Жилищные кооперативы: стоит ли вступать, плюсы и минусы

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть

Устав ЖНК	Права и обязанности кооператива Права и обязанности пайщиков Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участия	Как действует кооператив Как стать пайщиком Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фонде	Как формируется паевой фонд На что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка России	Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива
2. Права и обязанности пайщиков
3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив
2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Жилищные кооперативы (ЖСК): что это такое, как работает, плюсы и минусы

Сейчас, когда долевое строительство заполоняет рынок недвижимости, новостройки растут как грибы и появляется все больше обманутых дольщиков, самое время разобраться, что такое ЖСК и как оно работает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28
 

Это быстро и бесплатно!

Что представляет из себя ЖСК

В последнее время различные жилищные кооперативы набирают все большую популярность среди покупателей квартир в новостройках.

Справка. На территории РФ разрешена деятельность ЖК трех типов: ЖК, ЖНК и ЖСК.

Среди таких кооперативов особняком стоит ЖСК (аббревиатура «ЖСК» расшифровывается как «Жилищно-строительный кооператив»). Многие специалисты утверждают, что членство в ЖСК станет реальной альтернативой ипотечному кредиту, поэтому встает вопрос, как это работает, какие выделяют плюсы и минусы и существуют ли риски.

Разберемся, что это такое — жилищно-строительный кооператив. ЖСК — некое объединение людей или организаций для строительства жилья и последующего управления им.

Члены этого объединения принимают финансовое участие в строительстве жилья, его реконструкции и дальнейшем содержании.

Любой человек, желающий улучшить свои жилищные условия и организовать такой кооператив, получает возможность стать его учредителем. Минимальный возраст участников кооператива — 16 лет.

Важно! В ЖСК должно состоять не менее пяти человек, но не более того количества, которое соответствует количеству жилых помещений.

Главный документ, который дает возможность разобраться в вопросе о ЖСК, — это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Документ прописывает порядок организации кооператива, права и обязанности его членов, или по-другому, пайщиков.

Устав ЖСК

Любой ЖСК обязан иметь устав, который бы включал в себя всю важную информацию. Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все эти требования обязательно прописываются в уставе организации. Вот перечень информации, которая должна быть представлена в уставе:

• наличие наименования ЖСК;
• место регистрации кооператива;
• цели деятельности и задачи кооператива;
• порядок вступления и порядок выхода из ЖСК;
• порядок внесения взносов, размер будущих выплат и т. д.

Как работают жилищно-строительные кооперативы

Если говорить кратко, то заинтересованный застройщик сам создает кооператив и инвестирует в него средства. Задача кооператива — привлечь как можно больше пайщиков, а вместе с ними и средств.

В таком случае обязанности застройщика — построить дом и передать его в управление кооперативу. После декабря 2011 года условия немного изменились, и теперь ЖСК сам выступает в роли застройщика, т. е.

самостоятельно покупает землю и начинает строительство.

Плюсы и минусы ЖСК

Плюсы и минусы участия в жилищно-строительных кооперативах — спорный вопрос, на который специалисты так и не могут дать однозначного ответа.

Порой бывает, что одна и та же ситуация с разных точек зрения оценивается как положительно для пайщика, так и отрицательно.

Но теперь, когда уже мы знаем, как расшифровывается ЖСК и как эта система работает, настало время разобраться в положительных и отрицательных сторонах.

Плюсы:

• как правило, ЖСК дают рассрочку, что позволяет не брать ипотечный кредит и выкупить квартиру целиком буквально за 2—3 года;
• в сравнении с ЖСК застройщик при долевом участии несет гораздо больше расходов на различные компенсационные фонды или счета, поэтому ценник на жилье, построенное по программе долевого строительства, значительно превышает ценник кооперативного жилья;
• как член ЖСК вы имеете полное право участвовать в судьбе своих квадратных метров, и никакие важные вопросы не пройдут мимо вас, также вы имеете доступ ко всей информации о деятельности кооператива;
• взносы, которые вы совершаете будучи пайщиком, не облагаются налогом;
• в случае банкротства застройщика ЖСК может самостоятельно достроить дом.

• Может пригодиться:
• Кому положена бесплатная квартира от государства
• С какой недвижимости взимается налог на роскошь

Минусы:

• в случае нехватки финансов вы не сможете обратиться к ипотечному кредитованию, поскольку ипотека с государственной поддержкой выдается только на основании ДДУ (договор долевого участия);
• несмотря на небольшой первый взнос, впоследствии члены ЖСК должны не только платить за строительство своей квартиры, но и оплачивать понесенные убытки в результате неправильных действий генподрядчика или инфляции;
• из предыдущего пункта следует, что изначальная привлекательно низкая цена на жилье не фиксируема и, скорее всего, ощутимо возрастет к концу строительства;
• подобная схема не обеспечивает связь между пайщиками и застройщиком, уставом прописаны лишь отношения членов кооператива с самим кооперативом;
• поскольку сам ЖСК является заказчиком работ, то малейшие промахи при возведении дома повлекут за собой большие убытки для всех пайщиков;
• ответственность за лестничные клетки, лифты, трубы, крыши, стены и прочие слагаемые полноценного дома лежит целиком и полностью на членах кооператива, т. е. протечку крыши пайщики обязаны устранять сами;
• право собственности на жилье вы получите только в том случае, если целиком выплатите его стоимость;
• как правило, в жилищно-строительных кооперативах нет четких сроков строительства, поэтому ваш дом может строиться один год, а может пять лет;
• вы не сможете самостоятельно продать свое место в кооперативе, на продажу пая должны дать согласие все члены кооператива;
• так как государство не регистрирует договор паенакопления, существует действительная угроза махинаций, «серых» схем и двойных продаж.

В целом получается, что минусов у жилищно-строительных кооперативов больше, чем плюсов. Но в каждой индивидуальной ситуации все может быть по-своему.

Порядок покупки квартиры в ЖСК

Покупка квартиры при жилищно-строительном кооперативе — законная и простая схема. Для начала вам нужно вступить в кооператив или создать свой собственный. Как уже было отмечено выше, в кооперативе должно быть не менее пяти человек. Добросовестно выплачивая все взносы, вы увеличиваете свой шанс получить квартиру в собственность сразу после сдачи объекта.

1. Может пригодиться:
2. Выделение долей имущества детям из материнского капитала: образец соглашения
3. Как проверить квартиру на обременение: онлайн инструкция

Однако важно помнить, что жилье перейдет в вашу собственность только в случае полной выплаты его стоимости. Это значит, что вы можете в нем жить, однако продать, подарить, завещать вы эти квадратные метры не можете. Основанием для заселения в новую квартиру станет не ваша идеальная история выплат, а общее мнение всех членов ЖСК.

Возможные риски

Все возможные риски тесно связаны с минусами кооперативов. Во-первых, несмотря на обязательное наличие устава, он все равно не в полной мере защищает права пайщиков.

Во-вторых, схема продажи квартир не достаточно регламентирована законодательством, из-за чего на практике появляются спорные моменты и белые пятна.

Кроме того, в процессе постройки дома пайщики могут потерять сумму, превышающую смету, в случае потерь, неустоек, инфляции или ошибок на стадии макета. Это случается из-за того, что закон не запрещает ЖСК взимать со своих членов больше установленной суммы. Более того, для ЖСК нет понятия фиксированной стоимости жилья.

Ну и наконец, в случае банкротства застройщика или генподрядчика все дальнейшие расходы по строительству лягут на плечи пайщиков. Таким образом, члены жилищно-строительных кооперативов менее защищены, чем покупатели по ДДУ.

Подведем итоги

Итак, мы пришли к некоторым выводам. Во-первых, вопрос о преимуществе ЖСК перед долевым строительством — вопрос спорный и неоднозначный. Во-вторых, как оказалось, минусов гораздо больше, чем плюсов.

На наш взгляд, выявленные минусы по своим последствиям являются серьезнее, чем выявленные плюсы.

И, наконец, риски при покупке кооперативного жилья действительно высоки, хотя бы потому, что отсутствует даже минимальная гос. поддержка.

Однако не забываем о том, что каждый отдельный случай требует детальной проработки: что за кооператив, что прописано в его уставе, какие гарантии он может дать и т. д. В любом случае покупка недвижимости всегда риск, и иногда этот риск может быть оправданным.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/zhsk-plyusy-i-minusy.html

Что такое ЖСК: плюсы и минусы жилищно-строительных кооперативов

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.

Закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

Риски

Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).

ФЗ о долевом участии заставляет застройщиков сначала регистрировать договора в Росреестре, а уже потом брать деньги с дольщиков. Поэтому если вы отдали договор на регистрацию, а он ее не прошел, фактически вы ничего не потеряли – ведь деньги еще у вас	ФЗ о жилищно-строительных кооперативах никак не регулирует популярную схему мошенничества «двойных продаж» одной и той же квартиры. Да, сейчас есть обязанность регистрации договоров в Росреестре, но при этом вы уже расплатились за квартиру, вы уже заключили договор. Можно отдать деньги и бегать за председателем ЖСК в надежде вернуть свои деньги
Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик подает в Росреестр документы – в том числе проектную декларацию, разрешение на строительство и документы о наличии собственности на земельный участок. Проблемы с участком исключаются, если это не сложная схема с мошенничеством с привлечением сотрудников Росреестра	Проблемы с регистрацией договоров в Росреестре не заканчиваются банальным мошенничеством. Так, судебная практика знает неоднократные случае, когда председатель ЖСК просто ставил забор на пустыре, копал фундамент и начинал продажу квартир по сильно заниженным ценам. Люди покупали жилье, а через несколько месяцев выяснялось, что разрешения на землю у ЖСК нет. Итог – очередные обманутые дольщики
Цена фиксируется один раз и не может измениться	Если вы проверили ЖСК и выяснили, что договор на аренду земли все-таки есть, также как и разрешение на строительство, не спешите радоваться – цена у квартиры может быть занижена на этапе продаж. Но при этом она элементарно повысится после общего собрания на основании якобы инфляции и удорожания строительных материалов
Есть наказание за срыв сроков. Есть права дольщиков получить неустойку за пользовании их денежными средствами. Есть возможность как расторгнуть договор и получить обратно деньги и неустойку, так и просто взыскать неустойку	Наказания, обозначенного законом за срыв сроков сдачи дома нет

Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома.

Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли.

Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

Требования к уставу ЖСК

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст.

№112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя.

Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

• Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
• В уставе должна быть информация о названии ЖСК
• Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
• Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
• Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
• Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
• Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
• В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

Права членов жилищно-строительного кооператива

Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

• Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.

Источник: https://viplawyer.ru/chto-takoe-zhsk/

Жилищный кооператив

В момент соучреждения число лиц составляет не менее 5 человек. Они объединяются добровольно и планируют возведение и последующее содержание строения. В то же время число участников не допускает превышения в сравнении с числом квартир в доме.

Организация существует за счёт членских взносов граждан, из которых производятся взаиморасчёты за строительство малоэтажного или многоэтажного дома, а также за все процессы, требующие финансовых вложений.

Финансовое обеспечение юридического лица за счёт инвестирования жильцами – главное условие существования ЖК.

В современных условиях это распространённый и вполне привлекательный для граждан способ приобретения недвижимости. В отличие от участия в долевом строительстве (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ), члены кооператива регламентируют деятельность застройщика.

В этом случае застройщик работает на учреждение по договору подряда, отчитываясь перед правлением как перед заказчиком и работодателем, финансирующим проект.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

• ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
• Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
• ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

• Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.
• Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.
• Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

• после оформления учредительной документации;
• внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Источник: https://myestate.club/organizatsii/zhilishhnyj-kooperativ.html

Жилищные кооперативы: стоит ли вступать, а также плюсы и минусы, риски и сложности, сравнение с другими формами управлениям

Сегодня каждая семья желает иметь собственное жилье. Что нужно сделать для того, чтобы получить долгожданную квартиру? Одним из способов приобретения недвижимости является вступление в жилищный кооператив.

Разберемся, что это за понятие, что называют жилищными кооперативами, а также каковы условия вступления в него.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Зачем вступать в жилищный кооператив?

Жилищный кооператив представляет собой объединение покупателей какого-либо определенного объекта недвижимости. К примеру, многоквартирного жилого дома. Группа собственников содержит его и владеет им совместно, а в случае необходимости производит ремонтные работы или реконструкцию.

Как показывает практика, в основном застройщики заключают договора с управляющими компаниями, которые устанавливают собственные тарифы на обслуживание, что чаще всего совершенно невыгодные для жильцов домов. В таком случае жители могут сами собраться и организовать управление подобным кооперативом. Это позволяет руководить имуществом лично.

Стоит ли это делать?

Для выяснения ответа на данный вопрос, необходимо исследовать все особенности и подводные камни, касающиеся вступления в членство, а также последствия этих действий.

Плюсы ЖК и разных его форм

Существуют следующие виды жилищных кооперативов.

ЖК

Особенностью жилищных кооперативов является то, что у его членов нет возможности оформить на себя собственность до полной выплаты своего пая.

Жск (жилищно-строительный)

Представляет собой объединение людей, преследующих цель построения жилья для себя и способных воплотить в жизнь данный проект.

Основным документом такого кооператива является устав, где прописываются манипуляции с совместным имуществом. Также в рамках организации существуют такие местные органы как правление, председатель правления и члены ревизионной комиссии.

В таком кооперативе часто проводятся общие собрания учредителей, которых первоначально должно быть не менее пяти человек. Строительство жилья ведется совместными усилиями путем внесения паев в общее дело. В ЖСК могут вступать частные и юридические лица.

Основным плюсом для будущего члена кооператива является тот факт, что практически сразу он причисляется «к своим». В отличие от банка здесь не требуется предоставление многочисленных справок и гарантий. Паспорт и копия трудовой книжки — вот и весь пакет документов.

К преимуществам ЖСК относят следующие факты:

• Нет необходимости в уставном капитале.
• Размер паевого взноса рассчитывается согласно смете на стройматериалы, работу строителей и прочее.
• Переплата за жилье получается минимальная, так как сюда входит обеспечение деятельности ЖСК только во время строительства.
• Нет требований к минимальному количеству участников ЖСК. Это значит, проект застройки дома-коттеджа или нескольких многоэтажек вполне может организовать совсем небольшая группа людей.
• Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица.

Жнк (жилищно-накопительные)

Работают по принципу взаимного кредитования с условием накопления материальных средств на счетах. Все рассрочки платежей обычно должны быть завершены к моменту сдачи жилья в эксплуатацию.

Данный вариант кооператива дает возможность членам накопить стоимость жилья путем внесения паевых взносов. Квартиры в данном случае приобретаются в пределах не одного жилого дома, а нескольких. Среди плюсов ЖНК:

• Вносится единовременный членский и паевой взнос.
• Отсутствуют строительные риски.
• Деятельность ЖНК прозрачна для участников.

Минусы разных типов управления

Порядок вступления граждан в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК, и его функционирование регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

Обозначим сопутствующие юридические риски для членов при вступлении в такой кооператив:

1. Двойные продажи квартир. Причина – отсутствие государственной регистрации договоров.
2. Если у одного из учредителей возникли финансовые проблемы, то недостающие на балансе денежные средства придется вносить другим участникам.
3. Вступительные, членские, целевые, дополнительные взносы обычно не возвращаются при выходе гражданина из кооператива. Финансовые обязательства ЖНК обычно ограничиваются суммой средств, внесённых самими пайщиками, так как ЖНК не является коммерческой структурой.

Общие недостатки жилищных кооперативов:

• Собственнику придется лично общаться с разработчиками и архитекторами, закупать строительные материалы, проводить наем строителей и прочее.
• К сожалению, всегда существует вероятность банкротства организации.
• Приватизация жилья возможна лишь после полной выплаты всей суммы.

Среди минусов ЖНК:

• Проживание в такой квартире возможно после выплаты как минимум половины стоимости жилья, а вступить в право собственника возможно лишь после полной выплаты всей суммы.
• Итоговые затраты выходят значительно выше, нежели у членов ЖСК.
• Чтобы не впасть в серьезные растраты, нужно тщательно изучать устав организации и быть в курсе бухгалтерской отчетности выбранного кооператива за последние несколько лет.

Сравнение с другими формами управления МКД

1. Личное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Такая форма управления допустима при численности не более 30 квартир в подъезде. Плюсы – экономичность и удобство, правда ответственность и материальное обеспечение лежит полностью на собственниках.
2. ТСЖ – товарищество собственников жилья, ТСН – товарищество собственников недвижимости. В данном случае ответственность за содержание общедомового имущества возлагается на ТСЖ.
3. Управляющая компания (УК). Заключение договора с управляющей компанией может осуществляться согласно результатов общего собрания собственников жилья. УК несет ответственность за предоставление видов услуг, прописанных в договоре с собственниками жилья.

   В основные обязанности компании входит содержание дома и прилегающей территории, проведение капитального ремонта при необходимости и оказание коммунальных услуг.

   Собственники могут принять решение о смене УК и расторжении договора при невыполнении ею своих обязанностей или нарушении условий соглашения.

Сравнение с другими похожими видами приобретения

Договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает соглашение между застройщиком и дольщиком, что означает вложение финансовых средств в равных долях для возведения жилого многоквартирного дома и передачу конкретной квартиры застройщиком собственнику после окончания строительства.

Преимуществами ДДУ можно считать защиту собственника от двойных продаж, прозрачную документацию и право расторжения договора с последующей компенсацией причиненного ущерба. Долевое строительство обычно обходится дешевле покупки готового жилья.

Ипотека

На сегодняшний день ипотека дает хорошую возможность приобретения собственной недвижимости, однако в своей сущности является закабаляющим способом. По факту выходит так, что квартира приобретается по двойной, а то и тройной цене в зависимости от срока, на который оформлен кредит. Возникают также определенные сложности с первичным взносом, который для обычного человека является не таким уж и маленьким.

Основным отличием ЖК от ипотеки, является то, что после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает в долг, а не в беспроцентный кредит и выплачивает его в течение определенного срока.

До момента полного погашения долга у собственника есть только пай, который он может завещать, продавать или дарить. Тем не менее в кооперативе жилье до последнего момента находится в собственности сообщества, а значит ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.

Согласно ипотечному договору, человек изначально получает недвижимость в собственность, но при этом, если его финансовое положение вдруг изменится в худшую сторону, банк может затеять судебное разбирательство и предпринять попытку изъятия квартиры.

Не следует доверять яркой рекламе, обещающей заселение уже через неделю после вступления в кооператив. Такое просто невозможно. Через неделю обычно можно только получить статус пайщика.

Возможные риски и подводные камни

Самый опасный момент для любого кооператива — это банкротство. Но для члена кооператива это не всегда обозначает потери.

При любых обстоятельствах пайщик может выкупить свою квартиру, при этом следует погасить задолженность в досрочном порядке до утверждения промежуточного ликвидационного баланса.

А если этот вариант исключен, то приобрести жилье реально с торгов. При этом в последнем случае уже внесенные средства будут считаться зачтенными.

В любом случае, всем желающим стать членами кооператива, основное внимание следует уделять надежности компании, с которой предстоит сотрудничество.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/zhk/stoit-li-vstupat-v-zhilischnyy-kooperativ.html

Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)? Плюсы и минусы ЖСК

Каждому из нас хочется жить в комфортных условиях и очень желательно при этом, чтобы недвижимость принадлежала только нам. Как быть, если нет своего жилья, но очень хочется его иметь?

Есть несколько способов решения этой проблемы. Один из них – объединиться в ЖСК. Рассмотрим подробнее, что это такое.

Что нужно знать о ЖСК?

Для определения понятия ЖСК следует обратиться к законодательству в сфере строительства.

Там ЖСК (жилищно-строительный кооператив) определяется как объединение группы физических лиц или организаций на добровольной основе с целью слияния финансовых средств для последующего строительства многоквартирного дома.

В таком случае все участники кооператива становятся пайщиками с равными правами. В будущем участники строительства могут оказывать влияние на ход самой стройки. Кроме этого, в их праве принимать решения насчет проведения капитального ремонта и по содержанию дома в целом.

При организации жилищно-строительного кооператива возникает немало вопросов, ответы на которые можно найти в Гражданском кодексе РФ. Помимо ГК РФ, на выручку пайщикам приходит Жилищный кодекс, а именно раздел 5 «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы».

Наряду с этим регулирование деятельности ЖСК на законодательном уровне проводится через 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно ему жилищно-строительный кооператив – это единственная законная альтернатива долевому строительству.

Недостатки ЖСК, или о чем стоит подумать при вступлении в кооператив?

Как и при любой другой форме приобретения жилья, у жилищно-строительного кооператива есть как положительные стороны, так и отрицательные. Покупая квартиру через ЖСК покупателю нужно готовиться к некоторым рискам.

При участии в ЖСК вы можете столкнуться с возведением жилья ненадлежащего качества, потому что закон не устанавливает определенных рамок по этому вопросу. Однако вы вправе при изначальном составлении договора внести профессиональные технические и юридические уточнения.

Будьте готовы к тому, что такая привлекательная для вас первоначальная цена жилья может кратно увеличиться. Это происходит в случае необходимости внесения дополнительных взносов, что регламентируется ст.16 Гражданского кодекса РФ.

Большим минусом является тот факт, что договор на строительство квартиры не вносится в Росреестр. Такой момент может повлиять на последующую продажу жилья. Есть возможность двойной продажи одной и той же квартиры.

Из договора ЖСК Вам не удастся узнать, сколько стоит недвижимость, конечная цена 1 м2 не прописывается, в отличие от того же договора о долевом участии.

Законодательство в сфере жилищных кооперативов имеет массу недостатков. При приобретении жилья в составе ЖСК есть риск столкнуться с мошенниками, достаточно ловко обманывающими покупателей. Благо некоторые пункты ЖК РФ и ГК РФ противоречат друг другу, что играет на руку нечистоплотным продавцам.

Регулирование деятельности ЖСК проходит в самостоятельном режиме. В основе работы лежит Устав. Однако и он в полном объеме не может избавить пайщиков от возможных проблем.

К тому же именно вы можете не оказаться в числе первых членов кооператива, которые прорабатывают пункты Устава. Новый пайщик при строительстве в форме ЖСК не имеет права его корректировки.

И тогда у потенциального участника строительства есть два варианта: полностью одобрить существующие правила или отказаться от затеи в пользу другого варианта ЖСК.

Из этого следует вывод, что жилищно-строительный кооператив – это лишь связующее звено между непосредственным покупателем доли в строительстве и компанией-застройщиком. Кроме этого застройщик защищен от ответственности перед участником ЖСК. Последствия могут быть самые непредсказуемые.

Таким образом, из вышесказанного становится ясно, что пайщик абсолютно не защищен в случае банкротства застройщика.

Впрочем, даже если средства, выделенные на возведение многоквартирного дома, исчезнут в результате мошеннических действий, членам ЖСК останется только решать вопрос в судебном порядке.

Но и тут нельзя быть уверенным, что они останутся в плюсе. Есть множество примеров, когда судебные разбирательства с организацией-застройщиком заканчивались неудачей членов ЖСК.

Если Вы уже вступили в ЖСК, но по каким-либо причинам вас перестали устраивать условия договора о членстве или сама жилплощадь, то с выходом из кооператива вы рискуете потерять кое-какую сумму из ранее внесенных денежных средств. Из них будут вычтены штрафы и членские взносы, размеры которых внесены в договор и Устав.

Какие преимущества есть у членов ЖСК?

Стоимость жилья по договору ЖСК, в отличие того же ДДУ, значительно ниже. Это происходит потому, что НДС в размере 18% не закладывается застройщиком в цену жилища.

Рассрочка по ЖСК предполагает досрочное заселение квартир их собственниками при том, что продолжается оплата жилья в рамках рассрочки. В то время как по договору ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму по окончанию стройки.

Оформление недвижимости при строительстве в форме ЖСК на порядок проще из-за того, что нет необходимости ее регистрации в ЕГРП.

При стройке дома по ЖСК пайщики могут предложить любой вариант архитектуры здания (в рамках законодательства). В том же ДДУ архитекторские проекты имеют ограничение по вариациям.

Преимуществом строительства ЖСК может стать тот факт, что обычно в месте расположения стройки уже имеется развитая инфраструктура.

Благодаря явным преимуществам, вопреки существующим недостаткам ЖСК, эта форма приобретения недвижимости весьма популярна среди жителей России.

Copyright ©  2018 Все права защищены. Копирование материалов сайта без указания источника — запрещается.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59314d548e557d60359e47af/5ac7415257906a19424a46de

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы | Ипотека онлайн

70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья.

Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы.

К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.

Внимание!!! Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.

Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект.

Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме.

Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:

• малоимущие слои населения;
• лица, признанные нуждающимися в жилплощади.

Как вступить в кооператив?

• Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
• оплачиваете вступительный взнос;
• оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.

Правила оформления квартиры в собственность

• Право регистрируется в реестре;
• сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
• к списку подаваемых документов относится устав;
• конечная информация отражается в протоколе.

Жилищный кооператив или ипотека?

Оценим риски участия в программе кооператива:

• Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
• Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
• Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.

Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.

Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку

Сравним плюсы и минусы.

1. Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
2. Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
3. Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
4. Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
5. Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.

Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.

Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?

Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет.

Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место.

Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.

Краткий список плюсов приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив

• Не нужна справка 2НДФЛ и положительная кредитная история. В случае с ипотекой — это необходимо;
• Сумма взноса колеблется от 10 до 20 тысяч;
• Низкие проценты больше похожие на рассрочку через жилищный кооператив;
• Сумма расходов не превалирует над порогом в 50%.

Краткий список минусов

• Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
• просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
• ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
• продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
• договора не имеют государственной регистрации;
• если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
• жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
• отстоять права в суде — проблематично.

Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?

Оцените автора (1

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/zhilishhnyj-kooperativ-ili-ipoteka-plyusy-i-minusy.html