Осбб: плюсы и минусы объединения

30 октября 2018 г. 14:00

ОСМД — уже не тотальная новинка для счастливых владельцев квартир в новостройках, а вполне себе реальность. И не всегда такая радужная, как жильцам представлялось вначале их создания. Не меньше вопросов вызывают управляющие компании. Даже были конфликты, накалом дошедшие до уровня освещения в центральных СМИ.

Вопреки распространенному мнению, далеко не каждый застройщик “горит” желанием брать в управление собственные дома.

 Каковы достоинства и недостатки у каждого формата управления домом, как будет развиваться рынок управления жилыми объектами, — КиевVласть узнавала у ведущих девелоперских компаний столичного региона.

Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпораци

и “Укрбуд”

Подписывайтесь на новости “КиевVласть”

Раньше было распространено мнение, что управляющие компании обходятся жильцам дороже. Но те, кто ругали их за высокие тарифы на коммунальные ресурсы, только после создания ОСМД понимают, что устанавливают эти тарифы поставщики, а не обслуживающие организации.

Выясняется, что экономить на зарплатах тоже не выходит – дворник не пойдет работать за меньшую зарплату, чем ему предложат в частной компании.

Но главная проблема возникнет далеко не сразу, а в случае появления непредвиденных трудностей, требующих крупных финансовых вложений – необходимых средств ОСМД к этому моменту может просто не накопить.

По сути, чтобы быть успешным, ОСМД должно стать той самой частной управляющей компанией – уметь правильно распределить свои ресурсы, максимально оптимизировать траты и при этом еще давать жильцам приемлемый уровень сервиса.

Получится ли это у всех – вопрос риторический. В результате стоит ожидать, что рано или поздно большая часть ОСМД все равно будут вынуждены обратиться к профессиональным управляющим компаниям, с которыми неспособны конкурировать.

Жилые комплексы, построенные в Киеве корпорацией “Укрбуд”, после введения в эксплуатацию передаются обслуживающей компании, с которой мы работаем не первый год.

Представители управляющей компании еще на стадии строительства могут контролировать качество возводимого жилья, чтобы потом не сталкиваться с какими-то “подводными камнями”, которые могут обернуться дополнительными эксплуатационными расходами.

Кроме того, если обнаружатся какие-то недостатки, управляющей компании будет проще их устранить за счет более тесного контакта с застройщиком – без долгих переписок и споров.

Читайте: Время утепляться: как застройщики обеспечивают энергоэффективность и экономию по “коммуналке”

Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development

Если представить идеальный дом и идеальных жильцов с несколькими активистами, то преимуществом ОСМД будет то, что объединение позволит снизить ежемесячные платежи путем самостоятельного поиска подрядных организаций и распределения денежных средств на нужды дома по своему усмотрению.

Но идеальный дом, как показывает практика, – случай крайне редкий. Из недостатков — в руководство ОСМД могут попасть некомпетентные и недобросовестные люди. Также при возникновении каких-либо проблем, жильцы остаются с ними наедине, долго пытаясь их разрешить.

А для принятия каких-либо решений необходимо организовывать собрания, быть постоянно вовлеченным в процесс.

С точки зрения преимуществ и недостатков ОСМД и управляющих компаний для девелоперов, картина такова:

• управляющая компания (УК) для девелопера – идеальный вариант, так как он сам проводит тендер и выбирает организацию, которой впоследствии доверит управление всем механизмом комплекса, будет нести ответственность за инженерные системы и прочее. А это, в первую очередь, — гарантия качественного и правильного обслуживания комплекса в целом.
• ОСМД – не вариант. Трудно представить девелопера, который инвестировал в дорогостоящее инженерное оборудование, например, и отдал это все в управление обществу совладельцев многоквартирных домов.

Нашими жилыми комплексами будет управлять компания. На сегодняшний день проведен тендер. Мы сделали свой выбор. Вариант ОСМД мы не рассматривали, так как в наших жилых комплексах собственные котельные и насосные станции, дорогостоящее оборудование, за работу и техническое состояние которого должны отвечать профессионалы.

Приоритет в форме управления жилым комплексом, по моему мнению, зависит от класса жилья. Жители комплексов бизнес-класса и выше покупают не просто квадратные метры, а и комфорт.

Поэтому они точно не будут заниматься самостоятельным управлением, вникать во все детали, участвовать в собраниях и это очевидно.

И что касается прогноза развития ОСМД и УК: на мой взгляд, ОСМД, как бы это ни звучало, утопическое явление, а управляющая компания – оптимальный вариант.

Читайте: На века: девелоперы обещают строить жилье в Киеве качественнее

Инна Святенко, директор УК DIM Expert

ОСМД для меня — это юридическое лицо, которое может вести юридическую деятельность и выбирать на аутсорсинг Управляющую компанию. Если же ОСМД ведет деятельность своими силами, тогда тут главное, чтобы большое количество людей могли договориться и прийти к единой точке зрения. Но, как показывает практика, это очень непросто.

Один из главных принципов работы УК DIM Expert – предоставление услуг повышенного качества, даже если государственные нормы регламентируют иные стандарты. Мы понимаем, что наш клиент, выбирая, наш продукт, хочет получать больше и лучше. На самом деле, достаточно посетить наши объекты и увидеть все своими глазами, как работает УК DIM Expert.

Группа компаний DIM уверена в своем продукте, для нее УК DIM Expert – это показатель гарантии и качества. Для нас важно не просто построить, сдать и забыть о жилом комплексе. Но всегда слышать потребности наших клиентов, и мы готовы даже после окончания строительства жилого комплекса оставаться рядом с ними.

Поэтому наличие управляющей компании в составе девелоперского холдинга является показателем того, что девелоперу важно не просто сдать дом или жилой комплекс в эксплуатацию, но и содержать его в надлежащем виде.

Иными словами, наличие управляющей компании в ЖК является показателем готовности девелопера нести ответственность перед жильцами и обществом за результаты своей работы.

Для DIM group каждый объект и жилой комплекс являются визитными карточками. Для их эффективной и качественной эксплуатации и была создана компания DIM Expert. Мы также уверены в том, что максимально эффективной для жильцов будет модель, предполагающая создание ОСМД и привлечение управляющей компании для эксплуатации жилых комплексов, независимо от их класса.

Читайте: Ипотека не для слабаков: кто строит и покупает жильё в кредит

Олеся Перчак, заместитель директора по коммерческим вопросам компании “ИСК ОБРИЙ”

Преимущества ОСМД — возможность для жильцов самостоятельно создать эффективное объединение для обслуживания своего многоквартирного дома, которое обязано постоянно отчитываться перед всеми жильцами о финансовой деятельности.

Также у жильцов повышается ответственность, поскольку каждый осознает, что если он или сосед будет гадить в доме, то придется ремонтировать за собственный счет. Владельцы квартир могут самостоятельно заключать прямые договора с поставщиками услуг.

Однако, получить низкие тарифы затруднительно, поскольку сегодня киевский коммунальный рынок практически монополизирован несколькими компаниями, которые стремятся диктовать финансовые условия. ОСМД дает возможность установить более низкие тарифы за счет того, что это — неприбыльная организация, которая не платит налоги на прибыль и НДС.

Жители получают возможность дополнительного дохода от рекламы (например, размещение рекламных плоскостей на фасаде или лифтах дома), от сдачи в аренду каких-либо помещений и т.п, которые можно использовать на  ремонт дома или улучшение.

Источник: http://KievVlast.com.ua/text/osmd-ili-upravlyayushhaya-kompaniya-vzveshivaem-za-i-protiv

Что такое ОСМД? Как создать и что дает жильцу? ✅ новости о кредитах и финансах ???? Быстрозайм

ОСМД — аббревиатура, расшифровывается как «объединение совладельцев многоквартирного дома». На украинском языке — ОСББ («об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»). 

Что такое ОСМД?

Это юридическое лицо, которое создается для контроля и управления состоянием многоквартирного дома. Решение о создании принимают сами жильцы, они же — могут управлять ОСМД, и следить за результатами его работы.

Если по-простому: ОСМД — это организация, которая создается жильцами многоквартирного дома. Во главе ее ставится председатель (управляющий), который выбирается жильцами. Для работы с финансами — выбирается бухгалтер.

ОСМД может создавать свой собственный счет, на который жильцы будут ежемесячно переводить какую-то сумму. Из этих денег будет оплачиваться ремонт крыш, подъездов, инженерных коммуникаций, обустройство придомовой территории.

Участники организации могут решать, какие работы нужно выполнить, какая компания должна этим заниматься, в какой срок нужно решить задачу. Также жильцы могут контролировать качество результата, и в любой момент узнать, на что и сколько денег было потрачено с общедомового счета. 

Как создать ОСМД?

Пошагово ОСМД создается так:

1. Создается инициативная группа, в которую входят минимум 3 владельцев. Максимальное количество — не ограничивается. Эта группа занимается подготовкой: уведомляет остальных жильцов о создании ОСМД, готовит устав, организует и проводит собрания. В группу могут входить и новые участники.
2. Составляется перечень всех владельцев и совладельцев всех жилых и нежилых помещений. Письменный запрос на эти данные можно подать в БТИ или ЖКХ.
3. Готовится Устав объединения. Существует Типовой Устав ОСМД, утвержденный законом — этот документ берется за основу. Его можно изменять и дополнять. Можно вообще создать Устав с нуля, но делается это только с участием юристов.
4. Созывается учредительное собрание, на которое письменно приглашаются все собственники. На практике — самый сложный пункт: многие люди до сих пор не понимают, что такое ОСМД, и насколько оно важно и удобно для самих же владельцев. И вдобавок не у всех получится прийти в указанное время. Место проведения собрания — обычно прямо во дворе. Время — придется выбирать совместно.

Источник: https://bistrozaim.ua/blog/chto-takoe-osmd

ОСМД: вопросов больше, чем ответов — Общество | Газета ВРЕМЯ

Что дает жильцам объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД, украинский вариант аббревиатуры —ОСББ) или, как его называют в Европе, кондоминиум? ЖЭКи, частные структуры, жилищно-эксплуатационные объединения, КЖЭПы… Всех предшественников «Жилкомсервиса» уже не упомнишь. Что там впереди? Попытаемся очертить хотя бы общие силуэты…

Для начала «идём в народ». На вопрос, что такое ОСББ, адресованный жильцам типичной 9-этажки в Коминтерновском районе, получаем следующие ответы: — Наверное, это то, о чем говорят… (ничего более конкретного) — ОСББ? Это структура от СБУ? — Это то, чего мы не создадим, а нас припишут к тому же «Жилкомсервису», но повесят новые обязанности. — Если не объединимся в ОСББ, то придет частник, и все мы, жильцы дома, станем крепостными… — ОСББ — единственный выход, чтоб не попасть в рабство. К кому? Пока неизвестно к кому… Список ответов можно продолжить. Среди них много шутливых. Но было б весело, если бы не было так грустно. Напомним, что с 1 июля 2015 года президентом был подписан Закон №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

Газета «Время» неоднократно подробно описывала возможности выбора формы организации управления домами. 

Почти как в истории с Золушкой. Не успеть — значит опоздать? Если до 1 июля жители не определятся с формой организации, то управляющий для их дома будет назначен местными органами власти. Почти как с Золушкой.

Не управимся к назначенному часу — карета может превратиться в тыкву, а сам многоквартирный дом может оказаться на балансе неизвестного коммунального предприятия. Но больше всего граждане опасаются, что их дома окажутся в руках неизвестных частников.

Однако вряд ли наши организации многоквартирных домов смогут стать аналогом европейской самоорганизации жильцов. Хотя бы по той причине, что отечественные тарифы и европейские — это две большие разницы. В Европе выгодно экономить, нам же придется надрываться, чтобы сэкономить копейку.

Сторонники ОСМД говорят о том, что граждане получают придомовую территорию в собственность, либо в пользование. Не секрет, что наши дворы « уплотняются» стихийными застройками. Но где гарантия, что собственники для того, чтобы выжить и сэкономить не захотят сами за деньги «уплотнить» свой двор?

Альтернатива и право выбора — это по-европейски Закон №1565 можно считать европейским скорее на том основании, что он дает право на альтернативу. Создавать или не создавать в своем доме «Объединение совладельцев многоквартирного дома» жильцы каждого дома решают для себя сами.

Предложена многовариантность: самоуправление без создания ОСМД; создание ОСМД с привлечением нанятого управителя; в случае пассивного отношения жильцов управляющий дома будет по конкурсу назначен местными органами власти. И в этом случае управлять домом может как коммунальная, так и частная структура.

На первый взгляд именно в возможности выбора и состоит демократичность подхода. Но альтернатива предполагает прозрачность игры, в которой правила должны быть известны всем и каждому, начиная от депутата горсовета и заканчивая жильцами, дворниками.

Что же имеем мы, когда осталось всего два месяца до шага, судьбоносного для жилищно-коммунальной сферы? Пока вопросов больше, чем ответов. Пока просветительская работа идет исключительно наверху.

То, что уже понятно депутатам горсовета, — пока неизвестно жильцам

Семинар по вопросам создания и функционирования объединений совладельцев многоквартирных домов для депутатов Харьковского горсовета, их помощников, сотрудников исполнительных органов прошел 18 апреля в сессионном зале горсовета.

Как сказал, выступая, директор департамента жилищного хозяйства Роман Нехорошков, «сегодня у депутатов возникает много вопросов об ОСМД при общении с избирателями. Новый закон дал импульс тому, что горожане начали задумываться о том, как можно управлять своим домом. В этом году мы наблюдаем всплеск активности по созданию ОСМД.

Однако при этом никаких просветительских бесед с населением не проводится. Дворник участка №23 КП «Жилкомсервис» на просьбу поделиться информацией ответила: «Понятия не имею, кто будет новым хозяином и как все будет. Информации никакой… Нам никто и ничего не объяснял».

Начальник участка КП «Жилкомсервис» №23 Михаил Бучацкий: «Особой активности среди населения не вижу. За все время приходило 3 человека, которые интересовались созданием ОСМД. Пока люди никуда не хотят переходить. В ОСМД есть свои плюсы и минусы.

С одной стороны, люди рассуждают так: объединимся в новую структуру — и нам будут не страшны коммунальные платежи. Но не все жильцы понимают, что изменения коснутся только квартплаты. А посмотрите, квартплата в платежках составляет не такую большую долю по отношению к остальным тарифам.

Газ, отопление, вода, электроэнергия — всё останется по общим тарифам. Замечу, что в квартплату входит уборка придомовой площади, высаживание деревьев, облагораживание территории. Те, кто не сумел в доме сделать капитальный ремонт, при создании ОСМД все расходы возьмут на себя. Какая структура придет на смену нам — я лично не знаю.

Также мне неизвестно — буду ли я в ближайшем времени работать или нет. Могут при ОСМД выживать те дома, которые будут сдавать в аренду помещения, предположим, подвалы. Но, например, в девятиэтажках в подвальном помещении находятся коммуникации, там сдавать нечего. Большой вопрос с кандидатурами управляющих от самих жильцов.

Наивно полагать, что жилищным хозяйством (пусть даже в масштабах дома) так просто управлять. Для этого нужны профессиональные знания, а людей никто не обучал, и в качестве управляющих могут прийти люди инициативные, но без знаний. Нам, руководителям участков, показывали три примера ОСМД. Там, где огороженная территория, действительно порядок. Но эти дома новые. В них не текут крыши, они уложены герметично плитами. Там отличные новые подвалы. А у меня на участке домам по 50 лет». 

Субсидии в ОСМД гарантированы законом В департаменте соцзащиты населения ХОГА «Времени» пояснили, что правовые основания для возмещения льгот жителям ОСМД законодательно прописаны. Следовательно, проблем с назначением субсидий у совладельцев ОСМД не возникнет.

Законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» внесены изменения в ст. 22 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Предусмотрено, что с целью предоставления жильцам ОСМД льгот и субсидий для возмещения расходов на оплату коммунальных слуг определяется размер взносов на соответствующие нужды.

За два месяца не успеем Несколько дней назад харьковчане, желающие создать ОСМД, столкнулись еще с одной неожиданной проблемой. В тот же день, когда в зале горсовета проходил семинар для чиновников по вопросам, касающимся ОСМД, под стенами горсовета собрались люди.

Митингующие требовали, чтобы была урегулирована юридическая коллизия. Существует Закон №417-­VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».Согласно ему жильцам должны предоставить информацию о жильцах для оформления ОСМД.

Вся информация по жильцам старых домов хранится в бумагах БТИ. Но действует Закон Украины «О защите персональных данных», и БТИ не дает полных данных жильцов, которые необходимы для оформления ОСМД. Такой вот замкнутый круг.

Люди призвали депутатов горсовета обратить внимание на то, что двух месяцев на оформление документации просто не хватит.

«Подъездный» коммунизм не предусмотрен законом

В настоящее время идёт процесс формирования новых КП. Они заменят «Жилкомсервис». Одно из них — КП «Твой дом». По словам Романа Нехорошкова, это предприятие будет представлять интересы совладельцев дома при осуществлении управления домами.

КП будет представлять интересы горсовета в части имущества, которое находится в ведении горсовета; обеспечивать от имени совладельцев техобслуживание и капремонт домов; обеспечивать контроль за использованием общего имущества дома.

Против создания КП выступила фракция «Самопомощь», мотивируя свою позицию тем, что городские КП малоэффективны и непрозрачны. Идея создания ОСМД должна была завладеть умами горожан, подобно тому, как коммунизм обязан был победить во всем мире. Но так не случилось.

Во-первых, общество испытывает общее социальное утомление, а во-вторых, действительно, много непрозрачных моментов. Есть и такие граждане, которые хотят «построить коммунизм» в отдельно взятом подъезде. Но это не предусмотрено законом. В одном доме может быть создано только одно ОСМД.

Так что, думается, после 1 июля нас всех ждёт много «сюрпризов». И мы начнём охать и ахать, а ныне, как по той поговорке, «пока гром не грянет, мужик не перекрестится».

 

Нина Спасская.

Источник: http://timeua.info/post/obshestvo/osmd-voprosov-bol-she-chem-otvetov-03640.html

Функции и деятельность ОСМД

Акценты статьи:

• цель создания объединения совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД);
• органы управления ОСМД;
• смета доходов и расходов ОСМД;
• ОСМД и жилищно-коммунальные услуги.

Общие положения

Большинство жителей городов и поселков городского типа являются собственниками жилых помещений, которые расположены в многоквартирных домах. Многоквартирным считается жилой дом, в котором три квартиры или более (ст. 1 Закона от 14.05.15 г.

№ 417-VIII, далее – Закон № 417). В таком доме могут быть также нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимости.

Собственники квартир и нежилых помещений в доме считаются совладельцами многоквартирного дома (далее – совладельцы).

Общее имущество дома принадлежит совладельцам на праве общей совместной собственности (ст. 5 Закона № 417). К общему имуществу относятся (ст. 382 Хозяйственного кодекса, ст. 1 Закона № 417):

• помещения общего пользования (в т. ч. вспомогательные – колясочные, кладовые, чердаки, подвалы, подсобные и технические помещения);
• несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома;
• механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри дома или за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения, а также здания или сооружения, которые предназначены для удовлетворения потребностей всех совладельцев и расположены на придомовой территории;
• права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

Общее имущество многоквартирного дома нельзя поделить на доли и выделить в натуре.

Таким образом, собственники квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, хотят они того или нет, находятся «в одной связке».

И разорвать ее они смогут только в случае продажи квартиры (нежилого помещения) в этом доме. А до тех пор, являясь совладельцами, они должны выполнять функции по управлению многоквартирным домом.

Как жильцы будут управлять домом? Ответ содержится в ст. 9 Закона № 417. Там сказано, что совладельцы могут:

• передать все или часть своих функций по управлению домом – управителю;
• передать все функции по управлению домом – ОСМД либо ассоциации ОСМД.

Обратите внимание! Согласно ст. 13 Закона № 417 совладельцы многоквартирных домов имеют право до 01.07.16 г. определиться с формой управления домом. Если до указанной даты совладельцы этого не сделают, то исполнительный орган местного совета выберет на конкурсной основе и назначит управителя. Для начала – сроком на 1 год.

Что такое ОСМД?

ОСМД

Источник: https://uteka.ua/publication/commerce-12-xozyajstvennye-operacii-9-funkcii-i-deyatelnost-osmd

Мифы и правда об ОСМД

1 июля в реформировании жилищного сектора должен начаться весьма важный этап. Он предусматривает передачу многоэтажек в управление их жителям. Так предусмотрено Законом Украины №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».Верховная Рада приняла упомянутый закон еще в прошлом году.

С тех пор ведется активная работа по его внедрению. В частности, в последнее время значительно увеличилось количество функционирующих объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Еще немало их пребывает в стадии создания и регистрации.

Объединения совладельцев специалисты называют самой оптимальной организационно-правовой формой управления многоэтажками. Они обеспечивают им максимально эффективное функционирование.

В частности, ОСМД, осуществляя термомодернизационные работы, минимизируют потери различных видов энергии, что крайне важно в условиях растущих тарифов на жилищно-коммунальные услуги.И именно в последнее время начали появляться различные выдумки об ОСМД. Их активно распространяют оппоненты жилищной реформы.

Они всячески стремятся дискредитировать объединения совладельцев, а одновременно и те положительные изменения, которые наметились в жилищном секторе.

Мифы об ОСМД собрал Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива», а их развенчать взялись специалист по созданию ОСМД Проекта Международной финансовой корпорации (IFC, Группа Всемирного банка) «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Татьяна ГОРДИЕНКО и юридический консультант общественной организации «Ресурсный центр для ОСМД» Андрей БУРЫЙ.

Миф первый: государство вынуждает всех без исключения жильцов многоквартирных домов создавать ОСМД, ведь предложенная к реализации реформа жилищного сектора не предусматривает других форм управления многоэтажками.

Действующее законодательство не включает требование, которое бы заставляло жителей многоэтажек создавать ОСМД. Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определено несколько основных форм управления многоквартирным домом.

Среди них – управление многоквартирным домом собранием совладельцев, управление многоквартирным домом ОСМД и управление многоквартирным домом управителем.Право выбора формы управления домом остается исключительно за совладельцами.

А это означает, что такой процесс проходит без какого-либо вмешательства со стороны органов государственной власти или местного самоуправления.Однако следует признать, что сегодня самой действенной и самой оптимальной организационно-правовой формой остается ОСМД.

Миф второй: ОСМД создают исключительно жители многоэтажек. Собственники магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в этих зданиях и в полной мере пользующихся их ресурсами, к ОСМД не имеют никакого отношения.

В соответствии с 6-й статьей Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», ОСМД могут создавать лишь собственники квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

А это означает, что собственники магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в многоэтажке, имеют те же права, что и собственники квартир.

Они так же принимают непосредственное участие в создании ОСМД и так же, как и собственники квартир, должны в обязательном порядке выполнять все решения уставных органов объединения, принятых в пределах их полномочий.

Этот подход, предусмотренный статьей 13 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», остается неизменным, даже если ОСМД создается на базе нескольких многоэтажек.

Миф третий: совладельцы обанкротившихся ОСМД могут потерять свои жилища – в качестве компенсации их передадут банкам за невозвращенные кредиты.

Значительным преимуществом ОСМД является возможность привлекать банковские кредиты.

Обычно они их направляют на утепление фасадов своих многоэтажек, на установку в местах общего пользования энергосберегающих окон, дополнительных входных дверей, которые повышают безопасность для жителей и сохраняют тепло в подъездах, на замену электролампочек накаливания менее энергозатратными.

ОСМД также используют банковские займы на закупку и монтаж индивидуальных теплопунктов, способных регулировать подачу тепла в дом с учетом существующей внешней температуры, на установку счетной аппаратуры общего пользования и пр.Однако следует понимать, что кредитный продукт для ОСМД не предусматривает классического залога или поручительства.

Тех взносов, которые они платят для содержания общего имущества.Проще говоря, в качестве залога используется банковский счет ОСМД. Такие условия подробно выписываются в кредитном договоре между банком и объединением.Что же касается банкротства ОСМД, то оно маловероятно. Ведь преимущественно объединения берут незначительные по суммам кредиты.

И делают так преднамеренно: чтобы иметь возможность вовремя и в полном объеме рассчитаться с банками за предоставленные ими займы.

Миф четвертый: совладельцев из ОСМД государство принудит содержать за свои средства, а при необходимости – и ремонтировать многоквартирные дома, тогда как многоэтажки, которые не получат статуса ОСМД, будут содержаться и ремонтироваться за бюджетные средства.

Жители многоквартирного дома должны понимать, что на правах собственности они владеют не только жилыми или нежилыми помещениями. Они также являются совладельцами общей собственности. В частности, речь идет о лестничных пролетах, лифтах, чердаках, подвалах и пр.

Поэтому их обязанность – обеспечивать надлежащее состояние дома и придомовой территории, качественно содержать общее имущество.В одинаковой степени это касается как совладельцев ОСМД, так и жителей тех многоквартирных домов, которые этот статус еще не получили. При этом следует понимать, что содержание многоэтажки – дело кропотливое и дорогое.

Поэтому вполне логичный вопрос – где на все это взять деньги?В этом смысле совладельцы ОСМД находятся в привилегированном положении. В отличие от жителей многоквартирных домов, которые до сих пор не создали объединения, они могут воспользоваться возможностями существующих программ финансовой поддержки. Деньги выделяются из государственного, а нередко – и из местных бюджетов.

Последние действуют по принципу софинансирования. Они также достаточно активно помогают совладельцам ОСМД решать многочисленные вопросы содержания многоэтажек, в частности и те, которые связаны с повышением их энергоэффективности.Эти программы предусматривают существенные льготы.

Если ОСМД направляет банковский кредит на термомодернизацию дома, то в рамках государственной программы получает компенсацию тела кредита в размере 40%. В отдельных случаях она может достигать 70%.За счет местных бюджетов ОСМД получают дополнительные компенсационные мероприятия. Их размер и характер определяют местные органы власти.

Миф пятый: создание ОСМД теряет смысл, если в многоквартирном доме проживает значительное количество людей с низкими доходами. Они не способны принять полноценное участие в содержании дома и его термомодернизации и это значительно повышает соответствующие расходы других жителей.

Однако государство предусмотрело стимул, призванный активизировать создание ОСМД. Оно внедрило достаточно простой и понятный для всех принцип: чем больше льготников и субсидиантов сплачивает объединение, тем на большую компенсацию тела «теплого» кредита оно вправе рассчитывать. Ее максимальный размер может достигать 70%.

Таким образом, большое количество жителей с незначительными доходами не помешает созданию ОСМД.Более того, ОСМД на законных основаниях могут получать дополнительные средства.

В частности, они могут размещать на фасадах своих многоэтажек или в лифтах рекламную продукцию, сдавать в аренду подвальные и другие нежилые помещения, придомовую территорию и иметь от этого выгоду.

Миф шестой: после создания ОСМД на содержание придется брать не только дом, но и прилегающую к нему территорию, а это значительно увеличит расходы объединения. К тому же придомовой территорией могут свободно пользоваться жители соседних многоэтажек, например, для парковки своих автомобилей.

За каждым многоквартирным домом закреплена придомовая территория. В большинстве случаев она имеет незначительные размеры и потому не создает большой финансовой нагрузки для жителей.В Украине отсутствует единый подход к определению размера придомовой территории. И это вполне логично, ведь каждый город имеет присущую лишь ему плотность застройки.

Так, на западе Украины она очень высокая, в центре – умеренная, а на юге страны – незначительная. Поэтому решения относительно размера придомовой территории принимают местные органы власти.ОСМД может оформлять придомовую территорию в собственность, а может этого и не делать. Это зависит от принятого им решения.

Однако всегда следует помнить, что в случае продажи жилого или нежилого помещения доля оформленной для ОСМД придомовой территории не выделяется. Все решения относительно нее принимаются общим собранием. Они могут касаться и условий парковки автомобилей, собственники которых проживают в соседних домах.

Миф седьмой: жители многоквартирного дома, которые не выказали желания создавать ОСМД, могут не платить взносы и не принимать участия в решении вопросов по его содержанию.

Источник: https://nk.org.ua/ukraina/mifyi-i-pravda-ob-osmd-59975

Плюсы и минусы ОСМД

• Плюсы и минусы ОСМД
• Сделать дом лучше — в силах самих жильцов
• Галина ГИРАК
• Статья из номера: Аргументы и факты в Украине №31 от 03 августа
• Чиновники не устают повторять, что в самом обозримом будущем ЖЭКи уйдут в небытие, а мы все дружно «самоорганизуемся» в ОСМД — общества совладельцев многоквартирных домов.

Украинцы же пока в раздумьях: будет ли новая форма домоуправления совершеннее, экономнее? У людей возникает множество вопросов. На некоторые из них ответили эксперты «АиФ».
Где дороже коммуналка?

Недавно в СМИ прошла информация о том, что якобы для ОСМД квартплата будет гораздо выше, чем для жэковских домов. Это что, коммунальщики таким образом решили отпугнуть людей от создания ОСМД?

М. Сыроварова, Запорожье

Эта информация появилась в СМИ после того, как на одной из недавних сессий Киевсовета были приняты решения о предоставлении в аренду на 5 лет нескольким столичным ОСМД придомовых территорий.

«Законодательство в данном случае устанавливает минимальный уровень арендной платы в размере 3% от нормативно-денежной оценки земли в год, — уточнила депутат.

— Тем не менее, вышеупомянутое решение городских властей приведет к повышению квартплаты — кроме коммунальных тарифов, жители ОСМД будут платить еще и арендную плату за землю. То есть власть, с одной стороны, агитирует за создание ОСМД, а с другой — ставит их в заведомо неравные условия с жилыми домами коммунальной формы собственности».

А вот в правлении столичного ОСМД «Монолит» считают, что арендная плата за землю — это не настолько существенные затраты для ОСМД. Сегодня для жильцов такого дома, с учетом аренды придомовой территории, квартплата составляет не 3,1 грн/кв. м, как в жэковских домах, а 2,8 грн. А в планах — еще и понижение этого тарифа.

Вообще же, по словам юриста «Восточно-украинского центра общественных инициатив» Вадима САБИНИНА, в данном случае главная проблема в том, что законодательно четко не прописано, какие права на землю надо предоставлять ОСМД.

Поэтому часть таких домов получили землю в бесплатное пользование, часть — в аренду, и лишь некоторые сумели приватизировать собственные дворы. Пользуясь такой «неразберихой», местная власть часто очень неохотно дает «добро» на приватизацию. И дело даже не в желании «выкрутить» средства от аренды земли.

Просто если придомовая территория будет принадлежать ОСМД, тогда уже не будет возможности «откусить» от нее кусочек и использовать под совершенно другие нужды. Г-н Сабинин уверен, что этот вопрос необходимо урегулировать на законодательном уровне. Пока же представителям ОСМД надо все равно активно добиваться приватизации своего участка.

Иначе не исключено, что в один прекрасный день под окнами их дома появится бульдозер и начнет копать котлован под фундамент новой высотки.
Как разоблачить вора?

При переходе из ЖЭКа в ОСМД деньгами жильцов за квартплату и коммунальные услуги распоряжается несколько человек — правление дома. Как можно проконтролировать, чтобы эти люди не воровали деньги и пускали их по назначению?

Марина Борисенко, Одесса

Эксперты уверены, что у правления ОСМД практически нет шансов провороваться. Ведь раз в год на общем собрании они должны отчитываться о финансовой деятельности и рассказывать, куда ушла каждая копейка.

В том числе и в тех случаях, когда у жильцов ОСМД возникнут подозрения в воровстве или нецелевом использовании общественных денег правлением.
Кто может стать управдомом?

Среди инициаторов создания ОСМД в нашем доме ни у кого нет экономического, технического или инженерного образования. Подскажите, есть ли требования к тем, кто может возглавить ОСМД или стать управдомом?

Николай Петрович, Симферополь

По словам председателя правления общественного объединения «Союз владельцев жилья Киева» Сергея ДЕДОВА, к тем, кто может войти в правление ОСМД, а также — стать его председателем, закон выдвигает всего одно требование: этот человек, независимо от возраста и образования, должен быть владельцем жилого или нежилого помещения в доме. То есть он обязательно имеет право собственности на расположенные в доме квартиру, аптеку, магазин или парикмахерскую.

Само правление, если в нем есть компетентные в сфере ЖКХ люди, может также заниматься организацией обслуживания дома. А может просто нанять толкового управдома на зарплату.

Что-то вроде нынешнего начальника ЖЭКа, только — для одного дома.

И, в отличие от жэковского начальства, заинтересованного в том, чтобы в доме действительно всегда было чисто и тепло, а во дворе — ухоженный газон и не переполненные мусорные контейнеры. Иначе этот человек лишится работы.

А вот непосредственно убирать, чинить и подкручивать краны в доме могут как отдельные нанятые сотрудники (часто это два-три человека, которые совмещают обязанности столяра, слесаря, сантехника, электрика, дворника, уборщицы), так и по договору — ЖЭКи. Кстати, их услугами пользуется около 30% ОСМД в Украине. И, как утверждает г-н Дедов, чаще всего жильцы довольны их услугами: под контролем управдомов они работают «без жалоб».

http://www.aif.ua/money/article/27393 

Источник: http://www.krasnoperekopsk.net/2011/08/plyusy-i-minusy-osmd/

Осмд в днепропетровске: плюсы и подводные камни

Минусы

Дом, его инфраструктура, придомовая территория перестают быть объектом интересов и капиталовложений со стороны местной власти. Течет ли у вас крыша, пришла в негодность детская площадка или внутридомовые трубы — денег на их ремонт из городского бюджета вы не дождетесь. 

Хотите потерять жилье через три-пять лет — создавайте ОСМД.

Многие выражают озабоченность тем, что объединение быстро задолжает «ОблЭнерго» и «Водоканалу», что может даже привести к потере ими своего жилья.

Действительно, попадание в крупные долги (в десятки и сотни тысяч гривен) к коммунальным монополистам, распространенное явление для ОСМД, взявших свои дома на баланс, — из-за разницы тарифов для населения и коммунальных предприятий, и некоторых «маленьких хитростей», используемых при расчетах монополистами. Жэкам органы местной власти эту разницу возмещают, а ОСМД — не спешат, хотя по закону и обязаны. ОСМД судятся с монополистами, что-то «отвоевывают», но в принципе это проблему не решает. С другой стороны, долги ОСМД — как организации — не являются долгами конкретного ее члена, поэтому и привести к потере им квартиры не могут. Есть ОСМД, на которых крупные долги висят годами, и это никак на жизни жильцов дома не отражается.

К сожалению, никоим образом не повлияет создание ОСББ на качество и стоимость услуг, оказываемых местными монополистами: газо- и электропоставщиками, водоканалами, службами эксплуатации лифтов и т.д. В некоторых случаях их качество может ухудшиться, а стоимость вырасти.

Ведь коммунальному ЖЭКу, порождению порочной совково-капиталистической системы жилищного хозяйства, всегда легче договориться с таким же полукоммунальным, к примеру, водоканалом, чем отдельно взятому ОСББ (пусть простят читатели излишнюю эмоциональность этой фразы, наболело!).

Известны случаи, когда к руководителям вновь созданных ОСББ являлись представители поставщиков электричества, воды и тепла с требованием срочно заменить измерительное оборудование, переоснастить электрощитовую и т.д. В противном случае угрожая прекратить оказание соответствующих услуг.

Договариваться можно по-разному, официально и не очень, однако все это ведет к удорожанию обслуживания дома. А местная власть редко в таких случаях «заступается» за ОСББ, в отличие от коммунальных домов.

Остро стоит проблема создания и функционирования ОСББ в небольших, на 10 — 40 квартир, домах. Ведь их бюджета не хватит для того, чтобы содержать весь положенный штат: председателя правления, бухгалтера, дворника, слесаря и т.д. Или же придется искать часть сотрудников на условиях работы по совместительству, что тоже не просто.

Зачастую роль главы такой организации исполняет кто-то из местных энтузиастов на общественных началах, полностью или практически бесплатно. Найдется ли в вашем доме такой бескорыстный энтузиаст? Сомнительно. Зато известны случаи нечистых на руку председателей ОСББ, пополняющих за счет жильцов свой личный бюджет.

Или же жильцам придется проводить дополнительный сбор денег для погашения создавшейся задолженности.

• Важно
• Совладельцами дома как с ОСМД/ОСББ, так и без ОСМД/ОСББ были и остаются собственники недвижимости: квартир и нежилых помещений, если конечно право собственности на недвижимость не передано собственниками ОСМД/ОСББ в установленном законом Украины порядке.
• По форме организации объединения совладельцев крайне близки к известным еще с советских времен жилищно-строительным кооперативам. 
•  Регламентируют деятельность ОСМД/ОСББ:

• статья 385 Гражданского кодекса Украины;
• специализированный для кондоминиумов Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»;
• постановление КМУ от  11.10.2002. № 1521 «О реализации Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»;
• приказ Госжилкоммунхоза Украины от 27.08.2003. № 141 «Об утверждении Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома и Типового договора отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя».

Создавать ОСББ/ОСМД или домком — зависит от задач, которые владельцы помещений и квартир ставят перед собой. В том случае, если речь идет о простом контроле за ЖЭКом,  достаточно даже легализированного путем уведомления обычного домового комитета. Но общественный контроль –  только контроль, и ни коим образом не является эффективным управлением своей собственностью.

ОСМД/ОСББ в отличие от такого домового комитета само решает – как собственникам обслуживать дом, куда тратить деньги, а это дает значительно более дешевое и качественное содержание своего дома. Однако одновременно появляется и полная ответственность за дом, и свалить ее на кого-то уже и не удастся.

Но если Вы еще не готовы взять на себя таковую ответственность, то советуем подготовиться к этому заранее, организовать домовой комитет, а в рамках этого объединения Вы всем домом «потренируетесь» общению с ЖЭКом, другими исполнителями услуг, ну а самое главное — это Вы научитесь коллективно принимать необходимые решения в интересах Вашего дома.

Источник: https://www.056.ua/news/926581/osmd-v-dnepropetrovske-plusy-i-podvodnye-kamni

Осмд 2019: подводные камни | юридическая самооборона

Если вы являетесь владельцем или совладельцем квартиры в многоквартирном доме, эта статья для вас.

В статье « Что такое ОСМД в Украине: вопросы и ответы» мы подробно рассказали о двух возможных формах управления домом:

1. через управляющего;
2. через создание объединения совладельцев многоквартирного дома – ОСМД.

Также мы рассмотрели преимущества каждой из этих форм. В данной статье речь пойдёт о том, как создать ОСМД, права и обязанности объединения, а также о том, как обойти возможные подводные камни и какие права вы имеете, если такое объединение создаётся в вашем доме.

Кто может создать ОСББ (на русском – ОСМД)

Создать ОСББ могут только владельцы квартир и нежилых помещений в доме (далее мы будем называть их владельцами или жильцами). Арендаторы могут участвовать только по доверенности от владельцев.

Законом об ОСМД установлено: в одном доме может быть только одно объединение!

ОСМД в новопостроенных зданиях можно создать при условии регистрации права собственности на более, чем 50% квартир и нежилых помещений.

Как создать ОСМД

Итак, для создания ОСББ в Украине, плюсы и минусы чего мы раскрыли в предыдущей статье, нужно пройти 2 этапа:

1. провести учредительное собрание;
2. зарегистрировать ОСМД в общем порядке регистрации юридических лиц.

В соответствии с Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», учредительное собрание должны инициировать не менее 3 владельцев квартир. До проведения собрания инициативной группе нужно провести следующую подготовку:

1. составить списки владельцев квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, обратившись за этой информацией в ЖЕК;
2. подготовить проект устава, протокола ОСМД и листок опроса;
3. определиться с кандидатами в правление ОСМД;
4. уведомить жильцов о проведении учредительного собрания.

По закону об ОСББ, уведомить жильцов дома о собрании нужно письменно за 14 дней до назначенной даты собрания либо под расписку, либо заказными письмами, а также расклеить в каждом подъезде объявление о проведении учредительного собрания.

Содержание уведомления должно включать дату, время и место проведения учредительного собрания, вопросы, вынесенные на повестку дня и фамилии членов инициативной группы.

Как провести учредительное собрание

Первоочередным действием является выбор председателя ОСМД, обязанностью которого является проведение собрания по списку вопросов, внесённых на повестку дня. Ориентированный перечень вопросов на собрание объединения (отображается в протоколе):

1. о создании ОСМД и утверждении названия;
2. об утверждении устава ОСМД;
3. о выборе Правления и Главы Правления;
4. о выборе Ревизионной комиссии;
5. о выборе уполномоченного представителя для подписания устава и ответственного за государственную регистрацию ОСМД.

На собрании должен присутствовать либо сам владелец, либо его представитель по доверенности. Кворум для проведения собрания законом не установлен, а значит, собрание считается правомочным, если на него явились хотя бы 3 человека из инициативной группы.

Источник: https://ursambo.com/zhkh-i-subsidii/sozdanie-osmd-uchreditelnoe-sobranie.html

Преимущества и недостатки ОСМД

Управление общим имуществом многоквартирных домов в нашей стране всегда было камнем преткновения между жильцами и управляющими командами – ЖЭКами, правлениями кооперативов и ОСМД .

Популярность и распространение последних, как раз и растут именно потому, что их деятельность не только подконтрольна самим жильцам, но и фактически ими же и осуществляется.

Объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) является добровольной неприбыльной организацией, которая создается по инициативе владельцев недвижимости в определенном объекте для его же эксплуатации. И высшим руководством здесь является не чиновник извне, а собрания учредителей, то есть жильцов.

На собраниях решаются все организационные и финансовые моменты – определяются размеры квартплаты, зарплаты наемным сотрудникам (экономист, бухгалтер, дворник и другие) и необходимое для бесперебойного функционирования системы штатное расписание, а также многое другое. Правление ОСМД от имени жильцов заключает прямые договора с поставщиками коммунальных услуг и услуг по обслуживанию придомовой территории, определяет порядок осуществления необходимых работ.

Но несмотря на все эти преимущества, мы привыкли относиться к управляющей компании достаточно враждебно, готовясь давать справедливый отпор и отстаивать свои права перед кабинетными чиновниками.

Однако в случае с ОСМД нужно помнить, что данное объединение как раз и отличается кардинально от отживающей системы государственно управления недвижимостью. В деятельность ОСМД нужно вникать, помогать и придерживаться установленных правил, а не противостоять и требовать.

Для начала же нужно хорошо понимать, в чем его сильные и слабые стороны.

Конкурентные преимущества

Основной плюс системы – даже не возможность устанавливать размер платы за содержание дома и придомовой территории, поскольку в ОСМД квартплата зачастую оказывается выше, чем в платежках ЖЭКов.

Но тут действует правило большинства.

Итак, главное преимущество ОСМД – возможность заключать прямые договора с поставщиками услуг.

Хотя на сегодняшний день это и сопряжено с рядом сложностей, поскольку коммунальный рынок практически монополизирован несколькими компаниями, которые стремятся диктовать финансовые условия.

Но в обслуживании территории и выполнении работ по ремонту и поддержанию порядка выбор есть. Это позволяет жильцам немного, но экономить.

Существует еще несколько факторов, позволяющих снизить тарифы. Часто дома располагают не только жилым фондом, но и подвальными помещениями, нежилыми площадями на первых этажах и придомовыми территориями.

Все эти метры могут, по решению совета жильцов, быть сданы в аренду.

Это позволяет не только использовать полученные средства на благо дома и жильцов, сокращая их индивидуальные расходы на содержание, но и улучшить инфраструктуру.

Еще один безусловный плюс состоит в том, что ОСМД по уставу, хоть и является юридическим лицом, имеет статус неприбыльной организации, а значит, освобожден от налогов – НДС и на прибыль.

А поскольку глава и совет правления обязаны постоянно отчитываться перед всеми жильцами, можно говорить о прозрачности расходов средств, поступающих на счет. Тратятся они более рационально, их потери минимальны.

Основные недостатки

К управлению ОСМД зачастую привлекаются люди, не имеющие специального образования и квалификации, ведь должности эти выборные и предпочтение отдается не нанятым менеджерам, а соседям из соображений экономии и «безопасности» (по принципу «свой не подведет»). Это приводит к тому, что управление осуществляется по наитию, не учитывается ряд факторов и обязательных расходов.

Подобные вещи всегда вызывают недовольство жильцов. Часть людей отказывается от дополнительных расходов. И если таких большинство, качество услуг заметно падает. А управление по принципу воли большинства способно существенно ограничить индивидуальные права – платить придется, даже если вы считаете дополнительные расходы необоснованными.

С момента создания ОСМД и сам дом, и придомовая территория перестают интересовать органы власти, и абсолютно все вопросы придется решать самостоятельно.

На недобросовестность подрядчиков, на вороватость правления, на протекающую крышу жаловаться будет некуда. Даже обращение в суд – не панацея. Суды не спешат удовлетворять иски членов ОСМД.

Возможно, в будущем, если удастся преодолеть коррупцию и «круговую поруку» в органах власти, ОСМД станет легче доказывать свою правоту.

По оценкам специалистов, около 10-20% жильцов каждого дома оказываются недобросовестными плательщиками. И в структуре ОСМД за них вынуждены платить остальные, ведь договора с поставщиками заключаются от имени всех жильцов.

В данном случае юристы рекомендуют при составлении устава ОСМД прописывать там санкции таким жильцам, причем в жесткой и однозначной формулировке, которая позволит управляющим отключить неплательщика от коммунальных услуг, не дожидаясь решения суда.

Если соседи заговорили о создании ОСМД

Новые дома имеют в этом плане гораздо больше шансов, чем морально и физически устаревшие «хрущевки» и «сталинки». Нужно учесть и уровень среднего дохода жильцов дома, просчитать, будет ли хватать собранных средств.

К примеру, жильцы домов на 10-40 квартир вряд ли справятся с нагрузкой по содержанию жилья и территории без помощи из городского бюджета.

Если речь идет о старой постройке, перед приемом дома на баланс ОСМД следует потребовать осуществления капитального ремонта за счет предыдущего владельца, иначе первые же расходы на содержание могут оказать для жильцов неподъемными.

Стоит заранее обсудить возможности «дополнительного заработка» — аренды части придомовой территории или нежилого фонда дома под бизнес-проекты. Но для этого необходимо настоять на передаче этих фондов на баланс ОСМД.

Часто бывают ситуации, когда компания-поставщик коммунальных услуг, монополизировавшая рынок, требует от новообразованного ОСМД дополнительных затрат на совершенно ненужную замену или ремонт оборудования. Поэтому специалисты рекомендуют начинающим управленцам не брать на баланс водо-, электро- и газораспределительное оборудование либо требовать его ремонта и проверки до момента принятия.

Таким образом, объединение жильцов в ОСМД может повлечь за собой как улучшение качества обслуживания при сравнительно невысокой цене на услуги, так и появление дополнительной головной боли и непредвиденных расходов.

Для того, чтобы подобное самоуправление стало безопасной и неотъемлемой частью нашей жизни, нужно еще многое поменять.

Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014

Источник: http://domik.ua/novosti/preimushhestva-i-nedostatki-osmd-n227080.html