Покупка недвижимости в черногории: особенности, плюсы и минусы

Где расположена курортная недвижимость Черногории?

Как известно, площадь Черногории невелика, поэтому и курортные зоны здесь размещены довольно компактно. Все они находятся на побережье Адриатического моря. Самые популярные курорты расположены в Будванской Ривьере и Которском заливе. Менее популярные – в Барской Ривьере. Стоимость квадратного метра обычно зависит от близости к морю и месторасположения недвижимости. В среднем купить новую квартиру или дом в Черногории можно, заплатив от 1000 до 4000 евро за квадрат. Более дешевое жилье лучше приобрести на вторичном рынке.

Сравнительно недорогая недвижимость размещается в регионе под названием Барская Ривьера.

Здесь тяжело найти элитные постройки, однако запросто можно купить дешевые квартиры и небольшие частные дома. Низкая стоимость жилья объясняется недостаточно развитой инфраструктурой. Однако, при наличии автомобиля, этот спокойный и уединенный регион – то, что нужно экономному инвестору.

Для тех, кто ищет элитные виллы и просторные апартаменты, лучше все-таки остановить свой выбор на Будванской Ривьере. Такие курортные городки, как Будва, Бечичи, Святой Стефан и Петровац располагают огромным количеством разнообразных объектов недвижимости на любой вкус. Стоимость квадратного метра здесь очень высока и порой может достигать 5000 евро. Это касается и живописного городка Котор, располагающегося на побережье Которской бухты.

Наиболее перспективные варианты инвестирования в недвижимость Черногории?

Наиболее перспективными вариантами для инвестирования в недвижимость Черногории является вторичный рынок жилья, а также квадратные метры в новостройках, приобретаемые на первоначальной стадии строительства объекта.

Второй вариант имеет несколько преимуществ. Во-первых, часто застройщики предлагают инвесторам рассрочку платежа сроком до двух лет, во-вторых, цены за квадратный метр на начальном этапе строительства ниже рыночных примерно на 20%. Обычно, после строительства дома, жилье передается в собственность покупателя с полной отделкой помещений и всем необходимым оборудованием ¬ качественной сантехникой и установленными системами кондиционирования.

Самая дорогая и дешёвая недвижимость Черногории – налоги и стоимость обслуживания

Перед тем, как приобрести недвижимость в Черногории, каждому инвестору очень важно разбираться какие именно регионы предоставляют дорогое жилье, а какие более дешевое. В нижеуказанной табличке мы рассмотрим ценовую политику основных курортов страны.

Самые дорогие объекты недвижимости	Самые дешевые объекты недвижимости
1. Дом с тремя спальнями в Которе. Стоимость – 400 000 евро.	1. Апартаменты в городе Бар. Общая площадь – 65 кв. м. Стоимость – 80 000 евро.
2. Коттедж на побережье Будванской Ривьеры площадью 50 кв. м. Стоимость – 300 000 евро.	2. Поместье в Барской Ривьере. Средняя стоимость – 400 000 евро.
3. Шикарная вилла на курорте Святой Стефан. Площадь – 90 кв. м. Стоимость – 760 000 евро.	3. Дом в городке Сутомора. Площадь – 160 кв. м. Стоимость – 170 000 евро.
4. Двухкомнатная квартира в Бечичи площадью 70 кв.м. Стоимость – 210 000 евро.	4. Домик на горнолыжном курорте Колашин площадью 100 кв. м. Стоимость – 110 000 евро.

Что касается системы налогообложения в Черногории, то сразу хочется отметить, что ставки здесь значительно ниже, чем в других европейских странах. К основным налогам относятся:

• Налог на недвижимость в случае покупки – 3% от стоимости жилья.
• Налог на недвижимость, которая сдается в аренду – 9%.
• Ежегодный налог на объект недвижимости – 0,1 от кадастровой стоимости.
• Налог на недвижимость по наследству – 3%.

Кроме того, инвестору необходимо помнить и про растраты на содержание приобретаемых квадратных метров. Обычно выплаты составляют 20 евро за квадрат при содержании обычного дома или квартиры, и около 30 евро – в случае владения элитной недвижимостью. Расходы на коммунальные услуги варьируются от 100 до 300 евро в зависимости от типа приобретаемого объекта и его местоположения. Кроме того, обязательным платежом является услуга страхования, размер которой составляет 50-70 евро ежегодно.

Налог на недвижимость в Черногории при покупке и аренде

В этом году парламентом страны был вынесен на рассмотрение вопрос об увеличении налоговой ставки на недвижимость с 0,1% до 0,25%. Связано это с необходимостью государственных органов пополнить доходы муниципалитетов.

Юридическая процедура покупки/аренды недвижимости

• Чтобы приобрести недвижимость в Черногории потенциальному покупателю не обязательно создавать коммерческую компанию.
• Землю для возведения строительного объекта могут приобретать не только юридические, но и физические лица.
• Сделка купли-продажи жилья занимает максимум 3 дня.
• Согласно законодательству Черногории купить недвижимость можно только у прямого собственника.
• Заключить договор купли-продажи или аренды можно не только посредством личного присутствия сторон, но и с помощью доверенности, переведенной на черногорский язык.
•  Каждый инвестор обязан зарегистрироваться в Общине. Подача документов стоит 13 евро.
• Перед подписанием окончательной версии контракта возможно подписание предварительного соглашения. В таком случае покупатель обязан выплатить продавцу задаток в размере 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.
• Сделка считается завершенной только после окончательного расчета с продавцом.

Перспективы развития рынка недвижимости Черногории

Некоторые специалисты прогнозируют небольшое снижение активности среди российских и украинских инвесторов в связи с девальвацией национальной валюты.

Что же касается вхождения Черногории в блок НАТО, то этот момент вряд ли существенно повлияет на покупательский спрос среди россиян.

Так, к примеру, пользующиеся популярностью Болгария и Испания, уже не один год являются участниками Альянса и это не особо смущает российского покупателя.

 В любом случае недвижимость Черногории остается одним из самых проверенных способов с толком вложить свои финансовые сбережения, несмотря на мировой экономический кризис.

Источник: https://www.ZaMetrami.ru/evropa/nedvizhimost-v-chernogorii-vse-plyusy-i-minusy/

Покупка недвижимости в Черногории: особенности, плюсы и минусы

Черногория — одно из самых красивых и уютных мест на Земле, и туда ездит очень много туристов. Многие считают, что лучше покупать жильё в Болгарии, но оказалось, что Черногория в этом плане ничуть не хуже, так как рынок черногорской недвижимости в последнее время активно развивается. Но предварительно необходимо изучить все плюсы и минусы покупки недвижимости за границей.

Покупка недвижимости в Черногории

Черногория — это страна в Юго-Восточной Европе, на западе Балканского полуострова. Омывается Адриатическим морем.

Для туристов в Черногории есть все условия для комфортного отдыха: недорогие цены, мягкий климат, чистых воздух, море, и конечно, особая атмосфера.

Благодаря этому в Черногории каждый год наблюдается большой поток туристов, что создаёт хорошие условия для инвесторов и не только для них.

Цены на недвижимость начинаются от 40.000 евро. За такую стоимость можно приобрести небольшую квартиру-студию площадью 20-25 кв. м. Особой популярностью пользуются объекты, расположенные в Которе, Будве, на полуострове Луштица и на юге страны.

Плюсы

Приобретение недвижимости в Черногории имеет достаточно много плюсов:

• Собственное жильё за границей. Это самое главное достоинство покупки жилья в Черногории. Благодаря этому, можно свободно приезжать туда и жить в собственном доме или квартир сколько угодно, не тратя деньги на отель. К тому же, для въезда в Черногорию не требуется виза.
• Возможность получения дохода. Если не планируется жить в приобретённой квартире или доме, то их можно сдавать туристам в сезон и получать дополнительный доход. В Черногории ежегодно достаточно много россиян, которые предпочитают жить не в гостиницах, а снимать жильё, поэтому проблем с поиском жильцов не будет.
• Экология. Многие переезжают в Черногорию из-за её экологии и мягкого климата. В стране действительно очень чистый воздух, который обладает полезными свойствами, благодаря морю и горам.
• Низкие налоги и коммунальные платежи. При покупке жилья на вторичном рынке, необходимо будет уплатить налог в размере всего лишь 3% от стоимости недвижимости. Ежегодный налог на недвижимость в государстве составляет от 0,1 до 1% от рыночной стоимости кв. метра — в каждом регионе страны она разная. А что касается коммунальных платежей, то средний ежемесячный платёж составляет 50 евро летом и 90 евро зимой.
• Сравнительно недорогие цены на недвижимость. По оценкам аналитиков, апартаменты площадью 50-60 кв. метров стоят от 60 тысяч евро (примерно 4,3 миллиона рублей). Коттедж площадью 65-70 кв. метров, состоящий из 2 спален, гостиной, кухни-столовой и санузла, стоит, начиная с 85 тысяч евро (около 6,1 миллионов). По сравнению с другими европейскими странами, данные цены на недвижимость недорогие и доступные.
• Близость границ. Из Черногории можно быстро доехать до соседних стран — Сербии, Хорватии, Албании, Боснии. Поэтому, приезжая на отдых, можно также посетить и другие страны тем более, что для въезда в них не требуется виза.

Минусы

К минусам покупки недвижимости в Черногории относятся следующие факторы:

• Покупка недвижимости не даёт права получения вида на жительства (ВНЖ). То есть, покупая жильё в данной стране, не стоит рассчитывать на то, что в ней можно будет жить. Для получения ВНЖ необходимо также оформить медицинскую страховку и иметь на банковском счету сумму размером не менее 3600 евро.
• Неразвитая инфраструктура страны. Инфраструктура действительно далека от высоких стандартов. В Черногории отсутствует центральное отопление (так как температура воздуха редко опускается ниже 16 градусов), и помещения обогреваются кондиционерами, из-за чего нередко бывают случаи отключения электричества из-за скачков напряжения.
• Качество жилья. В последнее время застройщики пытаются как можно скорее сдать квартиры и пренебрегают правилами строительства и безопасности. Особенно опасны дома-новостройки, выстроенные у подножия гор — через несколько лет они могут покоситься.
• Землетрясения. В стране иногда случаются землетрясения, из-за чего недвижимость может сильно пострадать. В этом случае также опасны новостройки у подножия гор, так как в случае сильного землетрясения (от 5 баллов) они запросто разрушатся.

Советы

При покупке необходимо учитывать следующие факторы:

1. Самые дорогие квартиры и дома находятся у самого моря, на 1 линии, дешёвые — на 3. Цены на жильё зависят от его удалённости от береговой линии. За 50.000 евро не получится купить апартаменты или большую квартиру в 2 минутах от моря.
2. Обязательно нужно смотреть на расположение объекта — как уже было сказано, дома, построенные у подножия гор, наиболее опасны. Даже если квартиры в таких домах стоят недорого, лучше потратить немного больше и быть уверенным в том, что здание устоит при землетрясении.
3. Если квартира ищется через агентство, то лучше выбирать именно черногорское. Некоторые компании из российских городов выдают недвижимость в Черногории за свою, то есть мошенничают. К тому же, в черногорском агентстве легче оформлять сделку и договор купли-продажи.

При оформлении сделки обязательно должны присутствовать: продавец, адвокат (в некоторых случаях их несколько), представитель банка, риэлтор и переводчик (если требуется). Нужно учитывать, что после оформления всех документов, квартира ещё не переходит в собственность покупателя — это происходит только после уплаты налога.

Покупка недвижимости в Черногории имеет свои плюсы и минусы, но позитивных сторон, конечно, больше. Поэтому если в голове прочно сидит мысль о приобретении жилья в данной стране, то это смело можно делать. Даже если жить круглый год там не планируется, всегда можно сдавать жильё в аренду и получать доход с этого.

Источник: https://plusiminusi.ru/pokupka-nedvizhimosti-v-chernogorii-osobennosti-plyusy-i-minusy/

Покупка недвижимости в Черногории – плюсы и минусы — JustReal.ru

Поиск жилой и коммерческой недвижимости за рубежом Поиск коммерческой и жилой недвижимости Развернуть поиск недвижимости Вот уже более десяти лет Черногория является одним из самых популярных направлений у покупателей зарубежной недвижимости из России, Украины и Белоруссии, чему во многом способствует целый ряд обстоятельств. В некоторых городах этой балканской республики, которая в отличие от соседней Сербии имеет выход к морю, встретить на улице соотечественника можно едва ли не чаще, чем местного жителя, подавляющее большинство которых даже после вступления в НАТО и с четко взятым курсом на ЕС относятся к гражданам России, решившим купить жилье в Черногории с нескрываемой симпатией. И это сказывается не только на повседневном общении, но и на развитии бизнеса. Именно город Будва, численность населения которого составляет чуть менее 15 тысяч человек (пройти его можно почти целиком минут за 45-50), является своеобразной столицей российской диаспоры. В свое время россияне здорово «взвинтили» цены на местные апартаменты и дома, но теперь их цена снизилась до 40-60 тысяч евро за односпальную квартиру в зависимости от этажности, состояния дома и местоположения. Так что, для желающих приобрести апартаменты в Черногории и чувствовать себя как дома (аэропорт Тиват расположен всего в получасе езды), трудно придумать лучший выбор – тем более, что буквально в десяти минутах ходьбы от пляжа находится полноценная русская школа, и она является отнюдь не единственной. Для тех же, кто хочет держаться от экс-соотечественников подальше, есть Котор, Херцег-Нови, Подгорица и много других населенных пунктов, где еще не слишком сильно потопталась нога русского человека. Узнать о том где лучше жить в Будве вы можете здесь.

Найти такие места довольно проблематично из-за того, что с 2015 года российским владельцам недвижимости, оформившим специальную визу, предоставлялась возможность получить вид на жительство в Черногории. Впрочем, жить здесь можно и туристом, выезжая на несколько часов в соседние страны (при наличии многократной шенгенской визы), и возвращаясь после таких «экскурсий» обратно.

Кстати, еще одним плюсом Черногории является ее климат, который позволяет плавать в декабре все в той же Будве, где жизнь не замирает на зиму, и в то же время заниматься горнолыжным спортом на севере страны, в Колашине и Жабляке, которые в ближайшем будущем имеют все шансы стать популярными курортами и в масштабах Европы.

В Черногории полностью отсутствуют какие-либо вредные производства, поэтому за экологическую чистоту продуктов, покупаемых на рынках, можно совершенно не беспокоиться. В приморских городах рыбаки почти каждый день предлагают на продажу свежепойманную «дикую» рыбу (скат, морской угорь, барабулька и т..), которую за считанные минуты раскупают не только туристы, но и местные жители.

С другой стороны, Черногория ничего не производит, и кроме хлебобулочных изделий, классического окорока «пршут», сыров, напитков (в первую очередь, вина), и местных фруктов (к примеру, заросли киви опутывают автовокзал Будвы, а гранаты растут чуть ли не в каждом саду), на всех остальных продуктах – прежде всего, на консервах, – будет стоять маркировка Македонии, Сербии, Боснии или Болгарии.

Минусы покупки недвижимости в Черногории

Путешествие по Черногории при отсутствии собственного автомобиля выглядит, с одной стороны, анекдотическим и экзотическим, поскольку по местным дорогам до сих пор снуют автобусы типа ПАЗ, а, с другой, – достаточно неприятным для здоровья, хотя порой встречается и весьма комфортабельный общественный транспорт. О поезде же, идущем от Белграда до Бара и обратно, впору слагать легенды ввиду его скорости передвижения и аппетитов местных пограничников с таможенниками. В связи с этим лучше всего купить жилье в Черногории в том месте, до которого проще всего добираться от аэропортов Тивата или хорватского Дубровника.

Цены в Черногории значительно ниже, чем в соседней Хорватии, но в то же время из-за введения евро превосходят сербские или боснийские. В то же время услуги, предоставляемые местными специалистами – в том числе и по ремонту жилья, обходятся весьма недешево, зато ждать их появления порой приходится дольше всех разумных сроков.

Неслучайно именно в Черногории появились десять шуточных «заповедей», среди которых значатся такие как: «Не работай – работа убивает», «Видишь, кто-то отдыхает, – помоги ему» или «Отдыхай днем, чтобы ночью можно было спать».

Эти принципы жизни зачастую главенствуют и во многих официальных организациях, поэтому иммигранту не остается ничего иного, кроме как запастись терпением и научиться ждать.

Полное юридическое сопровождение

Мы работаем с самыми сложными сделками

Проверка актуальности базы раз в 7 дней

Комиссия 0%

Оформление ВНЖ и гражданства под ключ

Постпродажное обслуживание

Мы с Вами до, во время и после сделки

Думаете о покупке недвижимости за рубежом?Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш

менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений

Анна Ульянова Ведущий специалист по продажам зарубежной недвижимости портала Justreal

Источник: https://JustReal.ru/articles/pokupka-nedvizhimosti-v-chernogorii-plyusy-i-minusy/

Мой опыт покупки недвижимости в Черногории

Всем привет,

Решил поведать о том, как мы покупали квартиру в Черногории. Сразу же скажу, что эпопея с покупкой недвижимости у нас заняла почти два года. Изначально перед нами стояла достаточно сложная задача, купить квартиру площадью около 70 метров, потратив на это не более 100 000 евро.

Когда мы только выезжали в Черногорию, задача казалась вполне реальная, мы, как и многие иммигранты думали, что на сайтах агентств недвижимости цены завышают, а, уже находясь в стране можно найти, что то и по нормальным ценами. Увы, реалии оказались совсем не радужными.

Относительно недорогие квартиры действительно в Черногории встречаются, но, то, что предлагается – покупать не хочется. Нормальные квартиры стоят дороже.

Насколько дороже это вопрос, не смотря на то, что мы два года искали жилье, я толком не понял, сколько же оно может стоить скажу только одно, что такие объекты, которые нам реально понравились дешевле 1800 евро за метр я не видел.

Увы, по такой цене у нас не хватало денег, что бы купить квартиру площадью не менее 70 метров, как мы планировали изначально. Конечно, можно было бы купить квартиру меньшей площади, но, семье проживать в маленькой квартирке будет не комфортно, да и честно говоря, как то не по душе мысль, что надо отдать около ста тысяч евро за пятидесяти метровую квартиру.

Здесь уместно рассказать пару слов о работе большинства русских агентств недвижимости. К слову сказать, хорошо работающие агентства в Черногории есть, я нашел аж две штуки))) С большинством работать очень тяжело. Проблемы у нас с ними были следующие:

1. Большинство не отвечают на письма, или отвечают спустя несколько недель.
2. Забывают тебе перезвонить.
3. За многими приходится бегать, что бы они нашли тебе время показать квартиры.
4. Почти на всех сайтах агентств, предложения по квартирам не актуальные, либо не правильные цены, либо самих предложений уже нет в наличии.
5. Один раз нам пытались впарить проблемную недвижимость. Об этом случае стоит рассказать подробнее. Нашли квартиру, хорошо построенную, большую, в более менее нормальном районе. Стоимость была 95 000 евро и это за квартиру, площадью 120 метров. У нас естественно слюни текут, а тут риелтер еще говорит, поговорила с хозяйкой квартиры, она согласна скинуть 7 000 и это при том, что мы о скидке и не просили. Ну чего думаем, надо брать. Изучаем документы и выясняем, что дом построен на чужой земле. Спрашиваем у риелтера «как так», тут же стали из «друзей» врагами.

В общем, в конце концов, мы нашли пару вменяемых агентств, с помощью которых посмотрели некоторые варианты. Но, нормальные цены видели только на квартиры 30 летней давности или в тех локациях, в которых жить не очень хорошо. Найденные нами агентства работают хорошо, просмотрели варианты, но мы ничего не выбрали. Либо дорого, либо плохо.

Что такое в нашем понимании «плохо»? Разумеется, хочется как то более менее нормальный район, не обязательно на первой линии, но не в Сутоморе (пригород Бара) же жить, и не на Сушчепане (это район одного из городов побережья). Хочется хорошо построенный дом, в котором не будет потом проблем. Ну и т.д.

Отлично построенные дома в Черногории есть, но, по соответствующим ценам. А из того, что подешевле, если в более менее нормальном месте, то….ну вот Вам пример, приходим смотреть большую квартиру, около 100 метров, цена приемлемая. До моря буквально метров 200, по дому видно, что строили хорошо, нормальная теплоизоляция. Вроде как все отлично.

Две ванные, такие, что там еле протискиваешься, спрашивается, почему не сделать одну большую ванную и еще один отдельный туалет? Выходим на улицу, представьте картину, многоквартирный дом, а парковочных мест предусмотрено всего несколько штук.

Я это описываю не для того, что бы рассказать об одном доме, который мы видели, а для того, что бы показать, что именно можно купить относительно дешево. Еще раз пишу, что интересных предложений, которые соответствуют нашему пониманию качества дешевле 1800 евро за метр мы в Черногории не встречали, и это за два года поисков, почти за два года.

Мы обдумывали купить квартиру в доме на этапе строительства. Но, решили, что в этом есть риск. Да, в Черногории мошенничество не так распространено как в России, да, риски меньше, но, все равно они есть.

Тут у нас возникла мысль, а не построить ли дом самим. Ну, согласитесь, звучит логично, самому можно построить дешевле, чем купить. Вам такая мысль в голову не приходила? Начали узнавать, выяснилось, что да, строить выгодно, но, относительно большие дома. Со ста тысячами евро строить не имеет никакого смысла, очень высокая получается себестоимость.

Можно построить дом в доле, с какими-то приятелями, ну, скажем на три семьи, скинулись по 90-100 тысяч и построили трехквартирный дом, где каждому будет принадлежать по большой квартире. Идея хорошая, реальная, но, к сожалению, у меня в Черногории нет приятелей, которые хотят строить дом, а с малознакомыми людьми затевать какие то мероприятия рискованно.

В итоге, пришлось от идеи со строительством отказаться.

Все закончилось тем, что купили квартиру в строящемся доме в Герцег Нови. Вы помните, я выше писал, что покупать в строящемся доме на наш взгляд несколько рискованно, и мы от таких вариантов отказывались.

Но, тут ситуация несколько иная. Во-первых, этот дом начал строится не абы где, а в лучшем районе города, в котором мы давно хотели иметь квартиру.

На наш взгляд в лучшем районе, возможно, кому то какие-то другие районы нравятся.

Вот, отметил место на карте, это в Герцег Нови.

Во-вторых, эту квартиру строил не абы кто, а фирма с очень хорошей репутацией. И, что более важно, мы видели дома, которые они строили ранее, качество на пять баллов, у ребят с головой все в порядке.

Что еще понравилось, что прошлые дома они строили на заемные деньги, а сейчас уже строят на свои, т.е., проблем с финансированием быть не должно, причем строят сразу же два дома. В общем, к этим строителям уровень доверия выше, чем не пойми к кому.

Сколько стоит это удовольствие? На начальном этапе строительства покупка квартиры нам вышла в 1400 евро за метр, по местным меркам весьма умеренная цена. Продолжительность строительства дома около года.

Заключение сделки у нотариуса вместе с оплатой услуг судебного переводчика вышла немногим более четыреста евро. Квартира находиться в 500 метрах от моря, площадь 68 метров, есть пяти метровый балкон.

Ну вот и все, на этом я с Вами прощаюсь.

Источник: http://evropaedu.ru/moj-opyt-pokupki-nedvizhimosti-v-chernogorii/

Процедура приобретения недвижимости в Черногории

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Черногории без каких-либо существенных ограничений – как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное исключение касается ряда земель и объектов. Как лучше всего добраться до балканской страны, как происходит процесс покупки, какие вас ждут расходы? Обо всем этом читайте в нашем материале. Обновлено 16 сентября 2016 года.

Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п.

415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.

Иностранное физическое лицо может являться собственником земли, если площадь участка не превышает 5000 кв.м, и при этом приобретается постройка, расположенная на этом участке. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в ДУП (детальный урбанизационный план).

С чего начать процедуру покупки

Недвижимость в Черногории сейчас предлагают многие риэлторы, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины. Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости или посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант.

Уже на этой стадии можно подписать предварительный договор и внести задаток в размере 10% от стоимости объекта. Однако при этом следует учитывать риски, и покупателю все же рекомендуется приехать для личного просмотра объекта. Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.

Возможность удаленного приобретения

В Черногории можно приобрести недвижимость удаленно, через доверенного представителя. Нотариальную доверенность на предоставление ему этих полномочий можно оформить в России, переслать по почте и затем перевести на сербский язык в Черногории. Это можно сделать у лицензированного переводчика – стоимость услуги составит около €15-20 за страницу формата А4.

Как добраться

В Черногорию из России ведет множество путей. В эту балканскую страну можно отправиться на автомобиле, автобусе, поезде или самолете.

Автомобиль

Путешествовать на автомобиле можно при наличии шенгенской визы. Чтобы добраться до Черногории, можно пересечь границы:

1. Беларуси, Польши, Словакии, Австрии, Венгрии, Сербии
2. Беларуси, Польши, Германии,  Австрии, Венгрии, Хорватии
3. Беларуси, Польши, Словакии или Германии,  Австрии, Италии – оттуда на пароме в Черногорию
4. Из Санкт-Петербурга на пароме можно добраться до немецкого Ростока и оттуда двигаться в южном направлении. Такое путешествие может занять три-четыре дня с остановками.

Железная дорога

С июня 2009 года ходит прямой поезд Москва – Бар. Билет туда-обратно стоит €300. Время в пути составит от 54 до 60 часов. Также из Москвы можно доехать до Белграда, а там пересесть на поезд до Подгорицы или Бара. Время в пути – два с половиной дня с пересадкой. Для такого путешествия вам потребуется шенгенская виза.

Автобус

Для проезда на автобусе также нужна шенгенская виза. В летний период в Черногорию следуют автобусы из Беларуси и Украины. Отсюда доехать до Черногории можно за два дня. Регулярные автобусные рейсы направляются и из соседних стран – Сербии, Хорватии, Боснии и Герцеговины.

Авиаперелет

Прямые регулярные рейсы в город Тиват, расположенный на побережье, и в столицу страны Подгорицу осуществляют из Москвы авиакомпании Аэрофлот, Montenegro Airline и S7. Черногорская компания Montenegro Airline совершает рейсы как в Москву, так и в Санкт- Петербург.

Помимо этого летом в страну открыто множество чартеров, билеты на которые находятся в прямой продаже. Время полета – три часа. Стоимость чартера из Москвы в оба конца составляет около €300, из Санкт-Петербурга дороже, примерно на €100.

Открытие банковского счета

Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как со счета в вашей родной стране, так и со счета в черногорском банке. Его открытие займет десять минут, потребуется только загранпаспорт.

Перевод денег из России в Черногорию обойдется в сумму чуть больше €100. При перечислении средств необходимо письмо от налоговой инспекции о том, что они уведомлены об открытии счета за рубежом. Перевод денег из России обойдется в сумму от 0,3% до 2%, но не более €200.

Обычно перевод со своего счета в России на свой же счет в Черногории вопросов не вызывает. Также вопросов не возникает в случае оплаты напрямую продавцу. В этих случаях документов о происхождении средств не требуют.

Предварительный договор

Как только объект выбран, покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос («капара» – залог) в размере 10% от стоимости недвижимости.

В случае, если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается.

Если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос, но не более чем в двойном размере (если это оговорено в предварительном договоре). Поэтому пункт о внесении задатка должен быть внесен в договор, или с продавца необходимо взять соответствующую расписку.

Этот документ описывает имущество (метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер). Также в нем содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях объекта (в случае их наличия).

Заключение договора купли-продажи

Подписание и предварительного, и окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности.

Подписи заверяются официальной печатью нотариуса. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости.

Оценочная стоимость определяется в налоговой инспекции («порезска управа») муниципалитета и в целом соответствует реальным ценам на рынке. Она может быть как выше, так и (очень редко) ниже заявленной в договоре.

При переходе прав собственности на недвижимость покупатель оплачивает налог на оборот недвижимости в размере 3% от стоимости объекта по договору.

В случае выявления расхождений цены сделки по договору с ее оценочной стоимостью (занижение), начисление налога производится по оценочной стоимости объекта.

После того как покупатель внес указанную в договоре сумму, он подает документы на изменение информации о собственнике недвижимости в кадастре. Только после этого покупатель получает абсолютные права на приобретенный объект недвижимости.

Сопутствующие расходы

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие.

Как было сказано выше, размер налога на оборот недвижимости (передачу права на собственность) составляет 3% от стоимости недвижимости.

Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию («решение»), предшествует этому выход оценочной комиссии непосредственно на объект.

Стоимость услуг адвоката, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €500 за сделку, хотя большинство компаний готовы предоставить такие услуги бесплатно.

Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде составляет около 0,5% стоимости имущества по договору.

Занесение в Кадастровую книгу и заверение расписки о получении денег (если она есть) также потребуют некоторой незначительной суммы.

Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом (на первичном рынке). На вторичном рынке часто платит и покупатель.

• Ознакомьтесь с личным опытом покупки недвижимости в Черногории

Государственная регистрация сделки

После окончательного расчета продавец дает нотариальное подтверждение, что оплата получена полностью, в случае отсутствия продавца в Черногории на тот момент. Покупателю достаточно предъявить нотариусу платежки банка о переводе средств на имя продавца.

Нотариус подает заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр. После этого можно получить Решение кадастра и свидетельство о собственности (Лист непокретности).

Ипотека в Черногории

После кризиса получить ипотечный кредит иностранным гражданам стало практически невозможно.

Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Прямую ипотеку для иностранцев банки почти не предоставляют, но застройщики предлагают во многих случаях беспроцентную рассрочку платежа или оплату по графику. До окончательного расчета имуществом можно пользоваться, но переоформить его на себя можно только после окончательной выплаты.

В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Особенности покупки различных типов недвижимости

Покупка строящегося жилья

В Черногории покупка строящегося жилья пользуется большим спросом. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования/соинвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством.

В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору.

После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

Правда, существует тонкость: все зависит от того, как застройщик оформляет конкретный объект. Поэтому следует уточнить у застройщика, освобождается ли покупатель от данного налога.

• Читайте материал о новостройках Черногории

Покупка земельных участков и строительство жилья

Несмотря на то, что законодательством Черногории разрешена продажа земельных участков под застройку иностранцам, процесс согласования и получения разрешения на строительство трудоемок и занимает много времени.

Для решения этого вопроса можно нанять специалиста. При наличии готового проекта все согласования можно получить буквально за один-два месяца (при утвержденном на эту территорию детальном урбанистическом плане застройки территорий).

Покупая землю под застройку, необходимо убедиться, что она урбанизирована.

Для получения разрешения на строительство необходимо согласование с местными органами власти. Для этого прежде всего надо получить Решение о местоположении в местном муниципалитете, куда подается заявление вместе с копиями Листа непокретности и плана из кадастра.

Однако если объект, который предполагается построить, превышает пять этажей, а площадь его больше 500 кв. м, то обращаться следует уже в Министерство экономики.

Такая мера связана с тем, что высотный регламент разрешает строительство зданий не выше пяти этажей, так как Черногория находится в сейсмически активной зоне.

Решение о местоположении подтверждает, что на данном участке можно вести строительство, описывает градостроительные технические условия и срок действия документа, который составляет один год. За это время надо пройти процедуру окончательного согласования и получить разрешение на строительство, потому что само Решение о местоположении таковым не является.

После получения Решения о местоположении следует начать разработку Главного проекта, который включает в себя целый ряд документов (архитектурно-градостроительное обоснование, расчет нагрузок металлических конструкций, согласование инженерно-технических условий водо- и энергоснабжения, согласование с противопожарной службой и т. д.). Все эти вопросы решает главный архитектор (обязательно должен иметь лицензию на работу в Черногории), который самостоятельно согласовывает их с остальными техническими службами.

Проект должен быть или заказан, или заверен в лицензированной проектной фирме.

Впоследствии Проект подается на согласование в муниципалитет, где назначается комиссия, проверяющая всю техническую документацию на соответствие строительным нормам, необходимость согласований с другими госучреждениями, определяется размер платежей (налогов на строительство) в бюджет и выносится решение о выдаче градостроительного согласования.

Описанная процедура получения разрешения на строительство включает в себя множество инстанций. Но уже более полутора лет назад принят закон, по которому все согласования  производят работники отделов урбанизма.

По нему владелец проекта должен общаться с властями всего три раза:

• при подаче проекта на проверку
• при подписании договора с мэрией (общиной) об оплате однократного налога на строительство
• после оплаты налога — при получении строительного разрешения и разрешения на эксплуатацию объекта

Для объектов площадью менее 500 кв. м. отменяется обязательный экспертный надзор и прием технической комиссией.

Техническая комиссия, которая выдавала согласование на строительство, принимает дом при сдаче в эксплуатацию и выдает документ, который фиксирует выполнение строительства и оплаты всех необходимых платежей в соответствии с выданным разрешением — «Употребну дозволу». Далее дому присваивается адрес, который будет зафиксирован в кадастре.

Помочь в согласовании всех процедур в местных органах и ввести жилье в эксплуатацию может строительная компания. Сейчас в Черногории услуги по строительству предлагает множество компаний, но качество строительных работ и соответствие графику может гарантировать только лицензированная фирма.

При строительстве жилого дома из кирпича и бетона себестоимость квадратного метра начинается от €400.

• Читайте специальную инструкцию о том, как построить дом в Черногории

Аренда в Черногории

Тем, кто пока не решился на покупку черногорского дома, можно для начала провести здесь отпуск, сняв жилье внаем, тем более что аренда здесь – одна из самых недорогих в Европе. Приличная квартира в приморском городе обойдется в сумму около €50 в день, можно найти и более демократичные варианты.

Найти пристанище можно и по приезду (повсюду можно встретить табличку «собе» – «сдается»), договорившись обо всем с хозяином самостоятельно.

Но часто такое жилье находится не на берегу, а на возвышенности, поэтому обратная дорога к дому может превратиться в «восхождение на Голгофу».

Еще один вариант — обратиться к доскам объявлений в интернете, где можно найти российских владельцев недвижимости в Черногории и договориться с ними об аренде.

Много предложений по аренде квартир в Будве и ее окрестностях, а в другом регионе страны – Боко-Которской бухте – чаще сдаются виллы, стоимость которых варьируется от €100 до €300 в день.

• Ознакомьтесь с новым важным законом, по которому недвижимость без разрешения на строительство в Черногории можно легализовать.

За помощь в написании статьи благодарим Алексея Смирнова, компания Adriatik Stroinvest, и Сергея Иванова, компания Com Bi Com.

Фото Familytravel.bg, Traveler.es, Montenegro-dom.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Источник: https://prian.ru/pub/15395.html

Информация для покупателей в стране Черногория

Жемчужина Адриатики

Горы, пляжи и чистейшие воды Адриатического моря — неудивительно, что рынок недвижимости Черногории развивается быстрыми темпами. Все логично — многие, кто приезжает сюда отдыхать, влюбляются в эту страну и хотят стать здесь не только туристом, но и жителем. 

Чтобы оценить плюсы и минусы покупки недвижимости в Черногории, безусловно, нужно,во-первых приехать сюда, а во-вторых внимательно изучить все нюансы покупки. 

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Черногории

Из безусловных плюсов можно назвать безвизовый режим Черногории с большим количеством стран, что позволит вашим друзьям и родственникам приезжать к вам в гости без особых проблем. Кроме того, очевидным плюсом является экология — черногорские побережья считаются одними из самых чистых в Европе.

Если говорить об инвестиционных плюсах, то туристический рынок страны развивается очень быстро, стремясь наверстать десятилетия простоя. Эксперты говорят что вкладывать средства имеет смысл именно сейчас, пока цены еще относительно невысоки по сравнению со странами ЕС (хоть и выше, чем в соседних балканских странах).

Процесс покупки также можно отнести к достоинствам Черногории — он очень прост и прозрачен.

Из недостатков — все еще не очень развитая инфраструктура и уровень сервиса. Кроме того, покупка недвижимости в Черногории не дает права на получение ВНЖ. 

Более подробно об особенностях покупки недвижимости в Черногории, о налогах и расходах на содержание вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего информационного блока.

  ВНЖ в Черногории Приобретение жилья не является единственным условием для получения разрешения на временное проживание (privremeni boravak) на территории страны, зато дает право на годовую визу. Чтобы получить ВНЖ, требуется выполнение одного из следующих условий: наличие бизнеса, открытого в Черногории (при этом надо подтвердить наличие собственного или арендуемого жилья …

  Купить недвижимость в Черногории на заемные средства нерезидентам практически невозможно.

Однако многие банки готовы кредитовать зарегистрированных на территории государства иностранных юридических лиц под залог имеющегося земельного участка, на котором ведется строительство дома.

Необходимые шаги Зарегистрировать фирму на территории Черногории.  Приобрести участок земли. Разработать проект строительства и согласовать его с властями. …

  Наибольшей популярностью пользуется недвижимость в четырех городах — столице Подгорице, втором по величине городе страны Никшиче, а также на курортах Бар и Будва. Вторичное жилье в Подгорице в среднем стоит €1113 за кв.м., в Будве – €2455, в Баре – €1016, в Никшиче – €582, а во всех остальных …

  Предварительный контракт (Predugovor) В нем прописывается способ оплаты, условия по покупке недвижимости, сумма внесенного задатка, который составляет 10% от стоимости объекта. Если продавец отказывается совершать сделку, то задаток отдается покупателю согласно условиям предварительного договора, но не более чем в двойном размере. Если же сделка аннулируется по вине покупателя, то он …

  Налоги при покупке недвижимости: По закону недвижимость в Черногории облагается налогом на переход права собственности к новому владельцу, который составляет 3% от цены объекта. В течение месяца после заключения сделки купли-продажи из Uprava Prihoda приходит извещение о том, что следует заплатить налог. На это выделяется 15 дней. Недвижимость, покупаемая на …

Источник: https://ee24.ru/montenegro/information/