однажды в разных инстанциях. То этажи считали с нулевого, то с первого, то со второго.

Устройство коммуникаций в высотке

Многие из нас никогда не бывали на технических этажах. Если интересно, посмотрите видео, которое мне понравилось.

Источник: https://babushkababunya.com/polezny-e-sovety-dlya-doma/kvartira-nad-magazinom-nezhilymi-etazhami.html

Квартира над коммерческим объектом: борьба стоит свеч

Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусы

Если вы владелец квартиры на втором этаже, то однажды под вами вместо обычно жилой квартиры вполне может оказаться магазин или другой коммерческий объект (кафе, фитнес-клуб и т.д.). Времена сейчас «свободно-предпринимательские» и подобное случается сплошь и рядом.

Но смена статуса помещения под вами несет массу неудобств и нервотрепки лично для вас. Если вы в этом сомневаетесь или не знаете, как бороться за свое спокойствие при сложившейся ситуации «квартира над магазином», то советуем прочитать нижеследующее.

Для начала перечислим

Недостатки квартиры над магазином

Одним из главных недостатков квартиры над нежилым помещением является холодный пол. Ведь торговая точка, как правило, всегда хуже прогревается по сравнению с жилым помещением. Кроме того, вам постоянно приходится

  • Слушать включение/выключение специальной техники снизу (холодильники, кондиционеры) круглосуточно.
  • Просыпаться ночью от сработавшей сигнализации (иногда даже просто так).
  • Закрывать плотно шторы от мерцающей рекламы.
  • В дневное время вам будет мешать шум от посетителей и процесса разгрузки и приема товара.
  • Мусорные баки под окнами обеспечат вам неприятные запахи.

Как правило «перепрофилирование» обычной квартиры в магазин неизбежно влечет за собой ремонт и перепланировку. Что довольно часто приводит к трещинам в ваших стенах и проблемы с инженерными сетями, так как нагрузка на них возрастает.

Еще один минус квартиры над нежилым помещением — козырек над входом в магазин превращается в поверхность для сбора мусора и грязи, которую никто убирать не собирается.

Не говоря уже о том, что вид из вашего окна или с балкона становится «урезанным». Да и забраться квартирным ворам по перилам лестницы на козырек и затем к вам домой становится проще.

То есть необходимо ставить решетки на окна.

Намучившись с ремонтом снизу и с шумом после ввода в действие коммерческого объекта, вы принимаете решение хоть как-то с этим бороться. Но вот какие меры законны и что можно предпринять вы не знаете. Пока:)

Как бороться с коммерческим объектом под квартирой

Первым делом необходимо узнать, переведено ли помещение из жилого в нежилой фонд. Эту информацию можно получить в Росреестре или другом государственном регистрирующем органе в вашем регионе (платно). Например в Санкт-Петербурге необходимо обращаться в Государственную жилищную инспекцию города с письменным запросом.

Обращаем внимание, что при смене категории помещения ваше согласие и других жильцов дома не требуется. То есть коммерческий объект из квартиры можно сделать и без согласия соседей при наличии для этого условий (отдельный вход, достаточное место и т.д.).

Не огорчайтесь, дальше интересней:)

Так как магазин переоборудуется из жилой квартиры, то для этого нужен отдельный доступ. Но даже если он уже есть, необходимо оформить магазин так, чтобы его можно было заметить прохожим. То есть изменить фасад вашего дома. Вот здесь и спрятано главное ваше оружие:

Перепланировка и изменение фасада жилого здания по ст. 40 Жилищного Кодекса РФ уже требует согласие всех жильцов многоквартирного дома в обязательном порядке.

Даже если ВСЕ ваши соседи будут согласны с магазином под вашей квартирой, один ваш отказ остановит его работу (конечно, если вы раньше не давали своего согласия).

Здесь есть одна тонкость: довольно часто владелец магазина начинает переделку помещения не дожидаясь окончания согласований с перепланировкой. Так как процесс этот долгий и тянется до полугода.

Согласитесь, что в этом случае собственник помещения под вашей квартирой будет всячески препятствовать выяснению истинного положения вещей. Ведь он же нарушает закон.

Читайте также:  Коронки из диоксида циркония — плюсы и минусы

Поэтому при малейшем подозрении на незаконность перепланировки не затягивайте обращение в соответствующие инстанции.

В какие именно и что еще можно предпринять для борьбы за тишину и спокойствие в квартире над коммерческим объектом, мы поговорим в следующей статье. Удачи в борьбе:)

Статья оказалась полезной? Жмите на кнопочки, чтобы не потерять! Для быстрой консультации воспользуйтесь бесплатным звонком юристу: 8 (812) 309-52-81 доб. 347 Санкт-Петербург и Ленинградская область 8 (499) 638-44-96 доб. 744 Москва и МО

Источник: https://gorodkvartira.ru/kvartira-nad-kommercheskim-obektom-borba-stoit-svech/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Ситуация на вторичном рынке недвижимости в Петербурге сегодня такова, что наиболее успешно продается самое недорогое жилье. К этой категории, безусловно, относятся небольшие по площади квартиры в хрущевках, брежневках, «кораблях» и других представителях «старой панели».

По данным агентства «Петербургская Недвижимость», цена квадратного метра в ходе реальных сделок с такими квартирами варьируется от 72 до 106 тыс. рублей. Помимо торга с продавцом, позволяющего снизить цену предложения, можно выбрать вариант, который заведомо будет стоить чуть меньше, чем аналогичные квартиры.

Это жилье на вторых этажах над коммерческими помещениями. Однако есть нюансы.

Сила привычки

«Если человек уже жил на нижних этажах, то его не очень пугает перспектива жить там снова, — уверена Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском».

— Достаточно часто продавцы такого жилья делают приличный ремонт, понимая, что покупателя при продаже именно это может привлечь.

В процентном отношении цена на такие квартиры меньше аналогичных предложений на других этажах примерно на 10%».

Кстати, нынешние владельцы жилья на вторых этажах в панельных домах могут жить гораздо спокойнее, чем раньше. Дело в том, что сегодня в большинстве городских районов на сделки по переводу из жилого фонда в нежилой практически наложено «вето».

Это значит, что можно не беспокоиться, что скоро этажом ниже появится пивной бар или магазин. Зато раньше такие сделки, в особенности для домов, расположенных в местах с активным пешеходным трафиком, практиковались очень часто.

Заведения различного типа появлялись на месте бывших квартир, в которых была осуществлена перепланировка. И причем далеко не всегда законным способом.

Поэтому многие хозяева квартир на вторых этажах оказывались уже перед фактом, что внизу под их жильем появлялись пивные, кафе, магазины. Бороться с этим на этапе уже переведенного помещения оказывалось невозможно.

Непростой вариант

Собственник квартиры над коммерческими помещениями в готовом доме должен готовиться к тому, что продавать такое жилье будет сложнее. «Однозначно, плохо жить над магазином или заведением общепита, — говорит Юрий Полищук, заместитель генерального директора АН «Невский Альянс».

— Все понимают, что кафе или ресторан — это не только дополнительные шумы от вытяжки, громкой музыки, разговоров посетителей, но и запахи. А иногда даже неприятные соседи — тараканы и грызуны. Строительные магазины — это химия, испарения и вредные вещества.

В меньшей степени будет раздражать жильцов тихий офис на этаже или спокойное госучреждение».

По данным Ассоциации риелторов Санкт–Петербурга и Ленинградской области, при продаже жилые квартиры на вторых этажах над «коммерцией» стоят по уровню спроса и цене на одной и той же ступени, что и жилье на первых этажах. Они находятся в экспозиции в 2–3 раза дольше обычных. Традиционно и на те и на другие спрос ниже, чем на аналогичное жилье на других этажах.

Свой покупатель

Тем не менее, по словам Марины Гусаковой, продать такую квартиру можно будет в тот же срок, что и обычное жилье без особенностей, если правильно задать цену. Иными словами, продавцам не стоит жадничать.

Как утверждает Геннадий Багрянцев, генеральный директор ООО «Акрополь СПб», в целом если планировки квартир по стояку одинаковы, то характеристики данного жилья не отличаются от аналогичных квартир, расположенных выше.

Риелторы отмечают, что шумоизоляция, утеплители, специальные козырьки, защищающие от воздействия световой рекламы и светящихся вывесок, позволят нивелировать негативное влияние обитателей коммерческих помещений на квартиры этажом выше.

На квартиры на нижних этажах всегда есть свой покупатель — пожилые люди, любители собак и кошек, люди, имеющие страх высоты, и некоторые другие категории.

Кстати, если жильем на втором этаже заинтересовались владельцы коммерческих помещений снизу, то в таком случае продать квартиру можно будет и дороже, чем в общем случае.

Нет разницы

Многие девелоперы, работающие в сегменте масс–маркет на первичном рынке, не считают, что квартира на втором этаже над коммерческими помещениями должна стоить дешевле.

«В нескольких наших проектах на первых этажах располагаются коммерческие помещения, — рассказывает Артем Босов, директор по продажам ГК «КВС».

— На стоимость квартир этажом выше этот факт непосредственного влияния не оказывает».

Такой же политики придерживаются и в компании «О2 Недвижимость». По словам Арины Швындиной, руководителя проектов компании, на рынке новостроек эконом– и комфорткласса, как правило, различий в стоимости между вторым, третьим и последующими этажами нет.

«Квартиры на нижних и верхних этажах могут иметь совершенно одинаковые внутренние характеристики — планировку, отделку, — подтверждает эксперт. — Но внешнее окружение, конечно, будет отличаться. Квартиры на втором этаже имеют ряд преимуществ и недостатков. Например, двор и соседние дома — все, что увидят жители из окна.

Еще один минус — более низкие показатели по шумоизоляции. Сигнализации автомобилей, разговоры людей на крыльце могут доставлять дискомфорт. Но проблема успешно решается установкой стеклопакетов.

В защиту таких квартир — тут нет зависимости от лифта, пожилые люди смогут без проблем спуститься на улицу, а молодежь — вынести детскую коляску или велосипед. Кроме того, не нужно платить за подъем при доставке товаров. Спокойно можно оставить машину под окнами».

В некоторых компаниях есть различия в цене, но в основном они продиктованы разницей в этажности, а не конкретными характеристиками квартир над коммерческими помещениями.

По словам Анжелики Альшаевой, директора по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест», в проектах компании квартиры на втором этаже — причем не только те, что расположены над коммерческими помещениями, — стоят на 2–3% дешевле квартир, расположенных выше.

Обусловлено это прежде всего тем, что более высокий спрос отмечается на жилье на средних этажах — начиная от третьего, а также на квартиры на верхних этажах, из которых открывается какой–то интересный вид. При этом жилье на втором этаже над «встройкой» проектируется с дополнительной тепло– и шумоизоляцией.

«Магазины, аптеки, кабинеты врачей, центры детского досуга — это удобно, экономит время, — уверена она. — И люди это понимают. Некоторые опасения вызывают предприятия общепита и продовольственные магазины, где продают алкоголь.

Но здесь есть нюанс: крысы, тараканы, неприятные запахи возможны, если рестораном или продовольственным магазином стало помещение, изначально для этого не предназначенное. И при перепрофилировании не были соблюдены строительные и санитарные нормы».

В новых жилых проектах, как правило, назначение коммерческих помещений предусматривается на стадии проектирования, и они изначально строятся с соблюдением всех требований.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2015/10/29/Njuansi_s_jetazhnostju

Квартира на первом этаже: 8 скрытых преимуществ

Многие при выборе жилья избегают первых этажей, однако в таких квартирах есть огромные преимущества и скрытые возможности

Квартира на первом этаже обладает как своими достоинствами, так и недостатками. Мы изучили вопрос и нашли скрытые преимущества первого этажа, которые намного превосходят плюсы тех, что находятся выше.

Но после наших аргументов вы наверняка пересмотрите своё мнение.

Жилищное законодательство разрешает в квартирах на первых этажах переносить мокрые зоны в любую часть помещения. Эта возможность позволяет совершить смелую перепланировку и сделать квартиру максимально удобной.

Конечно, демонтаж капитальных стен и пилонов не допускается, но зато можно перенести кухню в жилую комнату.

Перенос мокрых зон допускается в пределах нежилой части квартиры, поскольку запрещено устраивать санузлы и кухни над жилыми комнатами.

Но если квартира расположена на первом этаже, эти правила не действуют, потому что снизу нет соседей. Так что организуя кухню в комнате, вы не ухудшаете условия проживания в квартире ниже, а изменив расположение подводок воды, не создаёте опасность подтопления имущества соседей.

Переносить кухню и санузел в квартире на первом этаже допускается, это законная опция, на которую в жилинспекции выдадут разрешение.

Ограничение может быть только в двух случаях:

  • отсутствие инженерной возможности переноса коммуникаций;
  • наличие газовой плиты в кухне.

Газовое оборудование запрещено переносить за пределы старой кухни, но газовую магистраль можно отключить, а на месте новой кухни воспользоваться её электрическим аналогом. Для отключения квартиры от газа необходимо обратиться к своему газовому оператору.

В квартирах, расположенных на первых этажах, можно открыть собственный бизнес, например устроить там магазин или аптеку. Российское право даёт возможность перевести такую квартиру на первом этаже в нежилой фонд и сделать собственный вход с улицы.

Многие специально покупают первые этажи в новых жилых комплексах или в районе плотной застройки и организуют там магазины шаговой доступности.

Квартиры на первых этажах стоят на 10—15 процентов дешевле. Если выбрать удачно расположенную квартиру на первом этаже в новом районе (где имеется хорошая уличная проходимость), её можно потом выгодно продать. В новых районах остро стоит вопрос нехватки инфраструктуры, поэтому на таком объекте можно неплохо заработать.

Это экономия времени, поскольку исчезает необходимость ждать лифт. Для людей, которые боятся закрытых пространств, отсутствие необходимости пользоваться подъёмниками — большая удача.

Не в каждом доме предусмотрены просторные лифты, а в типовой кабине может быть недостаточно места для провожатого и человека в коляске.

Поднять детскую коляску намного удобнее в квартиру на первом этаже, поскольку не всякий детский транспорт можно быстро и без усилий впихнуть в кабину.

На первых этажах хорошо просматривается придомовая территория, что позволяет приглядывать за своим ребёнком во время прогулки.

Физиологи утверждают, что жить на первом этаже более комфортно. Это утверждение связано с магнитным полем земли — люди созданы так, что должны жить на земле, а не на расстоянии нескольких десятков метров от её поверхности.

С первого этажа приятно наблюдать за ростом растений под окном, что, по мнению психологов, способствует расслаблению зрительного нерва и нервной системы человека.

Читайте также:  Плюсы и минусы двигателя внутреннего сгорания

Выбирая этаж, важно всё хорошо продумать, ведь везде есть как недостатки, так и достоинства.

Предыдущая статья

Источник: https://roomble.com/ideas/soveti-i-idei/gid-po-vyboru/kvartira-na-pervom-etazhe-8-skrytyh-preimuschestv/

Квартира над и под коммерческим объектом

Строительные компании чутко реагируют на спрос покупателей. Если раньше на первых этажах располагались коммерческие помещения (магазины, аптеки, салоны красоты и т.д.) и все «удовольствия» подобного соседства доставались владельцем квартир на вторых этажах, то теперь ситуация изменилась.

В современных новостройках коммерческие структуры занимают уже 1-3 этажи. На первом – магазины и сервисные точки, а на 2-3 этажах офисные помещения. Иногда под коммерческую структуру (офис, ресторан и т.д.) отдается даже самый верхний («пентхаусный») уровень, если с него открывается красивый вид.

Но все это не прибавляет жизненного комфорта владельцам квартир, которые оказались соседями с магазином, офисом или сервисным пунктом (кабинетом стоматолога, салоном красоты и т.д.). Почему? Предлагаем короткий перечень того, с чем столкнется владелец подобного объекта недвижимости при вселении и проживании рядом с «коммерческими соседями». А выводы делайте сами.

Недостатки квартиры над коммерческим объектом

Располагаясь над торговым залом с высокими потолками и большим объемом воздуха, ваша квартира с трудом обогревается. Ведь в торговом помещении температура всегда ниже комнатной и снизу тепла не бывает.

Если снизу офис компании (2-3 этажи), то в свой выходной день вы услышите каблуки секретарши утром и долгие пререкания во время совещаний днем.

Арендаторы могут меняться довольно часто. Что влечет за собой ремонтные работы с сопутствующим шумом, трещинами в стенах, сменой вывесок под окнами и нервотрепкой.

Кроме того, покупателям квартир над коммерческим помещением нужно внимательно следить за стройкой. Довольно часто происходят незапланированные изменения в их квартирах, если необходимо изменить систему вентиляции или при перепланировках.

Поэтому и появляются вентиляционные шахты на месте кладовки в квартире, уменьшение площади и другие «неожиданные изменения» в плане вашей квартиры.

Все это влечет долгие разбирательства с застройщиком и нервотрепку с материальным возмещением недостающих квадратов или удобств.

Козырек под вашими окнами, выступающими над входом в офис или магазин превращается в поверхность для сбора мусора и «бычков», выбрасываемых с верхних этажей. Убирать это безобразие должны только вы – управляющая компания не имеет к этой территории никакого отношения.

Еще один нюанс козырьков над входом – на него легко забраться квартирным ворам и ваши окна должны иметь решетки. Панорамный вид из окна и самочувствие живущих «за решеткой», описывать не стоит. Оно и так понятно.

Если вам надоест терпеть все вышеперечисленное, то продать свою недвижимость вы сможете с трудом. Вряд ли кто захочет испытывать неудобства. Кроме того, стоимость квартиры над и под коммерческим объектом ниже на 10-15% по сравнению с аналогичным объектом этажом выше.

Список недостатков квартиры над коммерческим объектом можно продолжать. Но и того, что уже написано, хватает, чтобы определиться с выводом – стоит ли рассматривать этот вариант при покупке или нет. Удачи.

Сохраните, чтобы не потерять

Источник: https://pitermoidom.ru/kvartira-nad-i-pod-kommercheskim-obektom/

Апартаменты: плюсы и минусы

Многие из нас воспринимают слово «апартаменты» как шутливое название квартиры. На самом деле, с юридической точки зрения квартира и апартаменты – это совершенно разные понятия. Первое относится к жилым помещениям, а вторые – к нежилому фонду, даже если в них на самом деле кто-то живет.

Законодательство РФ определяет апартаменты как нежилое помещение, площадь которого превышает 40 квадратных метров. Изначально апартаменты рассматривались как помещения для временного пребывания, организации отелей, сдачи в аренду и прочих коммерческих целей.

Однако сегодня много людей покупают их, как постоянное жилье. Главная причина состоит в том, что апартаменты всегда стоят дешевле, чем аналогичная по качеству и месторасположению жилая недвижимость.

При этом, как правило, они строятся как полноценные квартиры, в которых соблюдены все санитарно-гигиенические требования, что делает их пригодными для постоянного проживания.

Застройщикам тоже выгодно строить апартаменты, а не жилую недвижимость – ведь требования к строительству и инфраструктуре в таком случае будут гораздо ниже, что позволит снизить налоговые выплаты, затраты на строительство и благоустройство территории, а главное – избежать бесконечных проверок и бумажной волокиты.

Виды апартаментов

Такое помещение может находиться и в жилом доме или на территории жилого комплекса – например, на первом этаже или в пристройке. Но есть и отдельно стоящие комплексы, состоящие исключительно из апартаментов. На сегодняшний день существуют следующие виды апартаментов:

Отдельные помещения в жилых и коммерческих зданиях, которые пригодны как для личного проживания, так и сдачи в аренду.

Лофты – апартаменты, которые строятся в реконструированных зданиях бывших промышленных предприятий и даже на территории действующих предприятиях. Лофты привлекают покупателей своими нестандартными планировками, высокими потолками и панорамными окнами. Это очень модный вид жилья в больших городах.

Студии – многофункциональные апартаменты, расположенные как в жилых, так и в коммерческих зданиях. Обычно это небольшие помещения, объединяющие воедино разные типы комнат: к примеру, спальню, гостиную и кухню. Студия может служить полноценным постоянным жильем или же сдаваться аренду.

Апартаменты, расположенные в больших бизнес-центрах. Они оборудованы, как полноценная квартира и используются или для частного проживания сотрудников фирмы, снимающей офис в этом бизнес-центре, или же для расселения сотрудников, командированных из других городов.

Есть у апартаментов и своя классификация уровня комфортности:

А – небольшие апартаменты с санузлом, рассчитанные на проживание 2-4 человек; В – апартаменты с несколькими отдельными комнатами и санузлом, рассчитанные на проживание 4-8 человек; С – апартаменты с раздельными комнатами, гостиной, кухней и санузлом,  рассчитанные на проживание 8-12 человек; Люкс – роскошными номера в отелях или же отдельно стоящие особняки, с прислугой и дополнительными услугами.

Минусы апартаментов

Главное и очень серьезное отличие апартаментов от квартиры или отдельно стоящего жилого дома, как уже говорилось выше,состоит в том, что по закону квартира или дом относятся к жилым помещениям, а апартаменты – к нежилым – даже если в них созданы все условиях для полноценной жизни. Это порождает существенные различия и в статусе, и в налогообложении, и в оплате коммунальных услуг, и в процессе эксплуатации помещения.

Невозможность регистрации. В квартире и жилом доме вы, будучи собственником помещения, можете прописаться сами, а также прописать своих родных. В апартаментах разрешена временная прописка на 90 дней, и даже на 5 лет, если апартаменты имеют статус гостиницы.

Но постоянную регистрацию в нежилом помещении оформить нельзя. Это означает, что вы не сможете получить субсидию по оплате коммунальных услуг, у вас не будет доступа к региональным льготам, а места в школе и детском саду вам будут предоставляться по остаточному принципу.

 

Тарифы на коммунальные услуги ЖКХ для помещений, входящих в нежилой фонд, выше, чем для обычного жилья. В зависимости от региона, за электричество придется платить на 27% больше, за тепло – на 25% больше, за воду — на 10% больше. Льготы на оплату ЖКХ здесь также не действуют.

Налоги. Для жилых помещений ставка налога на инедвижимость редко превышает 0,1%. За нежилые помещения, поскольку они рассматриваются, как коммерческое вложение, заплатить придется гораздо больше —  региональная налоговая ставка чаще всего колеблется в пределах 1,5-2%. При этом налоговые льготы также отсутствуют.

Сниженные требования к качеству жилья. Жилые дома строят в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами  по освещенности, шумоизоляции, вентиляции, инсоляции, противопожарной защите и так далее.  Требования к нежилой недвижимости – существенно ниже. 

У государства нет никаких требований к инфраструктуре, прилегающей к объектам коммерческой недвижимости. Если при строительстве жилых комплексов застройщик обязан строить рядом детские сады, школы, поликлиники и магазины, то апартаменты можно возводить хоть в чистом поле, хоть посреди промзоны. Обеспечивать транспортную доступность застройщик также не обязан.

Общее домовое имущество. Подъезды, крыши, подвалы и дворы многоквартирных жилых домов являются коллективной собственностью владельцев квартир данного дома.

Без их общего разрешения никто не откроет, к примеру, ночной клуб в подвале дома. В коммерческих зданиях таких ограничений нет.

Более того, если вы и ваши соседи решите, например, поставить общую дверь на лестничной площадке, вам придется выкупать или арендовать эту площадку у владельца здания.

Закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время, а также СанПиНы и  ГОСТы, регламентирующие уровень допустимого шума в жилых домах, в коммерческих зданиях не действуют. А значит, у вас не будет никакой защиты от шумных соседей и даже токарного станка над головой.

Защита покупки на первичном рынке, которую государство гарантирует покупателям жилой недвижимости, не распространяется на тех, кто вложил средства в строительство нежилых объектов. Значит, вложение денег на ранних этапах строительства будет очень рискованным.

Конфискация по суду. Если вы – банкрот, отобрать единственную квартиру не смогут даже по суду. А вот на апартаменты, как на коммерческую недвижимость, можно наложить взыскание.

Неприкосновенность жилища на апартаменты также не распространяется.  Полиция вправе входить в нежилые помещение без всякого ордера.

Плюсы апартаментов

Конечно, у апартаментов есть и несомненные плюсы. В первую очередь это – невысокая стоимость, обусловленная тем, что затраты на строительство апартаментов существенно меньше, чем на строительство жилых домов. Но низкая цена – не единственное преимущество апартаментов.

Местоположение. Благодаря большому выбору нежилых объектов вы можете подобрать самый  оптимальный для себя вариант – от загородных апартаментов посреди нетронутой природы до студии в том же бизнес-центре, где находится ваш офис. 

Перспективность инвестиций. Спрос на апартаменты с каждым годом растет. А слухи о том, что апартаменты скоро приравняют к жилой недвижимости, делает вложения средств в них крайне выгодными. 

Нестандартная планировка. Многие апартаменты, особенно лофты, позволят воплотить самые смелые дизайнерские идеи.

Подводя итоги, можно сказать, что апартаменты могут стать отличным вариантом для тех, у кого уже есть постоянная регистрация в данном регионе – например, в квартире родителей.

Низкая цена апартаментов делает их доступным вариантом жилья для молодежи и неплохим вложением средств для тех, кто хочет купить недвижимость для сдачи в аренду.

Источник: https://blog.irr.ru/view/apartamentyi_plyusyi_i_minusyi

Ссылка на основную публикацию