Плюсы и минусы управляющей компании в бизнесе

Наверняка большинство жильцов современных многоквартирных домов не удовлетворены работой местного ЖКХ, однако организовать инициативную группу и исправить положение, мало кто способен. И всё это на фоне повсеместной разрухи во дворах и подъездах.

Разбитые окна и двери, обшарпанные лестницы, забитый и грязный мусоропровод, надписи на стенах, протекающая крыша и многое другое. К тому же такое плачевное состояние подвалов и подъездов может причинять вред здоровью. Сырость и антисанитария, распространение крыс, блох и тараканов, плесень.

Да и просто открытый доступ в подъезды на чердаки и в подвалы делает их излюбленным местом для посещения наркоманов, мелких преступников и БОМЖей.

Все эти проблемы вполне решаемы и деньги, перечисляемые на обслуживание ЖКХ, постоянно растут. Однако уровень обслуживания у управляющих компаний, как правило, отвратителен.

 Даже при прорыве водопровода бригада сантехников выезжает с большим запозданием и ущерб от аварии выходит гораздо больше, чем приедь ремонтники оперативно. А при сгоревшей электропроводке и вовсе можно дожидаться электриков несколько дней.

И дело здесь не столько в безалаберности, нерадивости или лени сотрудников ЖЭКа, сколько в многочисленных проблемах самой структуры системы государственного управления отрасли.

Современные управляющие компании

Многолетнее отсутствие здоровой конкуренции, монополии со стороны государственных ЖЭК контор привело к неэффективному управлению и распределению средств. В результате огромные деньги, находящиеся в отрасли расходуются на залатывание дыр.

Некачественный ремонт системы отопления в сезон холодов, перемерзающие трубы в подъездах из-за разбитых окон и дверей. При огромных теплопотерях жильцы, по сути оплачивают отопление улиц, а не своих домов.  Сложившиеся ещё в советское время системы домоуправлений продолжают свою неэффективную деятельность в большинстве российских городов.

А при отсутствии конкуренции осознают своё выигрышнее положение. Ведь зачем работать лучше, если деньги всё равно платят.

В настоящее время немного исправляют ситуацию частные управляющие компании, они приходят на смену старым ЖЕКам и ДЕЗам. Появляется конкуренция способствующая общему улучшению сервиса. Товариществам собственников жилья предлагается выбор. К сожалению, этот процесс только начинается, почему предприниматели не спешат освоить этот бизнес? Ведь это много миллиардные обороты.

Рыночная целесообразность

Маркетинговыми агентствами было произведено аналитическое исследование рынка жилищно-коммунальных услуг Москвы. По средним оценкам этот сектор оценивается в один миллиард евро в год.

Рынок действительно огромен и за право обслуживания коммунального хозяйства выступает более двух с половиной тысяч предприятий, причём более двух третей это малые частные организации.

Но, не смотря на улучшенное управление ресурсами из-за доставшейся в управление изношенной сети коммуникаций и объектов, прибыль таких компаний минимальна. Большая часть средств уходит на замену или дорогой ремонт.  Лучше дело обстоит в новостройках, где сразу организуются ТСЖ.

Действительно, открывать бизнес по обслуживанию коммунального хозяйства на базе «хрущёвок» построенных в 70е годы, с их изношенными коммуникациями нецелесообразно.

Окупаемость предприятия в таком случае может достигать 5 и более лет. Но даже в запущенных случаях рынок ЖКХ может быть высокорентабельным.

По мнению маркетологов, ситуацию может изменить изменение направления бизнеса, сделав его профильным. Привлечение девелоперских компаний.

Прибыль от управления ЖКХ у девелоперской компании несоизмеримо ниже, чем от реализации собственных проектов и инвестиций. Однако девелопер стремится организовать собственную управляющую контору на возводимых объектах. Тем самым привлекая клиентов уже готовым решением. К тому же компании легче устранять собственные ошибки и недостатки в строительстве.

Поиск клиентов и выбор подходящих объектов

Для гарантированных прибылей и быстрой окупаемости в данном бизнесе, в первую очередь следует найти подходящие, перспективные объекты.  На начальном этапе, поиск будущих клиентов, прерогативная задача.

Один из путей привлечения клиентов – хорошая репутация. Однако начинающей компании это недоступно. Поэтому следует обратиться к рекламе.

Население в России, до сих пор, мало осведомлено о возможности передать недвижимость в частное управление. Цель рекламной компании изменить общее мнение о частной управляющей компании.

Рассказать о выгодах такого управления и привлечь внимание к собственным услугам.

У небольшой управляющей компании выбор объектов также небогат. В основном стоит обратить внимание на массовое жильё. Элитные современные застройки и бизнес центры давно поделены между крупными компаниями с большими возможностями и технической базой. Это верхний уровень данного бизнеса и небольшую компанию к таким объектам не подпустят.

Ведь малой компании будет не под силу управлять объектами со сложными инженерными системами стоящими миллионы и десятки миллионов рублей, а то и долларов.  Старые застройки 60-80 годов не стоят усилий по причине крайней изношенности коммуникаций. Все деньги в течение 5-7 лет будут уходить на постепенное обновление всего хозяйства.

Полная замена водоснабжения, электрики, газового оборудования, канализации, связь, ремонт кровли и подвалов, установка дверей в подъездах, замена оконных рам, утепление, косметический и текущий ремонт. Перечень можно и продолжить. Прибыль с данного фонда минимальна и это при полной загруженности всех ремонтных и обслуживающих бригад.

К тому же жители, прожившие в таких домах с советского времени, мало доверяют частным компаниям и поэтому тут властвуют старые ЖЭКи.

Лучшим вариантом могут стать многоквартирные жилые застройки 90х годов. Для управляющей компании тут гораздо меньше затрат, а при правильном подходе всегда есть шанс выступить выгодней чем ЖЕК или ДЕЗ.

Основные риски управляющей компании

Главной проблемой, с которой сталкиваются все управляющие компании это несвоевременные платежи со стороны жильцов за оказанные услуги.

По статистике задолженность по коммунальным платежам может достигать 25-35%. В старом жилом фонде проживает большой процент льготников, что означает компенсацию части услуг государством.

К сожалению, городской бюджет рассматривает данную статью расходов далеко не в первую очередь.

Ещё одной проблемой может стать запущенное состояние инженерных систем – отопление, водоснабжение, канализация. Если в прошлом, ремонт проводился не качественно, и обслуживание велось плохо, то новой управляющей компании придётся немало постараться для приведения хозяйства в работоспособное состояние.

 В любом случае компании придётся иметь некий свободный резерв для выполнения внеплановых работ, например серьёзных аварий на участке или неплатежей.

Как организовать работу управляющей компании

В данном сегменте рынка есть два способа ведения бизнеса. Первый это создание группы руководящих менеджеров которые будут заниматься привлечением эксплуатационных компаний и распределением денежных средств.

В этом случае вся техническая сторона переходит аутсорсинговым компаниям, в то время как управляющая компания только следит за состоянием дел и принимает необходимые решения. При таком способе ведения бизнеса есть как свои плюсы, так и минусы.

Плюсом может стать то, что управляющей компании самой не требуется вкладывать больших средств на начальном этапе ведения бизнеса. Так же нет необходимости в большом штате сотрудников. Минус это полная зависимость от компаний подрядчиков.

В итоге, как бы не была проведена работа, за качество отвечать именно управляющей компании. При затягивании сроков проведения работ, перерасход средств на ведение ремонта – к этому нужно быть готовым, и отвечать перед непосредственными заказчиками.

Второй способ предполагает полностью взять на себя обслуживание и эксплуатацию объектов. При этом потребуются большие первоначальные вложения.

Закупка оборудования, техники, наём большого количества персонала, собственные помещения и мастерские.

Такой способ работы будет рентабелен лишь при наличии большого количества клиентов и обслуживание целого комплекса зданий или микрорайона. Тогда затраты равномерно распределяются по большому количеству объектов.

Перспективы бизнеса

В любом случае данный вид бизнеса продолжает развиваться. И переход к новым формам управления жилищным хозяйством неизбежен.  Это наёмные управляющие организации, самоуправление жильцами или товарищество собственников.

В последних двух случаях эффективная работа возможна при наличии инициативной группы жильцов, хотя среди них навряд ли будут профессионалы. Лучше привлечь наёмных работников. Для привлечения кадров наиболее перспективным выглядит найм бывших работников ЖЭКов. При более высоком окладе и знании своего дела, это будут хорошие профессионалы, знающие отрасль изнутри.

Наверняка, они предвидят подводные камни при управлении сложным хозяйством и помогут в дальнейшем развитии бизнеса.

Источник: https://xn——7kcbekeiftdh9amwkb4d2o.xn--p1ai/ideya-biznesa-chastnaya-upravlyayushhaya-kompaniya.html

Что лучше тсж или управляющая компания в 2019 году

Время чтения: 4 минут

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве.

Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом.

Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

• надлежащее содержание общего имущества;
• благоприятные условия проживания;
• предоставление коммунальных услуг;
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

• непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

• показатели финансово-хозяйственной деятельности;
• перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
• условия и порядок их предоставления;
• цены и тарифы на ресурсы.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

• Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.
• У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.
• 

Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

• выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
• планирование бюджета;
• наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
• знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
• установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

• важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
• правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
• все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
• возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

• некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
• стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
• объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

• сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
• назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
• оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/chto-luchshe-tszh-ili-upravlyayushhuyu-kompaniya.html

Тсж или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ  и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

Ук и тсж: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

• Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
• У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
• УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
• Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

Минусы:

• Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
• За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
• УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

• ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).

Источник: https://23kvartiri.ru/tszh-ili-upravlyayushhaya-kompaniya-plyusy-i-minusy-raznica-i-preimushhestva/

Как грамотно создать холдинг или управляющую компанию. Советы эксперта по эффективному бизнес-управлению

Украина – один из мировых лидеров по созданию и ликвидации управляющих компаний. Многие умудряются делать это по 3-4 раза подряд.

В ходе нашей консалтинговой деятельности мы заметили, что многие предприниматели, поставив на ноги один бизнес и сделав из него «дойную корову», активно создают новые и новые бизнесы.

И когда «новорожденные» предприятия вырастают, владельцу уже необходимо активно управлять сразу несколькими бизнесами. При этом компании находятся на разных стадиях развития, имеют разные структуры, и часто разные системы учета, поскольку работают в несовместимых отраслях.

В итоге возникает необходимость построения управляющей компании (УК) или холдинга, чтобы этим всем управлять.

— УК может одновременно проводить оптимизацию сразу в нескольких бизнесах. 

— УК может существенно увеличить скорость принимаемых решений в сравнении с физическими возможностями одного акционера. — УК может осуществлять контроль и проводить оптимизацию одновременно по всем бизнесам.

— Качественное построение УК позволяет уменьшить кол-во дорогостоящих специалистов в бизнесах группы.

• — УК позволяет повысить функциональную компетентность бизнесов группы.
• Как строится управляющая компания и с какими ошибками можно столкнуться

Основная опасность, которая вас подстерегает при создании холдинга или управляющей компании – это попытка построить ее по аналогичному с операционными бизнесами принципу. Такое случается часто: владелец бизнесов начинает сам управлять и холдингом, и компаниями, в результате чего увольняет всех сотрудников управляющей компании, и, как правило, оставляет одного финансиста, юриста и завхоза.

Рекомендация. Если продуктом бизнеса является товар или услуга, то продуктом холдинга будет эффективность бизнесов – в этом главная его ценность. Для создания управляющей компании необходима принципиально иная модель бизнеса.

Для начала нужно определиться с функциями УК. Тип и функции управляющей компании выбираются в зависимости от контекста событий, потребностей, стадии развития бизнесов и личных «хотелок» владельца.

1. Предлагаю вам в помощь краткое описание четырех типовых функциональных моделей УК:
2. 1. Стратегическое управление бизнесами, где управление осуществляется исключительно на уровне реализации стратегии:
3. — определение структуры стратегических планов для компаний; — утверждение разработанных стратегий и бюджетов; — контроль выполнения бюджетов и стратегий на уровне показателей;
4. — наем и замена директоров бизнесов.

Подходит для бизнесов с развитым системным управлением, высокой степенью прозрачности процессов и компетентным менеджментом. Такая модель почти идеальна и позволяет акционерам отдохнуть.

2. Контролирующая модель, которая в основном обеспечивает контроль показателей и обеспечение прозрачной выплаты дивидендов акционерам. В эту модель входят следующие функции:

• — консолидация данных; — контролинг и аудит процессов и затрат; — обеспечение экономической и криминальной безопасности;
• — управление распределением дивидендов.

Такая модель подходит для бизнесов без прозрачной модели финансового управления и системного уровня управления. Часто при хорошей бизнес-модели компания развивается не благодаря, а вопреки управлению. По этой причине она нуждается в постоянном наблюдении и контроле. Иногда такие компании строятся, исходя из личных предпочтений и желаний самих акционеров.

3. Консалтинговая модель, когда УК выступает по отношению к бизнесам консалтинговой компанией со следующим функциями:

— разработка методов, структур, принципов (бюджеты, стратегии, процессы, подходы и т.д.); — обучение бизнесов использованию методов; — контроль выполнения заданных моделей управления;

— предоставление консалтинговой и проектной помощи бизнесам.

Такой подход уместен для бизнесов, которые имеют хороший операционный опыт и практику управления, но недостаточную компетенцию для активного роста на новых рынках или в новых масштабах. Для такой группы компаний нужно несколько хороших специалистов, способных мыслить методами, а не решениями. Тогда они помогут всем остальным.

4. Административная модель

Такая модель типична для нашего бизнеса. Административная или бюрократическая модель возникает, когда в управляющую компанию набирают дублирующий офисы бизнесов штат: коммерсанты, маркетологи, HRы, финансисты.

Которые впоследствии начинают напрямую управлять бизнесами. Обычно при этом создается двойное подчинение специалистов в бизнесах. Управленцы первого звена вынуждены одновременно подчиняться и директору бизнеса, и функциональному руководителю управляющей компании.

В такой модели обычно присутствуют следующие функции:

1. — разработка готовых решений; — постановка прямых задач;
2. — контроль выполнения задач функциональными подразделениями.

Такой вариант модели УК уместно и рационально использовать, если бизнесы могут существовать как производственные площадки с высокой степенью управляемости. В управляющую компанию выводятся лучшие функциональные специалисты.

В результате один специалист, к примеру, маркетолог, может управлять маркетингом всех бизнесов, реализуя свои проекты через рядовых исполнителей в штате бизнесов.

Таким образом формируется ответственность функциональных руководителей за свои результаты.

Крайне важно четко распределить функции между управляющей компанией и бизнесами. И еще важнее соблюдать это распределение!

• У владельцев бизнеса всегда есть соблазн влезть в процесс управления бизнесом и вернуться к ручному управлению.
• Как только акционеры или владельцы начинают вмешиваться в работу бизнесов – ТОП-менеджмент этих компаний становится пассивным, безынициативным и перестает отвечать за результаты бизнеса.
• Если владелец решил строить управляющую компанию, он должен разрешить менеджменту управлять бизнесом, а самому сконцентрироваться на разработке стратегии развития бизнесов, бизнес-моделей бизнесов и конечно на контроле финансов, материальных средств, эффективности процессов и оценке потребителей.
• Об авторе
• Автор статьи – Владимир Маличевский, Сертифицированный консультант по управлению СМС (Амстердамский стандарт).

Справка

Созданная Владимиром Маличевским консалтинговая компания Consulting Center ICPM предоставляет услуги по управленческому консалтингу, стратегическому управлению, бизнес-моделированию, оптимизации бизнеса, эффективности руководителя и пр.

в формате личного консультирования, тренингов, учебных программ, бизнес-школ.

На сегодняшний день самые затребованные темы — лидерство, командообразование, эффективный менеджер, развитие ТОП-ов, построение корпоративной культуры, создание систем и управление процессами.

Источник: https://bzns.media/opyt/kak_gramotno_sozdat_kholding_ili_upravlyayushchuyu_kompaniyu_sovety_eksperta_po_effektivnomu_biznes_-362352/

Преимущества и недостатки управляющей компании перед Советом дома и другими обслуживающими организациями

• Содержание многоквартирного дома является обязанностью жильцов.
• Законодательство разрешает привлекать для этого управляющие компании или создавать свои организации.
• У каждого из этих способов есть свои преимущества и недостатки.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

О том, как осуществляется переход управления многоквартирным домом от застройщика к управляющей компании, вы можете узнать из нашей статьи.

В чем отличие от других управляющих структур мкд?

Многие собственники квартир выбирают именно управляющую компанию в качестве организации, которая следит за содержанием дома.

Главное отличие УК в том, что это коммерческая организация, деятельность которой осуществляется на договорной основе.

В УК не входят жильцы дома, как например, в ТСЖ. То есть, управлением МКД занимаются посторонние люди.

Для содержания дома жильцы нередко организовывают собственные управляющие структуры, в том числе и Совет дома.

Это объединение жильцов, деятельность которого направлена на выбор управляющей компании и защите прав собственников жилья. По закону в каждом многоквартирном доме при отсутствии ТСЖ или ЖСК должен быть создан Совет.

Совет дома и управляющая компания — в чем разница?

Главным его отличием от других управленческих организаций считается то, что Совет не является юридическим лицом. Для его создания не нужно проходить утомительную процедуру регистрации, заниматься подачей отчетности и т. д.

Это лишь совещательный орган, являющейся посредником между жильцами и УК. Тем не менее, председатель Совета имеет право заключать соглашения с управляющей компанией и контролировать предоставление услуг.

Преимущества над ними и недостатки

Управляющая компания имеет ряд преимуществ перед остальными организациями. В чем плюсы единоличного исполнительного органа управляющей компании? Они заключаются в следующем:

1. Все заботы по содержанию и ремонту здания берет на себя управляющая компания. В то время как ТСЖ или другие объединения жильцов вынуждены заниматься этим самостоятельно, находя специалистов и т. д.
2. Если жильцы дома задерживают выплаты, УК может провести запланированные работы за собственные средства. В случае, когда домом управляют жильцы, об это не может быть и речи, так как каких-либо накоплений у таких организаций обычно нет.
3. УК всегда выбирает надежных подрядчиков, с которыми сотрудничает уже много лет. Для жильцов, которые управляют домом самостоятельно, это достаточно проблематично.
4. В штате УК обычно работают опытные специалисты, занимающиеся обслуживанием дома.

Конечно, привлечение управляющей компании к содержанию дома имеет свои минусы. К ним относится:

1. Дополнительная плата за услуги. Ведь это коммерческая организация, получающая доход за свою деятельность. Если в доме создано, к примеру, ТСЖ, то в Уставе может предусматривать вознаграждения за работу председателя. Но эти суммы обычно меньше, чем плата за работу управляющей компании.
2. Если управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязательства, то в доме могут возникнуть перебои с электричеством, теплом или водой.
3. Деньги, которые жильцы собирают на ремонт своего дома, могут быть потрачены на нужды другого здания.
4. При банкротстве управляющей компании жильцы вряд ли смогут вернуть свои накопления.
5. Руководство УК редко прислушивается к мнению собственников, поэтому им приходится соглашаться со всеми решениями организации.
6. Жильцы дома не могут использовать общее имущество для получения прибыли. Речь идет о сдачи в аренду помещений или объектов для рекламы.

Нужна ли управляющая компания?

В каких случаях управляющая компания нужна и в каких нет? Для жильцов выбор способа управления домом всегда является трудным. УК или ТСЖ могут не справиться с поставленными задачами, поэтому необходимо решать этот вопрос, учитывая все риски.

Специалисты рекомендуют обращать внимание на то, есть ли среди жильцов не только активисты, но и люди, имеющий опыт руководства большим количеством людей.

Хороший профессионал способен сделать ТСЖ надежной организацией со всеми вытекающими последствиями.

Некоторые собственники жилых помещений находят «золотую середину» и создают ТСЖ, которое заключает договор с управляющей компанией.

Договор с ТСЖ

1. Такое сотрудничество регулируется статьями 137, 161 ЖК РФ.
2. С помощью управляющей компании ТСЖ может не только пользоваться услугами надежных подрядчиков, а также контролировать деятельность УК.
3. Привлечение посторонней организации не может приниматься в одностороннем порядке, поэтому инициаторам идеи следует провести общее собрание.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/minusy-i-plyusy.html

Что такое «управляющая компания» и зачем она нужна группе компаний?

31.1.2018

• Управляющая компания (организация) – это, в широком смысле, команда профессиональных специалистов, которая выполняет комплекс вспомогательных функций: управленческих, юридических, бухгалтерских, кадровых, маркетинговых и иных стратегически важных для группы компаний.
• Использование Управляющей компании в структуре бизнеса позволяет централизировать управленческий персонал группы компаний.
• Чтобы было понятней, разберем кейс

Для эффективной деятельности любому бизнесу необходима прочная организационная структура группы компаний. Практика показывает, что распределить управленческий персонал между всеми юридическими лицами, и при этом не причинить ущерб бизнесу, попросту невозможно и процесс построения структуры группы компаний  усложняется.

Перед собственниками встает очень важный вопрос: «Как сохранить управляемость всеми юридическими лицами, состоящими в группе компаний, если управленческий персонал един?».

В качестве решения, при построении организационной структуры бизнеса мы можем задействовать возможности управляющей компаниии. Она выступит в качестве связующего звена между юридическими лицами, возьмет на себя ряд вспомогательных функций для компании, а также будет экономически более выгодным решением для вашего бизнеса.

Управляющая компания позволит:

• структурировать бизнес;
• более оперативно осуществлять управленческий учет;
• получить более быстрый доступ к информации о финансовых результатах всех юридических лиц;
• легализовать участие реального собственника в деятельности управляемых организаций;
• легально снизить налоговую нагрузку (если управляющая компания на УСН);
• провести законную процедуру дробления бизнеса.

Взаимоотношения между управляющей компанией и управляемыми регулируются с помощью 2-х видов договора:

1. Договор на оказание услуг управления — подразумевает передачу всех или некоторых вспомогательных функций в руки управляющей организации. Единоличным исполнительным органом остается директор, который осуществляет непосредственное руководство компанией.

1. Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа – позволяет управляющей организации занять место директора и осуществлять функции по управлению компанией. Соответственно, вместо физического лица управлять компанией будет управляющая организация. В данном случае, с управляющей организацией заключается договор, закрепляющий полномочия организации, которые также прописываются в Уставе и определены Федеральным законом.

Примечание: При заключении договора с управляющей организацией необходимо знать, что персонал управляющей организации и управляемой компанией не должны находиться в одном офисе, так как налоговая служба признает такое деление незаконным.  

Управляющая организация может выполнять как управленческие функции, так и юридические, бухгалтерские, и иные. Но нужно учитывать, что если управляющая организация поставлена в качестве единоличного исполнительного органа в нескольких юридических лицах, то налоговая сможет говорить об аффилированности всех этих компаний.

При подписании договора обязательно должны быть учтены следующие моменты:

• максимальная конкретизация видов оказываемых услуг, отсутствие расплывчатых формулировок;
• детализация предоставляемых отчетов;
• вознаграждение управляющей организации должно соответствовать рынку (иначе рискуете получить претензии со стороны налоговых органов).

Также желательно, чтобы управляющая компания выполняла функции по управлению несколькими юридическими лицами, которые не взаимосвязаны между собой.

В состав управляющей организации должны входить только профессиональные специалисты, имеющие категорию выше, чем у сотрудников управляемых компаний — так как деятельность управляющей организации должна быть, прежде всего, эффективной.

Если работа управляющей организации не приводит к росту и прибыли, иными словами «не преследует деловых целей», то группа компаний попадает под более пристальный контроль со стороны  налоговых органов. 

Если соблюдать вышеперечисленные критерии, то претензий со стороны налоговой можно будет избежать.

Источник: https://taxlab.ru/publication/chto-takoe-upravlyayushhaya-kompaniya-i-zachem-ona-nuzhna-gruppe-kompaniy/

Плюсы и минусы управляющей организации

ТСЖ/управляющей компанией.

Но в случае выбора этих форм, присутствующие в доме юрлица даже при прямом договоре все равно отвечают рублем перед монополистами за поставку и сбор коммунальных платежей со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Впрочем, есть здесь и другие негативные нюансы.

Для большей ясности и наглядности мы решили сравнить три системы прохождения платежей при «коррумпированной УК», вступившей в сговор с чиновниками, «добросовестном ТСЖ» (или компактной некоррумпированной УК с адресным подходом к каждому дому) и непосредственном управлении.

В доме — коррумпированная управляющая компанияВ доме ТСЖ (или независимая от властей некоррумпированная УК с адресным подходом)В доме — непосредственное управление Сбор квартплаты производится по единой квитанции расчетным центром (обычно МУП ЕИРЦ и др. не имеющими отношения к дому структурами).

Плюсы и минусы управляющей компании в бизнесе

• 3) Частная УК, подписывая договор с собственниками, берет на себя обязательства по обновлению и развитию коммуникаций.
• 4) У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
• 5) УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
• 6) Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.
• Минусы управляющих компаний
• 1) Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании.
• И далее — оплата подрядчикам ежемесячно производится на основании актов выполненных работ, принимаемых и подписываемых председателем совета дома.
• Платежи начисляются каждой организацией отдельно каждому из жильцов в соответствии с его площадью квартиры – пропорционально общей площади всех квартир и общей стоимости сметы.
• Таким образом, в качестве подрядчика в доме может даже быть скверная УК: при неудовлетворительном производстве работ она не получит вознаграждения, а существующая система не даст ей возможности разворовывать чужие деньги.
• Источник: http://rostov-dom.info/2014/04/neposredstvennoe-upravlenie-plyusy-i-minusy/

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания.

Плюсы и минусы управления управляющей организацией

В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания — что лучше.

Управляющая компания

Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

2. Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома.
3. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Финишные организационные работы

Источник: https://shplaw.ru/plyusy-i-minusy-upravlyayushhej-organizatsii

Управляющий

Содержание статьи:

Правовой статус управляющего

При организации деятельности общества с ограниченной ответственностью можно передать полномочия по управлению компанией специально назначенному лицу.

По своему статусу, управляющий в ООО является выбранным руководителем, осуществляющим обязанности по обеспечению функционирования общества.

Перечень полномочий такого субъекта может быть определен следующими документами:

Претендовать на такой пост может быть только физическое лицо. При этом оно может быть участником компании, для которой назначается руководитель либо быть сторонним гражданином. Если кандидат не является членом общества, он должен иметь соответствующую квалификацию. Такой гражданин может быть индивидуальным предпринимателем (ИП).

Управляющий ИП в ООО – гражданин, чья профессиональная деятельность зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, о чем имеется соответствующая запись в ЕГРИП.

В соответствии с ОК 029-2014, введенным в действие с 2016 года, такими шифрами являются:

• Для Москвы и Московской области:
• Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

• 22. Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления.
• 11. Комплексная административно-хозяйственная деятельность по обеспечению работы организации.

Компетенция управляющего ограничена рамками соответствующего соглашения, согласно которому оказываются возмездные услуги. Если в таком документе указано, что управляющий вместо директора в ООО будет исполнять функции – полномочия заключаются в исполнении данных обязанностей и регламентируются уставом ООО и указанными нормативно-правовыми источниками.

При вступлении в должность управляющему предоставляется должностная инструкция, сформированная и принятая решением общего созыва членов компании или ее исполнительным органом. На основании этого документа управляющий исполняет должностные обязанности и несет определенную меру ответственности.

Оформление полномочий управляющего ООО

Установление решения о предоставлении привилегий единоличного исполнительного органа управляющему находится в компетенции участников компании или ее единственного учредителя. Процедура наделения полномочиями такого гражданина прописывается в законах, уставе или договоре.

Источник: http://busines-suport.ru/ooo/upravlenie-v-ooo/upravlyayushhij/