Стоит ли покупать недвижимость в чехии

Инвестиции в недвижимость: введение

Profits Group — агентство инвестиционной недвижимости в Праге. Для тех, кто на нашем сайте впервые: наша компания это сплав аналитики, современных технологий и эффективности рабочих процессов в такой консервативной сфере, как операции с недвижимостью.

Мы помогаем правильно вложить средства в жилищные объекты и реализовываем с них постоянный и высокий доход их владельцам. Но давайте обо всем по порядку.

Это первая статья из серии “Инвестиции в недвижимость Европы”. За 4 года активной деятельности, мы столкнулись с различными вопросами, заблуждениями, стереотипами и проблемами по теме покупки и управления недвижимостью. Мы решили собрать весь этот массивный опыт в единую энциклопедию из нескольких статей. Поэтому запаситесь терпением. Нам есть, что вам рассказать.

В статьях мы рассмотрим такие частые вопросы наших клиентов как:

• Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в этом или следующем году?

• Варианты стратегий вложений в зарубежную недвижимость.

• В какой стране выгодно покупать недвижимость?

• В каком месте лучше-выгоднее купить недвижимость для сдачи в аренду?

• Жилая или коммерческая недвижимость?

• Процесс выбора, просмотра вариантов и отсева ненужных объектов. Процесс покупки выбранной квартиры и последующее управление для сдачи в аренду за границей.

• Как контролировать управляющую компанию и знать, что вас не обманывают и с имуществом все впорядке?

• Социально-экономическое развитие Праги в данный момент (процент безработицы, ВВП, налоги, туризм и тд.)

• Какое будущее у рынка жилой недвижимости в Праге?

Мы вам рекомендуем читать дальше все по порядку, для того, чтобы у вас сложилось правильное представление. Идем от общего к частному, так будет правильнее.

Основная информация о Чехии

Чехия (Чешская Республика) — государство в Центральной Европе, граничит с Германией на западе и северо-западе, с Польшей на севере, с Австрией на юге и Словакией на востоке. Скорее всего, вы знаете эту страну как бывшую Чехословакию (коммунистическую страну существовавшую почти весь 20-ый век).

В Чехии население составляет всего 10.6 млн. человек, а в Праге проживает, включая агломерацию, 1.9-2.0 млн. человек.

Страна вкусного пива, красивой средневековой архитектуры, идеального транспортного обслуживания и необычных современных достопримечательностей.

Голова Франца Кафки в Праге

Социально-экономическое развитие в данный момент (процент безработицы, ввп, налоги, туризм и тд.)

Почему важно помнить о том, что Чехия была частью коммунистического блока? В социально-экономическом отношении в начале 90-х годов, здесь было все очень печально. Наравне с остальными восточно-европейскими соседями, чехи начали строить новую страну с демократией и рыночными отношениями. И, к слову сказать, у них это отлично вышло.

В настоящее время Чехия считается самой быстро-развивающейся и успешной среди всех остальных государств бывшего восточного блока. Например, только Прагу за год посещает почти 9 млн. иностранных туристов, безработица находится на рекордно низком уровне 2,7 %, а рост экономики составляет 4,7 %. Многие западные гости, бывавшие несколько раз в Чехии сразу после демонтажа социалистического строя, а затем и в наше время, замечают то, как сильно здесь все поменялось в лучшую сторону.

Основой экономики является промышленность и сфера услуг. Чехия открылась притоку капитала, что вызвало прилив зарубежных инвестиций, по уровню которых на душу населения страна является бесспорным лидером не только в Центральной и Восточной Европе, но и в международном масштабе. Это помогло в относительно короткий срок осуществить реструктуризацию и модернизацию промышленности, развитие необходимой технической и вспомогательной инфраструктуры.

В Чехии умеренная налоговая база, по сравнению с другими странами Европы. Например, подоходный налог составляет 15 %, а итоговая налоговая нагрузка на зарплату с учетом социальных отчислений составляет 36,4 %. Меньше налоги только в России, Беларуси, Болгарии и Казахстане.

Cравнение Чехии с ее соседями — Германией, Польшей, Словакией и Австрией

Почему мы вам сразу рассказываем о Чехии? Наша компания зарегистрирована в Чехии и мы ведем свою деятельность из Праги. Мы понимаем потенциал этой небольшой по меркам Европы страны, и уверены, что здесь будет еще лучше. По данным 2015 года, по уровню экономического развития Прага занимает шестое место среди всех регионов Евросоюза, опередив Стокгольм, Париж и Вену.

«Прага великолепно развивается с точки зрения экономической эффективности.

Город уже длительное время удерживает самые высокие позиции, оставаясь практически на одном уровне с Лондоном»

Заместитель председателя Чешского Статистического Агентства ČSÚ Марек Ройичек

Безопасное и счастливое проживание населения страны являются неотъемлемой частью идеологии государства. Здесь нет наплыва мигрантов из Ближнего Востока и Африки, как в Германии и Франции. В связи с этим и Прага, как главный город страны является привлекательным местом для деловой деятельности и счастливой жизни.

Район Панкрац — деловой центр Праги.

Здесь заботятся об экологии и инфраструктуре городов. Например, гиганты международной промышленности, торговли и обслуживания не станут открывать свои подразделения, если не будет надежды на транспортную систему, телекоммуникационную связь, качественные дороги и безопасность.

В Чехии вкладывают значительные ресурсы в людей. А люди, как известно это самый главный капитал любого государства. Высшее образование, например, является полностью бесплатным для тех, кто говорит по-чешски. В Чехии каждый год обучается более 45 тыс. студентов. Многие из этих студентов затем становятся общеизвестными экспертами и учеными, которые решают проблемы глобального характера.

Библиотека университета ČVUT NTK

Ниже мы вам приводим статистику по основным экономическим показателям пяти стран: Германии, Австрии, Польше, Словакии и Чехии, по состоянию на конец 2017 года.

Сравнительный анализ экономических показателей.

Основные преимущества Чехии и Праги:

• Компактные и чистые города.

• Отличная транспортная инфраструктура.

• Невысокая стоимость недвижимости, которая может приносить хороший доход и быстро возвращает вложенные инвестиции. В нашем каталоге недвижимости можно сразу выбрать инвестиционный объект по нескольким параметрам, будь то стоимость недвижимости, доход в месяц или же срок возврата вложенных средств.

• Нет проблем с мигрантами.

• Самый высокий уровень жизни среди всех стран Центральной и Восточной Европы.

• Низкие расходы на содержание квартиры, нулевой налог на владение недвижимостью.

• Постоянный рост стоимости недвижимости на протяжении последних 20 лет.

Германия

Плюсы Германии известны всем, но мы выделим основные: первая экономика Европы, 4-ая позиция по уровню жизни в мире, 2-ая привлекательная страна для иммиграции после США, качественное образование, красивые города и всем известная автомобильная промышленность.

Т.к. разговор идет о недвижимости, то стоит отдельно рассмотреть расходы на покупку и содержание недвижимости в Германии.

• Среднестатистический житель тратит не менее 20 % своего ежемесячного дохода на содержание квартиры. В Чехии этот показатель не превышает отметки в 13 %.

• Нерезиденты могут рассчитывать на 3-5 % дохода в год от сдачи недвижимости в аренду. В этом случае Германия не сильно отличается от Чехии. Стоит заметить, что нужно подходить к каждому случаю индивидуально.

«Например, Profits Group гарантирует своим владельцам квартир в Праге доход не менее 4 % в год по договору. По факту, прибыль владельца колеблется, в районе 8 %. В 2018 году мы ожидаем рост на 0,3 — 0,6 %»

Управляющий партнер Profits Group Михаил Авдеев

• При покупке квартиры в Германии, как и в любой другой стране, придется платить комиссию агентству от 3 до 6 % стоимости недвижимого имущества.

• Услуги нотариуса / адвоката 1-2 %. В Чехии создание договора о покупке обойдется до 0,7 % стоимости недвижимости.

• Запись в земельный кадастр обойдется в 0,5 % стоимости недвижимости и длится от 2 до 3 месяцев. Налог на переход права собственности 3,5 — 6,5 %

Своя квартира за рубежом для получения дохода

Недвижимость в таких странах как Германия или Австрия не очень быстро окупается из-за высоких подоходных налогов и расходов на обслуживающий персонал. Тем ни менее, как некоторые говорят, там «уверенно, но медленно растет рынок недвижимости» — это означает, что вы будете инвестировать в более консервативные рынки, где прибыли и рисков меньше. Конечно, многое будет зависеть от конкретного города, умений инвестора и управляющей компании. За ту же стоимость в Чехии, Польше или Словакии можно приобрести 2-3 разных актива, и снизить тем самым риски, вложиться в более прибыльный и прогрессивный рынок.

Возможно, если вы читали в интернете про разные города Европы, о том как ведет себя рынок недвижимости, то заметили, что везде о своем городе пишут примерно следующее:

«…рынок недвижимости в Берлине/Вене/Варшаве/Братиславе и тд., растёт медленно, но уверенно, тогда как в большинстве других городов Европы уже 8 лет наблюдается глубокий кризис…»

Это забавно читать, особенно когда смотришь реальную статистику по проданной недвижимости. Практически все столицы Европы уже как 2 года (по состоянию на 2017 г.) вышли из “глубокого кризиса”. В принципе, если уж на то пошло, то “кризиса” здесь вообще нет. Да, есть пара-тройка регионов (Греция, Италия, Польша), которые находятся в небольшом минусе, но в целом по Европе тренд идет в сторону роста. А такие страны как Чехия уже побили собственный рекорд по стоимости недвижимости 2007 и 2008 годов.

Индекс реализованных цен на вторичное жилье Праги, Чехии без Праги и всей Чехии в целом (среднее значение 2010 = 100)

Недвижимость за границей купить можно недорого абсолютно в любой стране Евросоюза. Здесь главное понять, для чего вы её собираетесь покупать. Если нет желания лишиться вложенных средств, то мало выбирать по уровню стоимости, ведь дешевые квартиры находятся в далеко не самых успешных регионах. Выбирайте всегда главные города страны, регионов или населенные пункты входящие в агломерацию крупных городов.

Например, в Чехии порядок такой:

1. Прага
2. Брно
3. Пльзень
4. Градец-Кралове
5. Кладно
6. Города в относительной близости от Праги — Бенешов, Бероун, Млада-Болеслав, Подебрады и Добржиш

Никогда не смотрите на низкую стоимость жилья, если сами не собираетесь в данном населенном пункте жить, и тем более работать. Для работы всегда достаточно арендовать жил. площадь, а если собираетесь жить, то никто не застрахован от перемен. В любом случае, в связи с переездом в более благополучный город, продать такую квартиру, за вменяемую сумму, будет очень затруднительно. Северные районы Чехии являются наименее ликвидными, как и юго-восток Чехии — Острава, Оломоуц.

Для сдачи в аренду и максимальной прибыли подойдет только Прага, хотя найти хороший и дешевый вариант по состоянию на конец 2017 г., практически невозможно. Например, некоторые запросы клиентов содержат в себе невыполнимые условия.

• Интересующий регион:
• Район:
• Интересует:
• Тип недвижимости:
• Цены:

от 60 000 до 110 000 euro

Текст запроса:

2-кк только с новым ремонтом не более 60 кв. м.

Нашего клиента интересует 2+кк, это значит отдельная спальня, а кухня с залом в одном помещении.

В районе Жижкова, без ремонта, квартиры начинаются от 72 тыс. евро — это будет самый дешевый вариант “полуторки” на 20 квадратных метров. Самая подходящая квартира, под наши условия, будет стоить от 113 тыс. евро. Ремонт смотрите сами на фотографиях.

Квартира в Праге за 113 тыс. евро

Мы точно не станем советовать клиенту покупать такую квартиру для сдачи ее в аренду. Во-первых местоположение ужасное — улица Spojovací. Во-вторых, в ее ремонт нужно будет вложиться, а как известно запрос был на новый ремонт. Да и не стоит она этих денег. Лучше найти поближе к центру, но меньше по площади и с лучшим ремонтом.

Если для себя покупать квартиру, то тут нужно смотреть на инфраструктуру района.

Улицу Spojovací можно условно разделить на две части:

• Южная часть — район Жижкова (Прага-3). Транспорт — автобусы и трамваи, до метро добраться можно на транспорте за 30 минут. Начальные и средние образовательные школы. Супермаркеты Альберт и Кауфланд. Больница, аптека и почтовое отделение в шаговой доступности. Есть рестораны и кафе.

• Северная часть — район Нове Высочаны (Прага-9). Транспорт — автобус в шаговой доступности, до метро 15-20 минут, либо пешком, в зависимости от конкретного расположения дома. Из плюсов, торговый центр “Харфа”, многофункциональный стадион “O2”, школы, магазины, рестораны. Из минусов, близкое расположение к железнодорожным путям, там идет соединение двух разных направлений. Также большой минус, это контингент проживающего населения, в основном — чешские цыгане.

Для более точного анализа нужно ехать на место и смотреть где находится дом. В целом, улица на которой находится дом, не очень удачная. Район не пользуется популярностью среди местного населения. По инфраструктуре сложно выявить недостатки, потому что в целом в Праге нет проблем с этим. Практический любой микрорайон предоставляет все необходимое для жизни.

Если ставить вопрос какая часть улицы лучше для проживания, то определенно южная.

Итак

1 — Чехия отличная страна, по многим параметрам, для покупки недвижимости, прямо сейчас.

2 — Для сдачи в аренду и получения высокого дохода ищите жилую недвижимость в Праге, через Profits Group.

3 — Внимательно подходите к оценке локации недвижимости. Название района еще ни о чем не говорит, важно исследовать улицу и прилегающие территории.

В следующей статье мы рассмотрим различия жилой и коммерческой недвижимости. В каком городе/районе/доме/этаже и тп., выгоднее покупать для сдачи в аренду. А также приведем примеры, как из старых офисных зданий в центре Праги делают классные резиденции под апартаменты.

Если у вас будут вопросы по инвестициям в недвижимость, то наши специалисты с радостью ответят на ваши запросы через invest@profits.cz

Источник: https://profitsgroup.ru/investicii-v-nedvizhimost-pragi-1

Покупка недвижимости в Чехии

Можно купить квартиру или дом в Чехии самостоятельно, без помощи агентства недвижимости? Конечно можно, услуги посредников на рынке недвижимости не являются обязательными, однако для этого нужно:

• иметь хорошее предоставление о различных районах, их достоинствах и недостатках, желательно ознакомиться и с планом развития
• разбираться в качестве строений, особенно если дело касается очень старых построек, которых в Чехии немало, а Вы «нацелились» на исторический центр Праги или другого города
• желательно уже находиться в Чехии, чтобы иметь достаточно времени на просмотр большого количества вариантов
• желательно минимальное знание языка для правильного понимания текста объявлений
• выбрать себе заинтересованного и не очень дорогого юриста, который помог бы проверить продавца и юридическую чистоту квартиры, а также составил бы или проконтролировал содержание договоров

Если какие-то пункты списка для Вас сложны, то все же лучше воспользоваться услугами профессионалов, в таком случае достаточно собрать отзывы тех, кто уже обращался в то или иное агентство и достаточно полно изучить условия сделки.

Купить недвижимость в Чехии с нашей помощью можно двумя способами:

• выбрать недвижимость из каталога и сообщить об это нам
• поручить нам подобрать варианты по параметрам

Эффективный выбор подразумевает хотя бы минимальную подготовку: знание целевого района или города, представление о стандартах оборудования недвижимости, стоимости коммунальных услуг. Для подготовки списка вариантов нам необходимо знать следующее:

1. Конфигурацию искомой недвижимости — площадь, количество комнат, санузлов, парковочных мест, наличие балкона или террасы, участка.
2. Рамки стоимости. Указание рамок ни к чему не обязывает, но часто заказчики пытаются назвать минимальную цену, что оставляет за границами рассмотрения стоящие варианты. Лучше для выбора указать более широкий диапазон цены, потом отказаться от предложений со слишком высокими ценами, чем заведомо исключить чуть более дорогую квартиру или дом, продающиеся при этом, например, значительно дешевле реальной цены.
3. Заранее удобное для просмотров время. Обычно достаточно интенсивных просмотров в течение недели, однако подготовка должна быть предварительной. Владельцы недвижимости работают, болеют и уезжают в отпуска. Если недвижимость продается агентством (в большинстве случаев), то и его маклер должен найти время. Просмотры в выходные дни и в праздники возможны, но как исключение.

Предлагаем Вам оптимальную, на наш взгляд, последовательность действий, позволяющую в наиболее короткое время качественно выбрать и оформить покупку недвижимости в Чехии:

• оформление заявки нам, в которой как можно точнее определяются требования к будущей недвижимости — район, рамки стоимости, этаж, наличие балкона и т. д.
• мы составляем подборки предложений и посылаем их Вам. По тем вариантам, которые покажутся Вам интересными, мы получаем дополнительную информацию
• если Вам понравилось достаточное количество предложений, можно планировать поездку, к которой мы договоримся о просмотрах и составляем их график
• если в ходе просмотров Вы выбрали что-то для приобретения, подписывается договор резервации, вносится залог — 5−10% от стоимости объекта
• подготовка основного договора купли-продажи недвижимости, согласование деталей
• подписание договора об ответственном хранении средств у адвоката, нотариуса или в банке, внесение основной суммы платежа
• подписание самого договора купли-продажи дома, квартиры или участка, подача документов в кадастр недвижимости
• передача объекта (возможно до записи в кадастре, если продавец получает деньги)
• проведение кадастром недвижимости изменений данных собственников недвижимости

Насколько дороже обойдется покупка недвижимости через агентство недвижимости?

Тем не менее, основная функция агентства недвижимости именно в том, чтобы обеспечить наиболее выгодную (ликвидную) покупку. Почему покупатель сам не может справиться с такой, на первый взгляд, несложно задачей: посмотреть ценовую карту, рассчитать стоимость квадратных метров, сделать поправки на техническое состояние и вот — примерно тот же результат.

Теоретически — все возможно. Звучит парадоксально, но весь наш опыт показывает, что недвижимость очень редко покупается на основании трезвого анализа и рекомендаций профессионалов, чаще же — на основании эмоций, впечатлений, самочувствия и т. д.

(«все хорошо, но в этой квартире мне как-то не по себе»). Как следствие — в дождливый день нет смыла даже ездить на просмотры, все будет казаться серым и «мало света».

Когда придет время продавать такую недвижимость (обычно покупают на века, а продают через 3−7 лет), владелец вздыхает и мирится с тем, что он не получит за квартиру или дом ту же самую сумму, которую он заплатил сам (не забудьте еще про налог на перевод недвижимости — 4%).

Но ведь он сам принял решение при выборе и часто в голову не приходит, что можно было не только не понести убытки, но еще и заработать, даже заплатив комиссионные агентству.

Агентства сами виноваты

Однако профессиональная деятельность агентства должна выглядеть совсем не так: в первую очередь нужно понять, что реально нужно Заказчику (а это часто отличается от его пожеланий): обычно все начинают с небольшой квартирки в историческом центре Праги, а заканчивают в новостройке совсем не в центре. Не забыто ли, что школа ребенка, садик или гимназия будет находиться уже в определенном районе? Стоит ли стараться попасть в центр при достаточно скромных инвестициях? Не лучше ли выбрать как альтернативу дом под Прагой? Все эти и подобные вопросы агентство должно задать само, даже если заказчик про что-то забыл. После уточнения требований должна быть подготовлена достаточная выборка вариантов, желательно не менее 10 -12 предложений.

Здесь кроется первый крупный подводный камень: классическое агентство предложит Вам только то, что им поручено продать и постарается убедить Вас, что это именно то, что Вам нужно.

Поскольку рынок недвижимости в Чехии достаточно узкий (население всей Чехии малочисленнее, чем население Москвы, население Праги — Северный округ Москвы), отдельное агентство не в силах предложить достаточное для отбора количество вариантов.

Чешские агентства не предлагают к продаже варианты других агентств, но наши соотечественники наоборот, часто работают только с чужими предложениями.

В итоге получается, что результаты работы агентства, желающего хоть что-то Вам продать и агентства, которое готово даже спорить с Вами о том, что именно покупать Вам нужно, а что — нет, для Заказчика огромны, а вот внешне — часто неразличимы.

Как и писалось выше — собирайте рекомендации (осторожно с отзывами в интернете, это сейчас тоже продаваемый и покупаемый продукт) и как следует изучите само агентство перед обращением: составьте список вопросов, необходимо убедиться, что Вам предложат найти именно то, что Вам нужно (первый критерий неизменен — ликвидность), либо будут продавать то, что у агентства есть из своих предложений.

Источник: https://delpraga.com/kak-pokupat-nedvizhimost-v-chehii/

Что выбрать: кооператив или частную квартиру в Чехии? (+ и -)

Жилая недвижимость в Чехии для граждан и юридических лиц, в том числе и иностранных, имеет две формы собственности: частную и кооперативную.

Кооператив — это юридическое лицо, объединяющее собственников пая, который выражен в обладании конкретной квартирой.

Собственниками паев в кооперативе могут быть не только частные лица, но и юридические, учрежденные иностранными гражданами (т.е. такими людьми, как мы с вами).

Это аналог тех кооперативов, которые существовали в РФ в 70-90-х гг. прошлого века (надеюсь, большинство из Вас помнят об этом).

Кооперативные квартиры в Теплице в 2-3 раза дешевле квартир, находящихся в частной собственности – это одно из самых больших достоинств таких квартир. Например, в Праге разница в цене между собственностью и кооперативом намного меньше и составляет всего 10-15%.

На данный момент кооперативную квартиру в Теплице иностранец, не имеющий чешского ПМЖ (постоянного места жительства в Чехии), может приобрести только в одном кооперативе — BD Trnovany. В этом кооперативе Вы можете купить на свой паспорт (т.е.

на себя лично) кооперативную квартиру. Для этого Вам нужно заплатить в кооператив за перевод квартиры со старого хозяина на Вас примерно 18.000 крон (около 700 евро, сумма зависит от площади квартиры) и за саму квартиру — хозяину квартиры. Стоят такие квартиры на данный момент от 16.

000 евро, включая все расходы.

Однако в Теплице есть еще два кооператива, где членом кооператива может быть юридическое лицо с учредителем-иностранцем (Вы, например). Т.е. чтобы купить кооперативную квартиру, для нас с Вами (граждан РФ и бывших стран СНГ) достаточно быть учредителем фирмы, зарегистрированной в Чехии.

В этих кооперативах (OSBD Teplice и SBD Mir) сейчас продаются доступные для покупки иностранцем квартиры, уже оформленные на юр. лица (фирмы), достаточно просто переоформить такую фирму на себя, получая при этом и фирму, и квартиру. К сожалению, оба эти кооператива новые фирмы к себе в кооператив не принимают.

Поэтому купить кооперативную квартиру в этих кооперативах в настоящее время можно, только купив фирму, на которую уже оформлена кооперативная квартира.

Ваши минимальные расходы (если не будете вести никакой бизнес) по ведению фирмы в Чехии будут: ежегодная оплата юридического адреса (у нас это стоит 200 евро) и сдача нулевого бухгалтерского отчета (у нас это стоит 80 евро).

Все фирмы, которые мы продаем вместе с квартирами, проверены, и долгов у них нет. Все оформляется у нотариуса, «подводных камней» там нет. Наша фирма продала таких квартир уже немало, и опыт подобных сделок у нас большой.

Перерегистрировать фирму можно и без Вашего присутствия — по доверенности. Для очень занятых клиентов мы так и делаем, но советуем все-таки найти время и лично приехать на сделку.

При приобретении кооперативной квартиры в Чехии нужно понимать, что Вы (точнее, фирма с Вашим участием) приобретаете пай в кооперативе и право использовать конкретную квартиру в Чехии, но не становитесь ее собственником.

Это дает право проживать в ней Вам, Вашим родственникам и знакомым, делать там ремонт, также Вы можете в любой момент продать эту квартиру без согласия кооператива (мы можем помочь найти покупателя), Вы можете сдавать эту квартиру в субаренду (с согласия кооператива).

Если это приличные люди (неважно, иностранцы или чехи), то кооператив ВСЕГДА дает на это согласие. Наша фирма предлагает и такую услугу по поиску арендаторов.

Подавляющее большинство сделок в Теплице проходит именно с кооперативными квартирами!!

При купле-продаже кооперативной квартиры в Чехии не нужно платить налог с прибыли и налог с покупки недвижимости в Чехии.

У большинства кооперативных квартир в Чехии есть перспектива перевода в частную собственность. Пока такого закона нет, кооперативы могут сами решать — отдать в собственность владельцу или нет, но ЕС давит на Чехию в этом плане, так как они хотят, чтобы законодательство всех европейских стран было похожим. Во Франции, например, вообще нет такого понятия как кооперативная собственность.

Все проблемы с содержанием дома и мест общего пользования берет на себя кооператив.

Это большие фирмы, и им, например, для проведения реконструкции домов банки свободно дают кредиты, а небольшим частным домам получить кредиты очень сложно, и набрать достаточно денег с собственников на реконструкцию домов тоже тяжело, поэтому в основном кооперативные дома стоят все такие красивые и отремонтированные, а частные — не всегда.

• К минусам можно отнести:
• — ипотечный кредит под залог квартиры Вам не дадут, банки не хотят связываться с кооперативами;
• — для того, чтобы официально сдать такую квартиру в аренду, нужно иметь согласие кооператива на это, хотя многие чехи и иностранцы сдают свои кооперативные квартиры по-тихому, не спрашивая кооператив;
• — коммунальные услуги, которые платятся в кооператив, обычно немного выше, чем у подобной квартиры в частной собственности (хотя много вариантов, когда они совпадают и даже бывают выше, особенно, если частный дом набирает деньги на ремонт чего-либо и фонд ремонта у такого дома высокий).

По поводу боязни, что кооператив отберет у Вас квартиру, о чем пишется на многих сайтах российских агентств недвижимости, хотим сказать, что за время нашего проживания в Чехии, и в частности, в кооперативной квартире в г. Теплице, ни о чем подобном никогда не слышали и не видели, чтобы кого-то выселяли ПРОСТО так.

Если хозяин квартиры платит за нее ком.расходы и ведет себя уважительно к соседям, то у кооператива нет никаких причин отбирать у него квартиру — им также выгодно, чтобы в их квартирах жили платежеспособные и уравновешенные граждане (и неважно, что это иностранцы).

Кстати, в Теплице (да и в Праге, Плзни, Карловых Варах) очень много наших соотечественников (да и чехов) живут именно в кооперативных квартирах.

Если граждане не платят за жилье, то неважно, кооператив это или частная собственность — будут штрафовать и потом делать экзекуцию, но все в рамках закона, по решению суда.

Теперь о квартирах в частной собственности. Вся информация о недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, записана в чешском кадастре (или реестре) недвижимости. Выписка из чешского кадастра недвижимости — основной документ, рассказывающий о владельцах и состоянии недвижимости.

Срок внесения записи в чешский кадастр недвижимости — от двадцати дней до одного месяца (В Праге и крупных городах может быть и 2-3 месяца).

Право собственности на объект недвижимости в Чехии выражается в том, что бремя собственника по содержанию собственности несете только Вы.

Управление расходами на содержание недвижимости также находится в Ваших руках: накопительные фонды для будущих реконструкций дома, квартиры или иного объекта недвижимости, автономное отопление, газовое или электрическое, нагрев воды, и т.д. Это существенно при сдаче недвижимости в Чехии в аренду.

Вы четко можете рассчитать все будущие расходы и прибыль. За квартирой, находящейся в частной собственности, как правило, закреплена доля в земельном участке под домом и в общих частях дома (лестницы и т.п.).

При покупке частной квартиры с 2016 года Покупателем платится налог на покупку. Составляет он 4% от покупной цены, заявленной в договоре купли-продажи, но не меньше 75% от кадастровой стоимости (расчет делает местная налоговая).

Для приобретения недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, можно взять кредит или ипотеку, если Вы выполняете требования чешского банка.

Получить долгосрочную бизнес-визу (Вид На Жительство, ВНЖ) сначала на пол года, а потом и на 2 года можно только если у Вас зарегистрирована здесь фирма, а обладание жильем в частной собственности (если оно оформлено на Вас как на физическое лицо) дает возможность получать визы только на 180 дней (полгода) в году с пребыванием здесь по 90 дней (3 месяца) два раза в год.

Как вывод: каждый должен сделать свой выбор, исходя из целей, для чего приобретается квартира в Чехии.

Не надо бояться кооперативных квартир в Чехии, если целью является переезд на ПМЖ (Постоянное Место Жительства), и Вы планируете здесь жить, работать, растить детей и т.д.

Также кооперативные квартиры покупают как бюджетный вариант те, кто хочет приезжать сюда на каникулы, в отпуск и т.п.

Мы всегда готовы помочь Вам в оформлении сделки купли-продажи как кооперативной квартиры, так и частной.

Выбор — за Вами!

Источник: http://maralina-service.com/pages/8081.html

Покупка жилья в Чехии

Собор святого Вита в Праге. Фотография с Петршинской обзорной башни

Чехия очень красивая страна и тех, кто хотя бы раз посетил ее, не раз посещали мысли о приобретении недвижимости в Чехии. Страна с мягким климатом, красивой природой, доброжелательными жителями, развитой инфраструктурой и стабильной экономикой. Относительно этого стоимость квартир не высокая, в сравнении с Европейскими странами. Например, дом в два этажа стоит дешевле, чем Московская «двушка». Большинство покупают жилье в Чехии для заработка капитала и развития бизнеса.

Правила покупки

Перед приобретением недвижимости в Чехии ознакомитесь с требованиями администрации страны.

Первоначально жилье разрешается покупать только жителям республики имеющим гражданство, постоянно проживающим лицам и людям, имеющим бизнес в Чехии.

Если первые два условия не подходят, то для разрешения покупки недвижимости можно открыть свой бизнес. Но здесь тоже есть свои нюансы – обязательно требуется быть директором или учредителем фирмы.

Не нужно искать жилье, пока фирма полностью не зарегистрирована, т.к. дешевая недвижимость разлетается, как горячие пирожки и бывает не пройдет недели, как квартира уже продана.

Выход из такой ситуации есть, обратитесь в риэлтерское агентство, с ними можно договориться об отсрочки продажи и внести предварительный аванс за квартиру. Таким образом, вы не потеряете квартиру и выиграете 1-2 месяца для завершения оформления фирмы.

Но за услуги агентства придется заплатить определенную сумму или если вариант с агентством не подходит, ждать появления подходящего варианта.

В дальнейшем администрация Чехии планирует сделать закон о продаже недвижимости для иностранцев по стандартной сделке купли-продажи, но при этом стоимость жилья увеличится в 5 раз. Это делается для ограничения Чехии от перенаселения иностранцами, т.к. в основном «приезжие» скупают земли, строят на них дома, живут в одном, а остальное сдают в аренду туристам.

При покупке квартиры лучше обратится за помощью к агентствам по недвижимости. Они возьмут 5% от стоимости жилья. Покупать с помощью риэлтора гораздо лучше, т.к.

не каждый сможет похвастаться отличным Чешским, а договариваться с продавцом потребуется именно на этом языке. Плюс риэлтор поможет при проверке документов, подскажет законы, и нюансы которые требуется учесть при оформлении недвижимости.

Агентство предостережет Вас от мошенничества, ведь обманывают в основном иностранцев.

После выбора подходящего варианта недвижимости, ее стоит «забронировать», для этого нужно составить договор, где будет указана сумма залога, и продавец теперь не сможет продать квартиру другому желающему.

Далее оформляется депозитный договор – сумма предназначенная для покупки будет храниться на этом счете, а после завершения сделки переведется на счет продавца.

Для открытия этого депозита необходимо иметь только загранпаспорт.

Дальше заключается договор купли-продажи, заверяется нотариусом. После составляется заявление о переоформлении прав собственности на нового владельца жилья. Все документы сдаются в кадастр недвижимости, регистрация длится около месяца.

Деньги перечисляются продавцу благодаря сотруднику банка, у которого депозит, или нотариусу. Он отслеживает информацию о регистрации квартиры и как только документы готовы деньги переводятся продавцу на счет.

Источник: https://praguer.ru/pokupka-zhilya-v-chehii/

Купить в Чехии квартиру за наличные не удастся

Иностранец имеет право приобрести недвижимость в Чехии, однако, если у него нет в этой стране собственного бизнеса, ему будет очень сложно получить ипотечный кредит в местном банке

Почти каждый второй украинец, по данным опроса компании Research & Branding Group, мечтает переехать жить за границу. У желающих эмигрировать разные цели и планы, но все они объединены желанием жить лучше.

Бесспорно, лучшую жизнь приятнее и правильнее строить на родине.

Но для тех, кто все же решился на этот сложный шаг, «ФАКТЫ» публикуют серию материалов о способах выехать, найти себя и справиться с трудностями жизни в чужой стране.

В Чехии прекрасно развита бытовая инфраструктура, причем она одинаково качественная как в больших, так и в маленьких городах.

Отличные дороги, четкая работа транспорта, прозрачность законов, хорошее, недорогое, а в некоторых случаях и бесплатное образование, неплохие заработки для иностранцев — все это привлекает наших соотечественников. Кроме того, в Чехии практически нет уличной преступности.

Естественно, многие украинцы предпочитают вкладывать свои сбережения в чешскую недвижимость, покупая дома и квартиры для себя или своих детей. Рассказать об особенностях приобретения жилья в этой стране «ФАКТЫ» попросили Ивана Шевчука — украинца, уже много лет живущего в Чехии и оказывающего юридические и риелторские услуги нашим согражданам.

— Иван, имеют ли иностранцы, купившие в Чехии жилье, какие-то льготы, преимущества? Например, это дает им право получить гражданство или вид на жительство?

— Нет. Законодательством такие преференции не предусмотрены. Наличие недвижимости в Чехии у гражданина другой страны не гарантирует ему даже получения полугодовой или годовой шенгенской мультивизы, а тем более — вида на жительство. Хотя неофициально служит одним из плюсов при рассмотрении его заявления.

— Нужно украинцу получать от чешских властей разрешение на покупку недвижимости?

— Никаких специальных разрешений не требуется, даже для приобретения земли. Но чешские власти тщательно проверяют все документы иностранцев. Особенно настороженно относятся к людям с криминальным прошлым. Подтверждение отсутствия судимости иногда требуют не только при оформлении визы, но и при покупке жилья. Поэтому желательно заранее получить такую справку.

— Иностранцы могут покупать любую недвижимость?

— В общем-то, да. Но есть некоторые нюансы.

— Какова процедура купли-продажи недвижимости в Чехии?

— Для начала хочу отметить, что до мая 2009 года иностранец мог оформить приобретенную недвижимость только на юридическое лицо, то есть после открытия фирмы в Чехии.

Но когда Чехия присоединилась к Евросоюзу, вступили в силу международные нормы, согласно которым страны — члены ЕС не имеют права ограничивать иностранцев в покупке недвижимости на своих территориях.

Поэтому с 1 мая 2009 года порядок изменился. Сейчас недвижимость могут приобретать и физические лица.

Главный плюс новых правил в том, что квартира или дом, купленные на физическое лицо, становятся его личной собственностью, а значит, их можно продавать и сдавать в аренду без коллективного решения всех учредителей фирмы. К тому же такую недвижимость нельзя потерять в случае банкротства или финансовых проблем компании, открытой иностранцем в Чехии.

Впрочем, новый порядок имеет и ряд минусов. Во-первых, оформить покупаемую недвижимость можно только на одного человека либо супружескую пару. Другие люди, например дети или внуки покупателя, не имеют права стать вместе с ним владельцами жилья.

Кстати, в случае оформления недвижимости на фирму все ее соучредители и члены их семей могут рассчитывать не только на мультивизы, но и на более лояльное отношение чешских властей при получении вида на жительство.

Ну, а теперь о самой процедуре купли-продажи. Она проходит в несколько этапов. Первый — поиск и выбор квартиры или дома. Чтобы долго не «блуждать» по сайтам, лучше сразу связаться с профессиональным риелтором. Это может быть представитель украинской или чешской фирмы, частный брокер или грамотный юрист, но без помощи специалиста вам не обойтись.

Опустим процесс выбора объекта, хотя отмечу, что сейчас есть возможность осматривать недвижимость даже удаленно, находясь в Украине. Современные технологии это позволяют. Но я все же рекомендую съездить в Чехию.

Процедура покупки для иностранцев почти такая же, как для местных жителей, и проходит в несколько этапов. Разница лишь в более тщательной проверке документов и платежеспособности человека, приехавшего из-за рубежа. Выбрав квартиру, покупатель вносит залог, составляющий обычно от 5 до 10 процентов стоимости объекта.

Одновременно подписывается резервационный договор, в котором указываются подробности будущей сделки, а также условия возможного отказа от нее и санкции на случай нарушения договора.

Если продажа не состоится по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и платит штраф, размер которого внесен в договор, а если по вине покупателя, то задаток не отдается.

Кстати, на этом этапе покупатель имеет право проверить юридическое состояние выбранной им недвижимости. В Чехии получить такую информацию просто.

В документе указывается, кто и когда являлся собственником, когда заключались договоры купли-продажи, не заложена ли недвижимость и многое другое.

Сразу после заключения договора о резервации объекта обязательно оформляется договор о депозите, который определяет порядок перечисления денег.

По этому документу сумма, равная стоимости недвижимости, за вычетом резервационного взноса, будет храниться на отдельном депозитном счете и может быть переведена на счет продавца только после переоформления права собственности либо завершения регистрации.

Хранителем депозита выступает банк, агентство недвижимости или адвокат. Договор о депозите подписывают покупатель, продавец и хранитель средств, после чего покупатель переводит необходимую сумму на счет.

Следующий этап — это заключение договора купли-продажи недвижимости. Как и в Украине, его подписывают продавец и покупатель в присутствии нотариуса, заверяющего документ. Хочу отметить, что договор заключается на чешском языке, но по желанию покупателя может быть переведен в письменном виде на украинский или русский язык в Организации судебных переводчиков.

После заключения основного договора купли-продажи риелтор или юрист, сопровождавший сделку, составляет заявление о переоформлении права собственности. Оба документа отправляются в Кадастр недвижимости для государственной регистрации.

Покупатель получает ключи от квартиры либо в момент подписания договора купли-продажи, либо уже после госрегистрации сделки. Все зависит от того, какие условия были записаны в документе.

При желании покупатель, заплатив 4 евро, может заказать в кадастре выписку о праве собственности.

Хочу отметить, что продавец получает деньги только после полного и окончательного перехода права собственности покупателю. Хранитель депозита убеждается в смене владельца, прочитав информацию на сайте Кадастра недвижимости, после чего перечисляет на счет продавца необходимую сумму за вычетом налога на переход права собственности. Этот порядок исключает возможность мошенничества.

— Таков порядок покупки любой недвижимости в Чехии? Ведь вы говорили, что есть нюансы.

— Нюанс состоит в том, что далеко не все жилье после приобретения становится полноценной частной собственностью покупателя. Это касается квартир в кооперативах. Такое жилье, как правило, стоит на 15—20 процентов дешевле, поэтому пользуется повышенным спросом.

Но фактически покупатель не приобретает недвижимость в собственность, а берет ее в долгосрочную аренду, для чего с кооперативом подписывается договор.

Поэтому для осуществления в дальнейшем любых операций с такой квартирой (сдача в аренду, реконструкция, ремонт) потребуется разрешение кооператива.

Но если вы все же решили купить подобное жилье, то необходимо внимательно изучить устав организации и строго придерживаться его, поскольку даже из-за задержки коммунальных платежей кооператив может расторгнуть с арендатором договор и отказать в членских правах.

— Иностранец имеет право купить землю?

— Да, но не любую. Если участки под застройку он вправе покупать без ограничений, то приобрести сельскохозяйственную землю можно, только оформив ее на юридическое лицо. То есть придется открывать в Чехии фирму.

— В этой стране продают жилье за наличные?

— Нет. Принято рассчитываться с помощью банковского перевода. Поэтому покупателю придется открыть личный счет в чешском банке. Процедура простая и занимает полчаса.

Для открытия счета на него достаточно положить всего 10 евро. При этом требуется предъявить заграничный паспорт и любой другой документ с фотографией, например водительские права.

На этот счет нужно будет перевести сумму, необходимую для совершения сделки.

— Сколько стоит оформление сделки купли-продажи?

— Налог на переход права собственности составляет 3 процента от оценочной стоимости недвижимости либо от суммы сделки. Комиссионные агентству колеблются в пределах 3—5 процентов, и зачастую их платит покупатель.

Также необходимо внести госпошлину при регистрации права собственности в Кадастре недвижимости — около 20 евро.

— Содержать жилье в Чехии дорого?

— Кому как. Во-первых, ежегодно нужно платить налог на недвижимость. Он зависит от площади и местоположения жилья и составляет в среднем (на обычные квартиры) от 25 до 50 евро в год. Например, за стометровую квартиру в Праге придется платить чуть больше 30 евро в год. В других городах налог на аналогичный объект будет заметно меньше.

Во-вторых, есть коммунальные платежи, включающие плату за электроэнергию, воду, отопление, а также взносы в специальный фонд — на содержание придомовой территории, текущий ремонт здания, в том числе замену окон, стояков водоснабжения и так далее. Обычно в фонд идет половина месячной платы за жилье. Владельцу квартиры площадью 70 квадратных метров «коммуналка» обходится примерно в 160—200 евро в месяц.

— Но как иностранцу платить за содержание жилья, следить за ним, если он большую часть года проводит на родине?

— Можно воспользоваться услугами местной управляющей компании. Заключается договор, в котором указываются ее обязанности, стоимость и сроки оказания услуг, ответственность и реквизиты сторон… Компания вносит коммунальные платежи, налоги, ищет квартирантов и решает все текущие вопросы при сдаче жилья в аренду.

Стоимость услуг управляющей компании зависит от ее обязанностей. Например, владелец жилья выплачивает компании 15 процентов дохода от аренды и отдельно вносит подоходный налог. Он составляет 17 процентов и платится обязательно при сдаче недвижимости в аренду.

Я настоятельно не рекомендую пытаться уклониться от уплаты налогов, так как в Чехии за это строго наказывают.

— Какое жилье пользуется наибольшей популярностью у украинцев?

— Чаще всего они покупают недвижимость в Праге и Карловых Варах. Но в этих городах самые высокие цены. Причем разница в стоимости жилья в Праге и небольших провинциальных городах огромная. Например, за однокомнатную квартиру в столице придется заплатить в среднем от 120 до 140 тысяч долларов, а такое же жилье в нескольких десятках километров от Праги обойдется в 30—35 тысяч долларов.

Если говорить о Праге, то на вторичном рынке можно выделить три основные группы жилья. Первая — это квартиры в старинных домах, построенных в 18—19 веках, без капитального ремонта. Вторая — квартиры в кирпичных домах 30—50-х годов прошлого века.

Их отличает хорошая звукоизоляция и долгий срок службы. Третья группа — панельные дома времен социализма. Они имеют те же проблемы, что и украинские «чешки», — низкое качество звукоизоляции, использование ДСП или пластиковых панелей в санузлах.

Но стоит учесть, что в большинстве домов на вторичном рынке сделан добротный капитальный ремонт, включающий внешнее утепление здания, реконструкцию фасада, установку современных окон, ремонт подъездов, замену лифтов, полную замену систем водоснабжения и канализации, модернизацию системы отопления. Хотя в Праге, особенно в историческом центре, все равно часто возникают проблемы с муниципальными системами водоснабжения и канализации. Ведь город старый, и плотность застройки очень высокая.

Другие материалы спецпроекта «ФАКТОВ» «Зарубежье» читайте здесь

Источник: https://fakty.ua/197103-kupit-v-chehii-kvartiru-za-nalichnye-ne-udastsya

Недвижимость Чехии

Приобрести недвижимость в Чехии — вполне доступно. Однако, учитывая этот фактор, чехи попытались ограничить эту возможность — на законодательном уровне введено правило о том, что иностранец, как физическое лицо, не может приобрести недвижимость в Чехии.

Выход из этой ситуации найден — регистрируется чешское юридическое лицо, как правило, общество с ограниченной ответственностью (s.r.o.), единственным владельцем (или совладельцем) которого является иностранный гражданин.

В самой Чехии цены на жилье значительно различаются по регионам. Самое дорогое жилье — в Праге, как это обычно и бывает во всех европейских столицах. Ниже приведены минимальные цены на квартиры в многоквартирных панельных или кирпичных домах со всеми удобствами.

Попутно заметим, что провинция в Чехии — это почти всегда сказка.

Самый дешевый небольшой дом с участком земли 5-6 соток можно найти за $10000-$15000. Но главной ценностью при этом будет именно участок земли. Дом придется ремонтировать или заново перестраивать.

Реальные затраты на строительство двухэтажного дома общей площадью около 200 кв. метров при посильном участии в строительстве самого застройщика могут составить не более $20000. Рыночная стоимость такого дома около $60000.

В случае необходимости его легко продать.

Цены на земельные участки под строительство жилья изменяются от $7 за 1 кв. метр в провинции до $110 за 1 кв. метр в Праге.

Недвижимость в Чехии на себя лично в частную собственность сегодня может приобрести только «резидент», т.е. физическое лицо, имеющее ПМЖ в Чехии или юридическое лицо (фирма), имеющее юридический адрес в Чехии.

В связи с этим сегодня иностранцы, как правило, приобретают недвижимость на зарегистрированную ими фирму, в которой они являются учредителями.

Поэтому первым шагом для приобретения недвижимости является регистрация иностранцами в Чехии своей фирмы.

После покупки недвижимости, ее можно сдать себе в аренду, как физическому лицу, при этом будут выполнены практически все условия легального предпринимательства и проживания в Чехии (фирма будет действительно работающей по чешскому законодательству).

Как правило, вопрос о поиске и приобретению недвижимости решается уже после регистрации фирмы и замене первого директора фирмы на директора из числа учредителей. Заранее заниматься поиском недвижимости не имеет смысла, т.к., например, жилье по рыночной стоимости продается в среднем за один месяц. А недорогое жилье не более чем за неделю.

Возможности приобретения недвижимости иностранцами в Чехии регламентируются некоторыми законодательными актами, в первую очередь Торговым кодексом и законом «Об иностранной валюте».

Иностранец, не являющийся гражданином Чешской Республики, может приобретать право на владение недвижимостью в случае:

• получения наследства;
• дипломатического представительства другого государства на условиях взаимности;
• неделимой собственности супругов (один из которых иностранец);
• приобретения иностранцем недвижимости от супруга, родителей или прародителей.

Наряду с этим иностранный предприниматель может стать пайщиком чешской недвижимости в качестве акционера, приобретя свои акции на бирже.

Иностранец может стать владельцем недвижимости (как и чешское лицо) лишь после ее регистрации в кадастре недвижимости.

Согласно чешскому законодательству, приобретение недвижимости разрешается только чешским физическим и/или юридическим лицам.

Для преодоления этого ограничения достаточно зарегистрировать в Чехии фирму — аналог российского ООО, что возможно и со 100% иностранным, т.е. российским капиталом.

На основании этого Вы и Ваша семья получает вид на жительство в ЧР и возможность покупать квартиры, дома, дачи, магазины и гостиницы.

Налог на недвижимость

Законом ЧР № 338/1992 Сб. «О налоге на недвижимость» (дополненный и измененный законами №№ 315/1993 Сб., 242/1994 Сб. и 248/1993 Сб.) определен налог на недвижимость, в который входят:

• налог с участков (земельный);
• налог со строений.

Налоговая ставка за каждый квадратный метр:

• застроенных площадей и дворов — 0,10 кроны;
• строительных участков -1,00 кроны;
• остальных площадей, если они налогом облагаются — 0,10 кроны.

При исчислении величины налога основную залоговую ставку умножают на коэффициент, зависящий от величины населенного пункта и численности населения. Самый высокий коэффициент в Праге — 4,5.

Источник: https://1-property.ru/articles/czech/1.html