Плюсы и минусы объединения совладельцев многоквартирного дома (осмд)

Что такое ОСМД? Если говорить юридическими терминами, то ОСМД — это орган для принятия коллективных легитимных решений по управлению общей неделимой собственностью в многоквартирном доме.

Это своеобразный «парламент» в стенах жилого дома, созданный его жильцами («депутатами»), чтобы эффективно распоряжаться всем тем, что находится за пределами частных квартир: наружными стенами, подъездами, крышей, чердаками, подвалами, придомовой территорией и всеми инженерными системами. ОСМД имеет право управлять только общим имуществом, это не касается индивидуальной частной собственности (приватизированных нежилых помещений и квартир).

Чтобы соблюдались интересы всех жильцов и каждого совладельца – распоряжаться совместным имуществом нужно коллективно.

Очень часто мы составляем представление о человеке, когда побываем у него в гостях.

Поэтому каждый, кто ждет дружественный визит, пытается произвести впечатление хорошего хозяина: вымыть пол, окна, упорядочить то, до чего раньше не доходили руки.

Но прежде чем попасть в дом, гость проходит через «тернии» подъезда, где он видит разбитые стекла, шелушащиеся краску на стенах и лифт, который нагоняет ужас.

А вот ответственность за состояние подъезда берут на себя далеко не все, считая подъезд «нейтральной» или «ничьей» территорией.

Между тем, статья 382 Гражданского кодекса Украины определяет, что владелец квартиры является и совладельцем крыши, подвальных и чердачных помещений, коммуникаций, лифтов, лестничных клеток и т.д.

С каждым годом жилье стареет и требует все большего объема ремонтных работ. Потребность в средствах на это постоянно растет.

При таких условиях проведения любых масштабных работ, в том числе по внедрению энергоэффективных мероприятий в доме (утепление, установка счетчиков и т.

д) требует принятия совместных решений собственников квартир — совладельцев общего имущества многоквартирного дома.

Совместное владение жилыми домами – общепринятая практика во многих государствах. В Северной Америке, Европе и Японии такие объединения называются «кондоминиумами» и, зачастую, возводятся в мегаполисах для решения проблемы нехватки земельных участков и экономии на коммунальных услугах.

Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» предоставляет механизм принятия таких совместных решений: проведение собрания совладельцев и их письменный опрос. После принятия решения кто-то должен его выполнять — кто-то должен собрать взносы совладельцев, найти подрядчиков, заключить с ними договоры.

По состоянию на 1 мая 2016 в Украине насчитывается 18 738 таких объединений, а это — более 22% от общего количества многоквартирных домов страны. Это означает, что 1/5 часть владельцев квартир решили не ждать, что кто-то придет и приведет в порядок в их домах, а взяли контроль в свои руки.

На самом деле создать ОСМД довольно легко. Особенно для тех, кто действительно хочет это сделать. Стоит только придерживаться определенной последовательности действий. Схематично это выглядит следующим образом:

Порядок создания ОСМД

Создание инициативной группы

В состав инициативной группы должно входить минимум трое владельцев квартир или нежилых помещений дома. Это значит, что арендаторы как квартир, как и нежилых помещений членами такой группы быть не могут (исключение — если владелец съемной квартиры выдал им соответствующую доверенность). Желательно чтобы инициативная группа овладела теоретической базой (см. ниже).

Скачать «Образец протокола создания инициативной группы»

Формирование реестра собственников и агитация жильцов

Следующим шагом инициативной группы должен стать сбор данных о принадлежности квартир и нежилых помещений, необходимо составить списки совладельцев многоквартирных домов, обязательно — найти или восстановить техническую документацию здания. Важно также провести информационно-разъяснительные работы среди совладельцев о том, зачем создается ОСМД и какие выгоды оно несет.

Для формирования перечня всех сособственников представители инициативной группы, в случае необходимости, могут обратиться к государственному регистратору (или нотариусу), чтобы получить информацию из Государственного реестра прав.

При этом заметим: Закон № 2866 не дает ответа на вопрос о том, как создать ОСМД в домах, в которых право собственности сособственников не внесено в Госреестр прав.

Вопрос актуален, поскольку в Украине очень много домов старого жилого фонда, где проживают граждане, право собственности на квартиры в которых подтверждается бумажными правоустанавливающими документами, но информация об этом не внесена в Госреестр прав.

В случае подобных ситуаций членам инициативной группы следует обращаться непосредственно к лицам, проживающим в квартирах в таком доме, и устанавливать, кто является владельцем каждой квартиры.

Скачать «Образец объявления о проведении собрания жильцов дома»

Проведение учредительного собрания

Источник: https://ecotechnica.com.ua/stati/1380-vse-pro-osmd-v-ukraine-voprosy-i-otvety.html

Юристы развенчали ТОП-9 мифов об ОСМД

Многие распространенные утверждения не соответствуют действительности, уверяют специалисты

1 июля в реформировании жилищного сектора Украины должен начаться весьма важный этап. Он предусматривает передачу многоэтажек в управление их жителям, что предусмотрено Законом Украины №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

Последнее время начали появляться различные мифы об ОСМД.

Их собрал Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива», а по за развенчание взялись специалист по созданию ОСМД проекта Международной финансовой корпорации (IFC, Группа Всемирного банка) «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Татьяна Гордиенко и юридический консультант общественной организации «Ресурсный центр для ОСМД» Андрей Бурый.

• Миф первый: государство заставляет всех жителей многоквартирных домов создавать ОСМД

Действующее законодательство не содержит требования, которое заставляло бы жителей многоэтажек создавать ОСМД. Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определено несколько основных форм управления многоквартирным домом:

• управление многоквартирным домом собранием совладельцев;
• управление многоквартирным домом ОСМД;
• управление многоквартирным домом управляющим.

Право выбора формы управления домом остается исключительно за совладельцами. А это значит, что такой процесс происходит без вмешательства со стороны органов государственной власти или местного самоуправления. Однако толькшо с ОСМД совладельцы получают возможность привлекать средства местных и государственных программ на внедрение в доме энергоэффективных мероприятий.

• Миф второй: ОСМД создают исключительно жители многоэтажек. Владельцы магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, которые расположены в этих зданиях и в полной мере используют их ресурсы, к ОСМД не имеют никакого отношения

Согласно 6-й статье Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», ОСМД могут создавать только владельцы квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

А это значит, что владельцы магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в многоэтажке, имеют те же права, что и владельцы квартир.

Они так же принимают непосредственное участие в создании ОСМД и так же, как и владельцы квартир, должны в обязательном порядке выполнять все решения уставных органов объединения, принятые в пределах их полномочий.

Користуйтеся консультацією: Чи можуть мешканці будинку, які не приватизували квартиру, голосувати на зборах ОСББ?

• Миф третий: совладельцы обанкротившихся ОСМД могут потерять свои дома – в качестве компенсации их передадут банкам за невозвращенные кредиты

Значительным преимуществом ОСМД есть возможность привлекать банковские кредиты.

Обычно они их направляют на утепление фасадов многоэтажек, установление в местах общего пользования энергосберегающих окон, дополнительных входных дверей, которые повышают безопасность и сохраняют тепло в подъездах, на замену электролампочек накаливания на менее энергозатратные.

ОСМД также используют банковские ссуды на закупку и монтаж индивидуальных теплопунктов, способных регулировать подачу тепла в дом с учетом имеющейся внешней температуры, на установление счетной аппаратуры общего пользования и т. д.

Однако кредитный продукт для ОСМД не предусматривает классического залога или поручительства.

А это значит, что помещения, в том числе и квартиры, не закладываются и поэтому не могут отчуждаться в случае возникновения в ОСМД проблем по обязательствам перед кредиторами.

В качестве залога используется банковский счет ОСМД. Такие условия подробно выписываются в кредитном договоре между банком и объединением.

• Миф четвертый: совладельцев с ОСМД государство заставит содержать за свой счет и ремонтировать многоквартирные дома, тогда как многоэтажки без ОСМД будут удерживаться и ремонтироваться за бюджетные средства

Жители многоквартирного дома на правах собственности обладают не только жилыми или нежилыми помещениями, но также являются совладельцами общей собственности. В частности, речь идет о лестницы, лифты, чердаки, подвалы и т. д. Поэтому их обязанность – обеспечивать надлежащее состояние дома и придомовой территории, качественно содержать общее имущество.

В равной степени это касается как совладельцев ОСМД, так и жителей тех многоквартирных домов, которые этого статуса еще не получили. При этом следует понимать, что содержание многоэтажки – дело хлопотное и дорогое.

В этом смысле совладельцы ОСМД находятся в привилегированном положении. В отличие от жителей многоквартирных домов, которые не создали объединение, они могут воспользоваться программами финансовой поддержки.

Користуйтеся консультацією: ОСББ: ідеальний варіант чи ключ до безладу?

• Миф пятый: создание ОСМД не имеет смысла, если в многоквартирном доме живет значительное количество людей с низкими доходами. Они не способны принять полноценное участие в содержании дома и его термомодернизации и это значительно повышает соответствующие расходы других жителей

ОСМД никак не влияет на количество, размер льгот и субсидий, начисленных их совладельцам. Они их получают на общих основаниях. И в этом смысле жители многоквартирных домов, которые решились на создание объединения, и те, которые до сих пор не воспользовались такой возможностью, находятся в одинаковых условиях.

При этом чем больше льготников и субсидиантов находится в объединении, тем на большую компенсацию тела «теплого» кредита оно вправе рассчитывать. Максимальный размер может достигать 70%. Поэтому большое количество жителей с незначительными доходами не помешает созданию ОСМД.

• Миф шестой: с созданием ОСМД на содержание придется брать не только дом, но и прилегающую к нему территорию, а это значительно увеличит расходы объединения. К тому же придомовой территории могут свободно пользоваться жители соседних многоэтажек, например, для парковки своих автомобилей

В Украине отсутствует единый подход к определению размера придомовой территории. И это вполне логично, потому что каждый город имеет свойственную только ему плотность застройки. Так, на западе Украины она очень высокая, в центре – умеренная, а на юге страны – незначительна. Поэтому решение о размере придомовой территории принимают местные органы власти.

ОСМД может оформлять придомовую территорию в собственность, а может этого и не делать. Это зависит от принятого им решения.

Однако всегда следует помнить, что в случае продажи жилого или нежилого помещения, доля оформленной для ОСМД придомовой территории не выделяется. Все решения по ней принимаются общими собраниями.

Они могут касаться и условий парковки автомобилей, владельцы которых живут в соседних домах.

Користуйтеся консультацією: Створення ОСББ у новобудові без ЖЕКу, нав’язаного забудовником

• Миф седьмой: жители многоквартирного дома, которые не изъявили желания создавать ОСМД, могут не платить взносы и не участвовать в решении вопросов относительно его содержания

Источник: https://protocol.ua/ru/yuristi_razvenchali_top_9_mifov_ob_osmd/

«Коллективный разум», или Регистрируемся в ОСМД!

«Встречают по одежке…» — фраза, знакомая всем нам с детства. Ведь действительно – первое, на что мы обращаем свое внимание – это внешний вид. Однако не только при встрече с людьми, с первых минут формируется определённое мнение… Дома ОСМД привлекают взор своим видом – выкрашенные подъезды, исправные лавочки, чистая территория – впечатление складывается положительное. А вот о том, как обстоят дела «изнутри», журналисту Твойгород.com рассказала главный специалист УЖКХ Администрации Ирина Лоскутова

— Ирина Владимировна, расскажите, пожалуйста, об ОСМД? Насколько актуальна сейчас эта тема для Свердловска?

— ОСМД – это объединение совладельцев многоквартирных домов.

Цель его создания – обеспечение и защита прав его членов и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг должного качества по обоснованным ценам, и выполнение ими своих обязательств касательно объединения.
В настоящее время в городе и районе создано 71 ОСМД. Каждый год наши специалисты и специалисты КП РЭЖ №2 проводят разъяснительные беседы с жильцами по вопросам создания ОСМД.

Однако люди не слишком активны: далеко не все посещают собрания, а лишь более ответственные и добросовестные плательщики. Но и они приходят, в основном, чтобы высказать свои претензии.

Те ОСМД, которые уже не один год работают, «назад в ЖЭК не собираются». Несмотря на сложившуюся ситуацию на Донбассе, в 2014 году в нашем городе было создано 2 ОСМД, в 2015г. – 1 ОСМД; в 2016г.

– 3 ОСМД; в 2017г. – 2 ОСМД.

— Как сегодня обстоит дело с организацией ОСМД в городе? С какими проблемами приходится сталкиваться при их создании и регистрации?

— Основная проблема – выборы председателя и членов правления ОСМД, на которых возлагается вся ответственность по сохранности жилья и улучшению условий проживания во многоквартирном доме.

В домах от 8 до 250 квартир, из них в мероприятиях участвуют человек 7. А также отсутствие бюджетного финансирования и программ развития. Для регистрации ОСМД нужно около 5 тысяч рублей.

Для жильцов небольших домов, где 4-16 квартир, такая сумма является довольно большой.

— В чем преимущества уже созданных ОСМД?

— К положительным сторонам можно отнести то, что совладельцы дома сами формируют свой бюджет. Решением собрания они назначают тарифы по оплате обслуживания дома и его территории, сами утверждают подрядчика (вывоз мусора, прочистка вентканалов, пр.).

А также могут влиять на качество выполняемых работ. Все, что делается и не делается, зависит только от них самих.

— Как проходит сотрудничество УЖКХ и ОСМД?

— Конечно же, мы сотрудничаем. Что касается председателей, мы всегда готовы предоставить всю необходимую консультацию, причем, бесплатно.

К нам обращаются по техническим вопросам, организационным, по составлению документации. Юридические консультации мы тоже проводим. Наши специалисты присутствуют и на собраниях жильцов дома,
если возникают спорные вопросы и трудности в их решении.

— Можно ли регистрировать один подъезд как ОСМД? Или это должен быть весь дом?

— Да, можно, решением Свердловского горсовета №167 от 24.10.2005г., по просьбе жильцов многоквартирных домов, было принято решение рассматривать вопрос о создании ОСМД из одного или нескольких подъездов/домов. На 1 сентября этого года по г. Свердловску и району создано 71 ОСМД на 70 домах и 23 подъездах.

— Есть ли какие-то рычаги воздействия на неплательщиков? Предусмотрены ли какие-либо штрафы или другие меры воздействия?

— К сожалению, около 15% жильцов каждого дома оказываются недобросовестными плательщиками. И в структуре ОСМД за них вынуждены платить остальные, ведь договор с поставщиками коммунальных услуг заключается от имени всех жильцов. Так как с 2014г. гражданские дела в суде на территории ЛНР не рассматриваются, то действенных рычагов воздействия на неплательщиков в ОСМД в настоящее время нет.

— Как быть в том случае, если председатель не справляется с обязанностями, не реагирует на проблемы, не отчитывается, грубит жильцам?

— В такой ситуации, если имеются жалобы на председателя, то, согласно Закону «Об ОСМД», из членов правления избирается новый председатель, или инициативной группой назначается общее собрание собственников жилья.

Источник: https://xn--b1acdsycapm.com/2018/09/kollektivnyj-razum-ili-registriruemsya-v-osmd/

Создание ОСМД в Украине

Уже к 2015 году правительство Украины планирует ликвидировать привычные ЖЭКи и передать управление домами объединению совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

Хотя на данный момент, большинство украинцев даже не знают, что означает аббревиатура «ОСМД», не говоря уже об аспектах его функционирования.

Попробуем разобраться, что представляет собой ОСМД в Украине, объективно оценить его преимущества и недостатки.

Что такое ОСМД?

ОСМД — юридическое лицо, создающееся с целью использования, управления и содержания имуществом жильцов дома. Деятельность ОСМД регулируется законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Согласно закону об ОСМД, участок земли, на котором размещен дом, сооружения, относящиеся к нему, и придомовая территория передаются в пользование ОСМД безвозмездно, по ходатайству высшего органа ОСМД.

По сути, ОСМД — это аналог советских кооперативов. Ассоциация ОСМД создается на основе права совместной собственности, представляет совладельцев недвижимости, которые сами решают вопросы, касающиеся обслуживания дома, квартплаты, придомовых территорий и т.д.

Важно понимать, что создание ОСМД дает жильцам лишь управленческие функции, а не право собственности на весь дом. Т.е. неприватизированные квартиры, находящиеся в таком доме, будут по-прежнему принадлежать государству.

Плюсы и минусы ОСМД

Хотя чиновники яро убеждают народ в преимуществах самостоятельного управления домом, украинцы пока относятся к этому новшеству с опаской.

Больше всего страхи жильцов связаны с вопросами финансирования, учетом средств в ОСМД и соблюдением правовых норм. Многие считают, что правительство пытается переложить ответственность за ЖКХ на людей.

Попробуем разобраться, чего же все-таки больше — преимуществ ли недостатков?

Остановимся, сперва, на преимуществах:

• ОСМД является представителем интересов совладельцев дома, как перед властью, так и перед коммунальными службами. Жильцы дома самостоятельно формируют бюджет, состав правления.
• ОСМД может получать средства в бюджет из дополнительных источников, например, сдавая в аренду подвалы или другие помещения.
• Члены ОСМД могут сами выбирать подрядчиков (например, для вывоза мусора), контролировать качество их работы и экономить средства на оплате коммунальных услуг.
• Только ОСМД может получить в пользование придомовую территорию, защитив двор от постройки дополнительных строений.
• Создание ОСМД означает принятие на себя ответственности за общую собственность, что вызывает бережное отношение к дому и имуществу.

Главный минус ОСМД — обязанность жильцов проводить капитальный ремонт дома за свой счет. Для новых домов это, безусловно, выгодно. А для старых? Регулирующий деятельность ОСМД закон устанавливает, что предыдущий собственник (государство) должен принять участие в первом капитальном ремонте дома.

Но суммы на ремонт старой крыши или труб могут быть астрономические. А вот уверенности в том, что государство выделит адекватную сумму, нет. Не стоит забывать и об обслуживании (отоплении, ремонте, уборке) всех частей дома — чердаков, лестниц, подвалов.

Есть и другая проблема — коммунальные услуги в нашей стране часто предоставляют монополисты, поэтому найти иных подрядчиков и сэкономить не всегда возможно.

Как создать ОСМД

По статистике, далеко не все созданные ОСМД даже в таких развитых городах как Киев, Харьков, и Одесса функционируют, многие существуют лишь на бумаге. А все потому, что для самостоятельного управления домом нужны не просто инициативные люди, а те, которые хорошо разбираются в правовых и финансовых вопросах.

Хотя закон выдвигает лишь одно требование к членам правления ОСМД и председателю — человек должен быть владельцем квартиры или нежилого помещения в доме. В помощь украинцам работают и координационные центры, которые могут проконсультировать и помочь, было бы желание.

Для создания ОСМД потребуется письменное согласие всех жильцов дома. Затем следует провести общее собрание, на котором будет принят устав ОСМД.

Он должен выдать регистрационный талон, с которым объединение совладельцев дома нужно зарегистрировать в управлении статистики, социальных фондах, налоговой. Затем необходимо получить печати и открыть расчетный счет в банке.

Для последующего функционирования, ОСМД должно выбрать председателя и правление.

К компетенции правления ОСМД относится: подготовка смет и отчетов, контроль оплаты жильцами взносов и платежей, распоряжение средствами ОСМД, заключение договоров с коммунальными службами, проведение собраний и т.д. Правление может нанимать сотрудников — управдома, дворника, сантехников и т.д., либо заключить договор с ЖЭКом.

Источник: https://megamakler.com.ua/articles/sozdanie-osmd-v-ukraine/

Осмд – что это такое?

Elena – 16.09.2015Рубрики: Без рубрики

Еще в ноябре 2011 года в Украине официально на законодательном уровне появилось такое понятие как ОСМД – объединение совладельцев многоквартирного дома. Большой активности по созданию таких объединений как-то не получилось, особенно на периферии. Однако сегодня, с учетом того, что с 1 июля этого года вступил в силу Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», создавать ОСМД все-таки придется. В противном случае дому будет назначен управитель, который по своему усмотрению будет принимать решения как об управлении многоквартирным домом, так и о размере оплаты за управление.
Что такое ОСМД? Это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и нежилых помещений многоквартирного дома с целью управления, содержания и использования дома и прилегающей придомовой территории.

Как это работает?
Для начала нужно создать само объединение и органы его управления.

На учредительном собрании жильцов дома принимается решение о создании ОСМД и утверждении его устава, после чего один из совладельцев дома, уполномоченный жильцами на общем собрании, занимается оформлением государственной регистрации юридического лица – объединения совладельцев многоквартирного дома.

В трехмесячный срок со дня регистрации предыдущий балансодержатель передает ОСМД техническую документацию и документ, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию. Также общим собранием жильцов определяются лица из числа самих совладельцев жилого дома в правление ОСМД и в его ревизионную комиссию.

В дальнейшем общее собрание жильцов — совладельцев дома проводится не реже одного раза в год.

На него выносятся все вопросы, связанные с использованием помещений и придомовой территории, утверждением смет, порядка и размера оплаты взносов и платежей жильцов, условия и размер оплаты деятельности органов управления, принимаются решения о реконструкции, ремонте и другие вопросы хозяйственной деятельности ОСМД, предусмотренные законом.

Члены правления на основе принятых общим собранием решений распоряжаются средствами объединения, заключают договоры на выполнение работ, предоставление услуг, осуществляют контроль своевременности оплаты совладельцами взносов и платежей и принимают меры по взысканию задолженности согласно действующему законодательству.
Таким образом, совладельцы многоквартирного дома самостоятельно или делегируя полномочия правлению ОСМД, могут сдавать в аренду помещения, осуществлять ремонт и реконструкцию дома, использовать по своему усмотрению придомовую территорию.

В обязанности совладельцев входит обеспечение надлежащего технического, санитарного и противопожарного состояния, текущего и капитального ремонта дома, обеспечение текущего осмотра и периодического обследования дома, своевременной оплаты жилищно-коммунальных услуг. За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей совладельцы несут ответственность согласно действующему законодательству. Ответственность каждого совладельца пропорциональна его части владения.

Плюсы и минусы ОСМД
Плюсами ОСМД является самостоятельное принятие решений о размере квартплаты, о благоустройстве дома и придомовой территории, о передаче в аренду нежилых помещений, использовании денежных средств ОСМД.
Но есть и минусы.

Если потекла крыша, внутридомовые трубы, что-то пришло в негодность, придется повышать квартплату или собирать с жильцов целевые взносы. Денег на эти нужды из городского бюджета выделять не будут, ведь это собственность совладельцев и ремонтировать ее они должны за свои средства.

Также большой проблемой являются недобросовестные плательщики из числа совладельцев дома, которые становятся «головной болью» правления — взыскание задолженности с них решается чаще всего только в судебных инстанциях.

Также существует проблема у небольших домов с малым количеством квартир – с их бюджетом трудно содержать положенный по закону штат ОСМД, и домов «в возрасте», где необходимость капремонта назрела уже давно, но ремонт не проводился.

Поэтому при принятии решения о создании ОСМД необходимо трезво оценить, справится ли ОСМД с обслуживанием дома. Но самое главное для жителей – не быть равнодушными к проблемам своего дома, помнить, что ОСМД – это вы сами.

Эвелина Богданова

Источник: http://novput.com.ua/2015/09/osmd-chto-eto-takoe/

Смогут ли совладельцы ОСМД эффективно управлять жилым фондом

Приватизированная квартира стала первым признаком появления рыночной среды в украинской экономике в начале 90-х годов. Однако масштабная реформа в жилищной сфере, стартовавшая в то время, так и не была реализована и не вышла за порог наших квартир. Все это время оставался открытым вопрос – кому принадлежат дома и кто должен их содержать? И пока нет четкого ответа на него, работает старая схема содержания жилищного фонда, при которой собственники жилья и нежилых помещений в многоквартирных домах не имеют никакого отношения к этому делу. А также не имеют от него и выгоды.

Коренным образом изменить существующую систему в жилищном хозяйстве, внедрить в него рыночные механизмы призван законопроект №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который уже прошел первое чтение в Верховной Раде и теперь готовится ко второму.

Его основная цель – законодательно определить механизм принятия совместных решений совладельцами многоквартирных домов и предоставить им возможность эффективно управлять общим имуществом.

Специалисты утверждают, что принятие этого законопроекта фактически даст толчок серьезной реформе в жилищном секторе.

Об особенностях законопроекта и его новшествах говорим с заместителем председателя Комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Аленой Бабак.

— Что обусловило появление законопроекта, и какие принципиально важные моменты он содержит?

— Актуальность законопроекта назрела уже давно – с 1992 года, когда был принят Закон Украины «О приватизации государственного жилого фонда» и люди получили право на приватизацию квартир. После этого фактически все мы стали собственниками жилья.

Но что делать с подвалами, крышами, лестничными клетками, оградительными конструкциями, инженерными сетями в домах? Закон установил, что это – общая собственность всех собственников квартир. Но практически никто не получил на руки ни одного документа, удостоверяющего, чья это собственность.

В 2004 году был принят Гражданский кодекс Украины. Его 382 статья, в частности, предусматривает, что собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей (совместной) собственности принадлежат все вспомогательные помещения дома, оградительные конструкции, а также инженерные системы.

Это служило и до сих пор служит поводом для того, чтобы органы местного самоуправления безосновательно утверждали, что общее имущество якобы является коммунальной собственностью, и по собственному усмотрению распоряжались вспомогательными помещениями (подвалами, чердаками) многоквартирных домов.

Законопроект №1565 призван упразднить сформировавшиеся в течение последних 23 лет барьеры относительно управления реальными собственниками своим общим имуществом.

— Относится ли придомовая территория к общему имуществу?

— Сегодня придомовая территория не включена в объекты общей (совместной) собственности в многоквартирном доме. Но законодательство, в частности, Земельный кодекс Украины говорит, что собственникам в пользование или в собственность может быть выделен земельный участок, который фактически может быть придомовой территорией.

Мы видим, что сегодня по этому поводу возникает очень много недоразумений и конфликтных ситуаций.

Если маленький городок с радостью передает землю под придомовую территорию собственникам дома, то в столице с этим возникают большие проблемы.

Киевский городской совет крайне неохотно выделяет землю даже зарегистрированным объединениям совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), жилищно-строительным кооперативам (ЖСК).

То есть, существует огромная проблема относительно оформления придомовой территории и передачи ее в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома. Поэтому мы посчитали необходимым сказать в законопроекте, что придомовая территория является объектом общей собственности собственников квартир и нежилых помещений.

— Почему придомовая территория не может на правах собственности принадлежать ОСМД или ЖСК?

— Земельный участок физически не может быть отделен от объекта, построенного на нем. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно тогда, когда у земельного участка и объекта недвижимости на нем разные собственники.

ОСМД – это юридическое лицо, которое создается совладельцами и, конечно, может иметь свое имущество.

Этого нельзя допустить по отношению к общему имуществу собственников многоквартирных домов. Поэтому законопроект отмечает, что придомовая территория является объектом общей собственности, который не подлежит разделу, отдельному отчуждению или взиманию.

— Такой подход предлагается лишь к придомовой территории?

— Он распространяется на всю общую (совместную) собственность многоквартирного дома. Ее нельзя взыскать по обязательствам отдельных собственников. Каждый отвечает лишь своим имуществом. Своей квартирой, если до этого дойдет. Но это осуществляется в пределах общего гражданского законодательства Украины. Тут мы этим законопроектом ничего не добавляем и не меняем.

Важно понять, что без общей (совместной) собственности многоквартирный дом не может функционировать. Поэтому мы считали нужным максимально защитить ее на законодательном уровне. А соответственно – и интересы совладельцев многоквартирного дома.

— Кто относится к числу совладельцев многоквартирного дома?

— Совладельцами являются те, кто имеет документ, подтверждающий право собственности на жилое или нежилое изолированное помещение.

Собственниками квартир могут быть как частные лица, так и государство, территориальная община. То есть, квартиры могут находиться в частной, государственной или коммунальной собственности. И все эти собственники будут иметь права относительно управления общим имуществом, которое есть в многоквартирном доме. Подобный подход применяется и к собственникам нежилых помещений.

— Что представляет собой механизм принятия общих решений, предусмотренный законопроектом №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»?

Источник: http://ProfiDom.com.ua/mnenija/intervu/10871-smogut-li-sovladelcy-osmd-effektivno-upravljat-zhilym-fondom

Можно ли выйти из объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД)

Войдя в Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), счастливые участники, со временем задумываются о возможности выхода из ОСМД. Причины такого решения разные в каждом индивидуальном случае.

Так все таки, можно ли выйти из ОСМД?Ответ: «ДА»

Указанный вопрос регулируется как Законом Украины «Про объединение совладельцев многоквартирного дома», Уставами ОСМД и Конституцией Украины.

По своей сути ОСМД является добровольным объединением, — то есть принудить кого то участвовать в ОСМД и принуждать запрещено.

Такая позиция действует вне зависимости от положений Устава организации и является основополагающей составляющей права, а потому действует в любом случае вне зависимости от обстоятельств.

Выход из участников ОСМД оформляется достаточно просто. Составляется заявление о выходе из ОСМД на имя собрания совладельцев или Главы собрания совладельцев, или действующего руководителя. Содержание не имеет принципиального значения, главное чтобы в нем было указанно о волеизъявлении участника о выходе из ОСМД.

Если оно составляется на имя должностного лица, то необходимо указать, что вы просите его совершить соответствующие действия для выхода из ОСМД. На рассмотрение заявление в общем порядке отведено примерно 30 дней.

После этого срока, не имеет значения оставили вас в составе участников ОСМД или нет, вы можете считать, что вышли из ОСМД.

Если вы считаете, что будете освобождены от уплаты взносов — это не так. По сути отсутствие договорных отношений с ОСМД должно влечь такие последствия. И логика в этом есть.

Заставить Вас заключить договор или войти в ОСМД нельзя. Но правовая позиция Верховного Суда Украины Вас удивит. Вне зависимости от наличия договора с ОСМД, оно будет начислять на Вас взносы.

Верховный Суд Украины рассудил этот вопрос так, что:

• обязанность на заключения договора лежит на владельце помещения в многоквартирном доме, вместе с тем еще советская норма, обязывает совладельца обеспечивать надлежащее состояние придомовой территории и мест общего пользования;
• согласно Гражданского Кодекса Украины, совладельца — не могут обязать заставить участвовать в ОСМД или заключать с ним договор;
• и как вывод, считает, что совладелец обязан оплачивать счета ОСМД, даже если нет договорных отношений.

Указанный вывод, конечно вызывает удивление. Особенно в случае с Договором. Так как Устав ОСМД это вид Договорных отношений а не Договор в понимании Гражданского Кодекса Украины.

Фактически Решение является немотивированным, а отображением понимания «справедливости» Судом этих отношений.

Более того, так как это разъяснил Верховный Суд Украины, то Суды инстанций пониже, обязаны его «учитывать», а по факту просто принимают как «Закон».

Частой причиной, желания выйти из ОСМД, является неудовлетворенность совладельца качеством получаемых услуг от ОСМД или наличием услуг и затрат организации которые совладелец считает излишними и такими которые наносят ему реальный материальный ущерб.

Такие выводы совладельца, во многом имеют под собой реальный смысл и должны учитываться. Но для других совладельцев ОСМД (большинства), в свою очередь такая позиция может не иметь значения.

«Тогда почему совладелец ОСМД, лишен права самостоятельно обслуживать придомовые территории и места общего пользования?», «Справедливо ли это?».

Подводя итог, можно сказать следующее:

1. На момент публикации этой статьи, нет Европейской практики (Решения Европейского Суда по Правам Человека), разъясняющего эти отношения. Нет Закона определяющего отношения. То есть вопрос не урегулирован, а роль «Закона» выполняет решение Верховного Суда Украины за счет других Законодательных Актов, что приводит к одностороннему рассмотрению этих вопросов в Украинских Национальных Судах.
2. Фактически, такой подход обусловливает «монополию» ОСМД на оказание услуг по обслуживанию придомовых территорий и мест общего пользования, что неотъемлемо приводит к снижению качества сервиса ОСМД, так как оно не боится потерять плательщика взносов;
3. Регулирование вопроса должно включать: установление минимальных обязательств совладельца помещения, то есть таких за которые он обязан платить ОСМД или выполнять самостоятельно, что снимет споры связанные с необходимым сервисом и расчетом тарифов на оплату, а также позволит совладельцу самостоятельно выполнять свои обязанности перед государством и другими жильцами многоквартирного дома; отсутствие фактической монополии ОСМД на обслуживание. Такое регулирование будет работать и выполнятся жителями многоквартирных домов, так как в основной массе, жильцы сами понимают необходимость обслуживания и платят с желанием, и хотят обеспечить надлежащий уровень жизни в доме. Неплательщики или лица умышленно уходящие от своих обязательств, будут нести ответственность, но в законных рамках а не рамках самостоятельно определенных группой людей.

Источник: https://www.app-invest.com.ua/our-company/your-practika/praktika-pravo/administrativnoe-pravo/mynicipalnoe_pravo/osbb_kom/vuiti_iz_osbb/

Юристы развенчали ТОП-9 мифов об ОСМД

1 июля в реформировании жилищного сектора Украины должен начаться весьма важный этап. Он предусматривает передачу многоэтажек в управление их жителям, что предусмотрено Законом Украины №417 “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”.

Последнее время начали появляться различные мифы об ОСМД.

Их собрал Национальный пресс-клуб “Украинская перспектива”, а по за развенчание взялись специалист по созданию ОСМД проекта Международной финансовой корпорации (IFC, Группа Всемирного банка) “Энергоэффективность в жилищном секторе Украины” Татьяна Гордиенко и юридический консультант общественной организации “Ресурсный центр для ОСМД” Андрей Бурый.

Миф первый: государство заставляет всех жителей многоквартирных домов создавать ОСМД

Действующее законодательство не содержит требования, которое заставляло бы жителей многоэтажек создавать ОСМД. Законом Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” определено несколько основных форм управления многоквартирным домом:

— управление многоквартирным домом собранием совладельцев;
— управление многоквартирным домом ОСМД;
— управление многоквартирным домом управляющим.

Миф второй: ОСМД создают исключительно жители многоэтажек. Владельцы магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, которые расположены в этих зданиях и в полной мере используют их ресурсы, к ОСМД не имеют никакого отношения

Согласно 6-й статье Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”, ОСМД могут создавать только владельцы квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

А это значит, что владельцы магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в многоэтажке, имеют те же права, что и владельцы квартир.

Они так же принимают непосредственное участие в создании ОСМД и так же, как и владельцы квартир, должны в обязательном порядке выполнять все решения уставных органов объединения, принятые в пределах их полномочий.

Этот подход, предусмотренный статьей 13 Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”, остается неизменным, даже если ОСМД создается на базе нескольких многоэтажек.

Миф третий: совладельцы обанкротившихся ОСМД могут потерять свои дома – в качестве компенсации их передадут банкам за невозвращенные кредиты

Значительным преимуществом ОСМД есть возможность привлекать банковские кредиты.

Обычно они их направляют на утепление фасадов многоэтажек, установление в местах общего пользования энергосберегающих окон, дополнительных входных дверей, которые повышают безопасность и сохраняют тепло в подъездах, на замену электролампочек накаливания на менее энергозатратные.

ОСМД также используют банковские ссуды на закупку и монтаж индивидуальных теплопунктов, способных регулировать подачу тепла в дом с учетом имеющейся внешней температуры, на установление счетной аппаратуры общего пользования и т. д.

Однако кредитный продукт для ОСМД не предусматривает классического залога или поручительства.

А это значит, что помещения, в том числе и квартиры, не закладываются и поэтому не могут отчуждаться в случае возникновения в ОСМД проблем по обязательствам перед кредиторами.

В качестве залога используется банковский счет ОСМД. Такие условия подробно выписываются в кредитном договоре между банком и объединением.

Миф четвертый: совладельцев с ОСМД государство заставит содержать за свой счет и ремонтировать многоквартирные дома, тогда как многоэтажки без ОСМД будут удерживаться и ремонтироваться за бюджетные средства

Жители многоквартирного дома на правах собственности обладают не только жилыми или нежилыми помещениями, но также являются совладельцами общей собственности. В частности, речь идет о лестницы, лифты, чердаки, подвалы и т. д. Поэтому их обязанность – обеспечивать надлежащее состояние дома и придомовой территории, качественно содержать общее имущество.

В равной степени это касается как совладельцев ОСМД, так и жителей тех многоквартирных домов, которые этого статуса еще не получили. При этом следует понимать, что содержание многоэтажки – дело хлопотное и дорогое.

В этом смысле совладельцы ОСМД находятся в привилегированном положении. В отличие от жителей многоквартирных домов, которые не создали объединение, они могут воспользоваться программами финансовой поддержки.

Миф пятый: создание ОСМД не имеет смысла, если в многоквартирном доме живет значительное количество людей с низкими доходами. Они не способны принять полноценное участие в содержании дома и его термомодернизации и это значительно повышает соответствующие расходы других жителей

ОСМД никак не влияет на количество, размер льгот и субсидий, начисленных их совладельцам. Они их получают на общих основаниях. И в этом смысле жители многоквартирных домов, которые решились на создание объединения, и те, которые до сих пор не воспользовались такой возможностью, находятся в одинаковых условиях.

При этом чем больше льготников и субсидиантов находится в объединении, тем на большую компенсацию тела “теплого” кредита оно вправе рассчитывать. Максимальный размер может достигать 70%. Поэтому большое количество жителей с незначительными доходами не помешает созданию ОСМД.

Миф шестой: с созданием ОСМД на содержание придется брать не только дом, но и прилегающую к нему территорию, а это значительно увеличит расходы объединения. К тому же придомовой территорией могут свободно пользоваться жители соседних многоэтажек, например, для парковки своих автомобилей

В Украине отсутствует единый подход к определению размера придомовой территории. И это вполне логично, потому что каждый город имеет свойственную только ему плотность застройки. Так, на западе Украины она очень высокая, в центре – умеренная, а на юге страны – незначительна. Поэтому решение о размере придомовой территории принимают местные органы власти.

ОСМД может оформлять придомовую территорию в собственность, а может этого и не делать. Это зависит от принятого им решения.

Однако всегда следует помнить, что в случае продажи жилого или нежилого помещения, доля оформленной для ОСМД придомовой территории не выделяется. Все решения по ней принимаются общими собраниями.

Они могут касаться и условий парковки автомобилей, владельцы которых живут в соседних домах.

Миф седьмой: жители многоквартирного дома, которые не изъявили желания создавать ОСМД, могут не платить взносы и не участвовать в решении вопросов относительно его содержания

Источник: https://news.finance.ua/ru/news/-/378626/yuristy-razvenchali-top-9-mifov-ob-osmd

Как взять жильё в свои руки

Наша газета неоднократно обращалась к теме объединений
совладельцев многоквартирных домов, рассматривала плюсы, минусы и особенности
существования таких объединений, писала об удачных примерах содержания
многоэтажного жилья собственниками квартир.

Всего в городе жильцы восьми
многоквартирных домов объединились в ОСМД или, иначе, кондоминиумы. Это
немного, но и в целом по Украине число ОСМД составляет не более 6 процентов от
общего количества многоэтажек.

В то же время в Украине приватизировано около 90
процентов жилого фонда, поэтому государство планирует передать весь жилой фонд
в управление и содержание населению, при этом ставка делается на ОСМД как
альтернативу ЖЭКам.

— Сергей Геннадиевич, при известных
преимуществах ОСМД, в числе которых более комфортные условия проживания,
снижение расходов на содержание жилья и, как следствие, снижение жилищных
тарифов, большинство пока не решается перекладывать на свои плечи управление
своими многоэтажками, учитывая неудовлетворительное состояние конструкций и
коммуникаций…

— Целесообразность и эффективность управления жильцами
своим жильём доказаны мировой практикой. Примеры, которые есть в нашем городе,
тоже подтверждают это. Такое ОСМД, как «Мираж», созданное в 2000 году, когда
ещё не были отработаны многие законодательные механизмы, успешно существует.

Сегодня создание кондоминиумов всесторонне поддерживается на государственном
уровне. В законодательстве есть норма о том, что перед передачей дома на баланс
ОСМД местные власти должны принять участие в его ремонте. Мы так и делаем,
приоритеты в проведении капремонтов отдаются домам, где принято решение о
создании ОСМД.

  Облегчить жизнь ОСМД
призваны новые изменения в законодательстве, такие, как льготное кредитование
на проведение реконструкции, капитального и текущего ремонта жилого фонда.

Недавно Кабмин одобрил законопроект, согласно которому ОСМД будут
оплачивать холодную и горячую воду, тепло- и электроэнергию, природный газ,
коммунальные услуги и услуги по содержанию домов по ценам, установленным для
населения, а не как для предприятий.

  Документом урегулирован и механизм
вычисления льгот и субсидий на оплату ОСМД жилищно-коммунальных услуг, а также
распространение жилищных субсидий на взносы (платежи) совладельца. Кроме того,
законопроектом устанавливается, что приобретённое за счёт совладельцев
имущество является их совместной собственностью, а не собственностью ОСМД как
юридического лица. 

— Так как интерес к созданию ОСМД в
обществе, хоть и медленно, но растёт, наступил момент подробнее остановиться на
последовательности действий при создании кондоминиума. С чего начинать тем
жильцам, которые решились самостоятельно содержать свою многоэтажку? Как
правильно создать ОСМД?

— Последовательность действий чётко определена и
достаточно проста. Решение о создании ОСМД принимается на учредительном
собрании. Подготовкой учредительного собрания должна заниматься инициативная
группа, состоящая не менее чем из трёх владельцев квартир или нежилых помещений
(ч. 3 ст. 6 Закона Украины от 29.11.2001 г.

№ 2866-ІІІ «Об объединении
совладельцев многоквартирного дома»). Инициативной группе необходимо собрать
информацию о помещениях и квартирах, имеющихся в доме и на придомовой
территории, и об их владельцах, определить, сколько в доме собственников
квартир и помещений.

Статья 9 Закона гласит, что членом объединения может быть
физическое или юридическое лицо, которое является владельцем квартиры (квартир)
или помещения (помещений) в многоквартирном доме. Те люди, которые только
проживают в доме (или арендуют помещения в нем), не могут быть членами ОСМД.

Если квартира принадлежит нескольким лицам, но у каждого совладельца нет
свидетельства собственности БТИ на свою долю квартиры, тогда данную квартиру
представляет только один собственник — обычно это тот, кто записан в
свидетельстве о приватизации первым. Совладельцами являются также собственники
нежилых помещений в нём.

Собственниками неприватизированных квартир обычно
являются территориальные громады или государство. Всё это необходимо учитывать
при подсчёте количества собственников.

— Какова процедура информирования
всех жильцов дома о готовящемся учредительном собрании? В стране известны
случаи, когда жильцы некоторых домов понятия не имели, что по их адресу созданы
кондоминиумы.

— В соответствии с ч.4 ст.6 Закона необходимо
известить жителей дома об учредительном собрании не позднее, чем за 14 дней до
его проведения. В уведомлении необходимо указать место, время проведения,
повестку дня.

Распространить уведомление можно двумя способами: отдать под
расписку на руки собственнику либо отослать по почте заказным письмом.
Пригласить на собрание надо и представителя неприватизированной части квартир,
им является балансодержатель дома – коммунальное предприятие.

Участие
специалиста, который владеет информацией о данном доме, может быть очень полезно
при проведении учредительного собрания. Если представитель балансодержателя не
явится, на кворум это не повлияет, поскольку по Закону ему принадлежит всего
один голос.

Необходимо продумать кандидатуры в состав правления и ревизионной
комиссии объединения, которые утверждаются общими сборами объединения
совладельцев многоквартирного дома.

— В Украине, в частности, в
Краматорске, были прецеденты, когда решения о создании ОСМД признавались
неправомочными из-за неправильно оформленного протокола собрания. Как избежать
подобного казуса?

— Для того, чтобы собрание было правомочным, а его
решения имели силу, необходимо следовать определённым процедурам. Сначала
организовать регистрацию присутствующих.

Список регистрации является
неотъемлемой частью документации учредительного собрания.

Если на собрании
присутствует представитель совладельца дома — физического лица, то в
соответствии с Гражданским кодексом Украины доверенность на представление его
интересов должна быть заверена нотариально.

Далее следует определить наличие кворума на собрании.
Собрание правомочно, если на нём присутствует более чем 50 процентов
собственников жилых и нежилых помещений дома. В случае отсутствия кворума
инициативная группа назначает новую дату проведения собрания.

Если присутствует
необходимое количество совладельцев, председатель инициативной группы открывает
собрание. Ведётся протокол, в который вносятся: название собрания; дата, место
проведения; количество участников; повестка дня; Ф.И.О.

председателя и
секретаря; принятые на собрании решения.

Источник: https://www.dzerghinsk.org/news/kak_vzjat_zhiljo_v_svoi_ruki/2012-11-20-3883