Стоит ли покупать квартиру в хрущевке?

Хрущевки давно перестали быть отличным вложением средств, так как это вторичный рынок жилья, который рано или поздно попадает под снос. Особенно эта тенденция видна в крупных городах. Поэтому нет смысла вкладывать деньги в то, что со временем снесут. Намного сложнее такое жилье и продать, так как без ремонта цена на него падает вдвое.

Какое жилье предпочитает современная молодежь:

• новое и комфортабельное. Молодежь считают, что лучше взять ипотеку на новое жилье, но сделать его по-своему, вместо того, чтоб переделывать старое и вкладывать намного больше средств

• хрущевки требуют глобального капитального ремонта, не просто смены сантехники, и поклейки обоев, но и ремонта полов, замены труб, установки плиты, которая там не предусмотрена;

• хотя жилье зачастую расположено ближе к центру города, оно не имеет мусоропровод и лифт, каждая покупка мебели или бытовой техники сопряжена с большими трудностями, ведь заносить все это нужно на руках, пусть и усилиями грузчиков;
• гулять с коляской тоже неудобно, так как маме приходится носить все вещи, включая ребенка, продукты в руках. Если этаж пятый, то, разумеется, каждая прогулка превращается в испытание.

Минусов в пользовании хрущевкой масса и не все готовы к этому. Проходные комнаты, несовершенная звукоизоляция, совмещенный санузел, слишком маленькая кухня и ветхие двери и окна, все это приводит к тому, что жилье по себе стоимости невероятно низкое.

Если есть возможность вложиться в новую квартиру, или вторичный рынок жилья с износом не более 3-х лет, то это более выгодно, чем приобретать хрущевку, которой уже 50 и более лет. Дома ветшают, капитальный ремонт им делать уже не будут, их проще снести.

Конечно, жить в разрушающейся квартире не вариант, и косметический ремонт все-таки сделать надо, но такими темпами по смене жилья можно еще долго прожить в хрущевке, если ждать ее сноса.

Так выгодна ли продажа

Обычно владельцы решаются сами на обмен или продажу, так как с каждым годом хрущевки падают в цене. Тем более что выходят из строя коммуникации, что ведет то к отключению воды или света в микрорайоне, проблемам с канализацией.

Обмен хрущевки идущей под снос на новое жилье тоже перестал быть популярным. Тут владелец получает квартиру там, где ему дают, а не там, где он хочет. В больших городах типа Москвы собственникам дают жилье за МКАД, что также не является выгодным, ведь увеличивается расстояние до культурного центра, работы и хоть и в новом жилье, но они могут чувствовать себя отрезанными от жизни.

Реконструкция старых районов Москвы затягивается, и жильцам непонятно, то ли им делать ремонт в своем жилье и ждать, то ли продавать его и уезжать. Однако цены на хрущевки больше не в цене, поэтому продав жилье не факт, что хватит на новое.

Гарантированных сроков переселения нет, поэтому и покупателей резко поубавилось. Ценность теперь заключается в удаленности от метро, состоянии квартиры, а не мнимой ценностью получения новой квартиры. Именно поэтому цены стремительно падают.

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА ОДНОКЛАССНИКИ

Друзья, вступайте в нашу группу. Раньше всего новости появляются именно там!

Подписаться

Каждый день полезные советы и маленькие хитрости для квартиры, дома и сада.

Подписаться

Источник: https://fanera-info.ru/arhitektura-domov/pochemu-hruschyovki-tak-stremitelno-teryayut-v-tsene

Покупка квартиры в хрущевке нужно понимать следующее

03 06

Квартиры в хрущевских пятиэтажках почти всегда ругают, но спросом они пользуются. Все-таки это самый дешевый тип городского жилья. Но разные серии хрущевок отличаются и по запасу прочности, и по потребительским качествам.

Причина популярности хрущевок на вторичном рынке жилья – не только сравнительно низкие цены.

Основные массивы хрущевской застройки давно уже превратились из окраин в инфраструктурно развитые серединные районы, в которых имеются школы, детские сады, а часто и метро в пешей доступности.

Главные аргументы противников пятиэтажек образца 1960-х годов – скромные площади квартир, стены, которые не греют и изношенные коммуникации.

В том, что нужно знать потенциальному покупателю хрущевки, мы разбирались вместе с экспертами Санкт-Петербургской палаты недвижимости.

Минусы, переходящие в плюсы

Эксперты говорят, что невысокая плотность застройки хрущевских кварталов для их жителей скорее плюс, чем минус. «Здесь меньше трудностей с парковочными местами, а также не столь острый, как в районах активного нового строительства, дефицит мест в дошкольных и образовательных учреждениях», – отмечает председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко.

В хрущевках нет лифтов и мусоропроводов. С одной стороны, это неудобно, с другой – легче поддерживать порядок, нечему ломаться и забиваться. Наконец, пять этажей легких панелек – это относительно невысокая нагрузка на строительное основание. Поэтому, если такое здание поддерживается в должном техническом состоянии, оно должно без проблем служить долгие десятилетия.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА»:

– Однокомнатные квартиры в панельных пятиэтажках – дефицит. Зато некоторые двух- и трехкомнатные порой предлагают к продаже по ценам «однушек» в более свежих домах, и часто именно это обстоятельство становится для покупателя решающим.

Косметический ремонт позволяет радикально освежить хрущевскую квартиру, но открытым остается вопрос: сколько прослужит сам дом. А здесь все неоднозначно.

Пятиэтажки в разных районах с виду почти одинаковы, но они отличаются по конструктивным особенностям: одни действительно почти неремонтопригодны, другие сохранились лучше многих более новых зданий.

Где эта серия, где этот дом?

В Санкт-Петербурге широко распространены несколько модификаций кирпичной 528-й серии, а также пять массовых серий панельных хрущевок (ниже мы их назовем).

Но в южных и северных районах доминируют разные серии панелек.

Это обусловлено близостью к месту застройки того или иного домостроительного комбината, каждый из которых ставил на конвейер ту или иную разработку архитекторов и конструкторов.

Но не все эксперименты проектировщиков того периода выдержали проверку временем. Поэтому с большой степенью уверенности можно говорить о том, что южные районы Петербурга – это территория относительно неплохих хрущевок. В то же время островки самых ранних и проблемных сосредоточены в северных и восточных районах.

Так выглядят пятиэтажки 507-й и 504-й серий (внешне они почти не отличаются). Это один из самых удачных типов панельных хрущевок

В частности, самыми неудачными с конструктивной точки зрения считаются дома серий ОД (основная зона локации – Невский район), строительство которых велось с 1959-го по 1963 год.

Проблема здесь даже не в том, что не греют облегченные наружные стены из керамзитобетона с прослойкой минваты, а в использовании так называемой бескаркасной конструкции.

Запас прочности обеспечивается исключительно за счет поперечных несущих стен и сварных соединений. В случае коррозии и износа последних здания становятся неремонтопригодными.

Похожую конструкцию (неполный каркас, облегченные наружные стены с прослойкой минваты) имеют ранние дома 335-й серии, которые с 1959 года строили преимущественно в Калининском районе. К 1965 году серию модифицировали, внедрив схему «полный каркас». Но до снятия с производства в 1968 году проблему тонких и не держащих тепло наружных стен разработчикам решить не удалось.

Более удачные пятиэтажки 507-й и 504-й серий с 1960 до начала 1970-х годов строились во всех городских районах. Но в Московском и Фрунзенском районах это основная серия хрущевок.

Дома серий ГИ и А считаются своего рода визитной карточкой юго-западных территорий (Кировский и Красносельский районы). Они возводились с 1959-го по 1968 год и заметно отличаются от других хрущевок как по планировкам квартир (о них скажем ниже), так и по конструкции.

Главное отличие – легкие наружные стены из навесных газобетонных полупанелей. Это слабое место: фасады большинства зданий выглядят непрезентабельно, требуют ремонта и дополнительного утепления.

В то же время сами дома вполне крепкие: основу несущего каркаса здесь составляют поперечные стены из газобетонных блоков, ко всему прочему обеспечивающие сравнительно неплохую межквартирную звукоизоляцию.

Серия 1-502В (в обиходе 502-я серия) – уже не совсем хрущевка, некоторые риэлторы называют их пятиэтажными брежневками. Это действительно дома следующего поколения, которые начали строить в 1964 году, после снятия с производства серий ОД и 335-ой, причем и в северных, и в южных спальных районах.

Так называемые кирпичные хрущевки (ранние дома 528-й серии от двух до пяти этажей) строились в разных районах. По основным планировочным параметрам они близки к панелькам 507-й серии, но даже краткий обзор вариантов здесь требует отдельной публикации.

Три по цене одной

Планировки квартир в панельных хрущевках основных серий, в принципе, похожи. Высота потолка – 2,5 м, тогда как в кирпичных – от 2,5 до 2,7 м.

Но потенциальным покупателям имеет смысл принять во внимание еще две цифры – 2,6 и 3,2 м. Это заданный нормативами того периода шаг поперечных стен.

Двухкомнатные квартиры в подавляющем большинстве панельных хрущевок (например, в 335-й и 507-й сериях), обычно односторонние, со смежными комнатами. Типичная «трешка» имеет общую проходную комнату, к которой примыкает узкая, как вагон, спальня.

Газобетонная хрущевка серии ГИ. Основные массивы таких домов расположены в юго-западных районах Петербурга. В таких домах предлагают только многокомнатные квартиры

Правда, пятиэтажки серий ГИ и А по планировкам радикально отличаются от всех прочих хрущевок. «Однушек» и «двушек» в них нет – искать бесполезно, имеются только трех-, четырех- и даже пятикомнатные квартиры.

Такие дома являются поставщиками на вторичный рынок жилья самых дешевых «трешек», которые по ценам сопоставимы с однокомнатными квартирами. Впрочем, по площадям они также недалеко ушли от последних: всего 42-44 кв.

м (комнаты – 6, 9 и 15 кв. м).

На что еще обратить внимание

Главные минусы хрущевок всех серий – плохая звуко- и теплоизоляция. В зимний период более всего подвержены вымерзанию квартиры, расположенные в торцах секций. Ранние хрущевки имеют невентилируемую кровлю, совмещенную с чердачным перекрытием, которая также не держит тепло. Для жителей верхних этажей это даже более серьезный источник дискомфорта, чем отсутствие лифта.

Пятиэтажки второго поколения (примерно с середины 1960-х годов) имеют подобие чердака, и для их обитателей данная проблема не столь остра. Кровля может быть отремонтирована, а фасады утеплены при плановом капитальном ремонте. В то же время, для ветхих конструкций типа «неполный каркас» радикальных способов лечения строители пока не придумали.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Николай Лавров, вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

– Если вы собираетесь купить квартиру в хрущевке, желательно собрать максимум сведений о доме и окрестных территориях из открытых источников.

Если у вас нет желания или возможности проводить самостоятельное исследование, найдите порядочного риэлтора, который дорожит репутацией, готов работать в ваших интересах и как минимум убережет вас от приобретения некондиции с замаскированными дефектами по цене качественного товара.

Еще один важный момент: в наше время покупателям квартир в пятиэтажках едва ли следует рассчитывать на выгодное расселение и снос в рамках программ реновации.

Информацию о годе постройки и типе любого здания, а также о том, какие виды работ, связанные с капремонтом общего имущества (фасадов, кровли, коммуникаций и т. п.) запланированы для каждого дома на ближайшие годы, можно найти на официальном сайте Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга.

Но следует иметь ввиду, что в данном источнике обозначены только типы (например, хрущевка панельная, хрущевка кирпичная и т. п.), но не конкретные серии домов.

• Источник bn.ru
• Текст Филипп Урбан
• фото Александронок

Источник: http://benua.org/news/pokupka-kvartiri-v-hruschevke-nujno-ponimat-sleduyuschee/

Острый вопрос — покупать или не покупать квартиры в кирпичной хрущевке

Мнения о том, стоит ли приобретать квартиру в хрущёвке в качестве бюджетного варианта жилья, расходятся до противоположных. Но все сходятся в одном — если квартира в хрущёвке, то только в кирпичной.

И этому есть ряд объяснений: кирпичные дома строились более основательно, имеют больший срок эксплуатации, квартиры там более тёплые и менее звукопроницаемые.

Рассмотрим, какие ещё черты характерны для квартир в кирпичных хрущёвках.

Кирпичная хрущёвка

Маленькие габариты, проходные комнаты

Первый недостаток, который у всех на слуху, это маленькие площади таких квартир, тесные коридор и санузел, кухня площадью лишь 5 квадратных метров, в 2–3-х комнатных квартирах одна из комнат непременно проходная.

Тесная кухня квартиры в хрущёвке

• Но сейчас есть возможность несколько подправить эти недостатки:
• — сделать перепланировку, обратившись к дизайнеру;
• — использовать трансформирующуюся мебель, которая широко представлена на рынке.

Увеличенная площадь кухни после перепланировки квартиры в хрущёвке

Квартиры в хрущёвках распланированы так, что окна комнат выходят на разные стороны дома, то есть ориентированы на разные стороны света. Вы это оцените, если ваши маленькие дети играют во дворе: присматривать за ними в окно можно с обоих сторон дома. Если вы любитель выращивать на окошке рассаду, одно их окон по освещённости точно для этого подойдёт.

Отсутствие лифта и мусоропровода — недостаток или достоинство

Отсутствие лифта в хрущёвках будет большой проблемой, если в семье есть инвалид–колясочник или маленький ребёнок, не выросший из коляски. Но в других случаях всё больше людей считают отсутствие лифта и мусоропровода скорее благом, потому что в наш гиподинамический век совершать лишние движения скорее на пользу. И потом, в лифте в хрущёвке вы точно не застрянете.

Низкая стоимость

Статистика показывает, что хрущёвки являются основным типом квартир вторичного жилья на рынке недвижимости. Они привлекают покупателей низкой ценой. Безусловно, квартира в кирпичной хрущёвке — неплохой вариант для молодой семьи, которая желает жить отдельно, но не имеет ещё средств для более удобного жилья.

Хрущёвки выгодно расположены в городе

В отличие от новостроек, где инфраструктура не сильно развита, хрущёвки расположены в более удобных районах города.

Хрущёвки располагаются в тех частях города, где хорошо развита инфраструктура

Старые дворы в хрущёвских домах имеют привлекательный вид: там давно выросли деревья, разбиты клумбы, оформлены детские площадки.

Старые дворы хорошо озеленены

За счёт того, что хрущёвки невысокие, имеют не более 5 этажей, и заселены давно, на каждый двор здесь приходится меньше людей, чем в девятиэтажных новостройках. Многие люди знакомы друг с другом, и поэтому здесь царят особые, более родственные и дружеские отношения между соседями.

Срок эксплуатации хрущёвок уже истёк

Однако, решая свои жилищные проблемы за счёт квартиры в кирпичной хрущёвке, надо помнить, что срок эксплуатации этих домов уже истёк. Они строились в 50-ых годах прошлого века, при этом оговаривалось, что дома подлежат заселению на 50 лет.

Часть кирпичных хрущёвок была капитально отремонтирована, после чего срок их эксплуатации был продлён ещё на 50 лет.

Особенно большой проблемой в приобретённой квартире могут оказаться прогнившие коммуникации, необходимая замена которых может заметно увеличить ваши суммы за такое жильё.

Таким образом, фраза некоторых людей в объявлениях «хрущёвку не предлагать» не совсем обоснована. У этого жилья, как и у любого явления, есть свои отрицательные и положительные моменты.

Источник: https://klademkirpich.ru/stroim-doma/10004plyusy-i-minusy-pokupki-kvartiry-v-kirpichnoj-hrushhyovke

Как продать свою квартиру в «хрущевке» и переехать в новостройку

Квартиры в хрущевках составляют порядка 25%
жилого фонда, при этом являясь наименее ликвидным жильем в России. Избавиться
от такой недвижимости и переехать в новостройку хотели бы многие, однако в
период кризиса продать морально и физически устаревшую квартиру непросто. Эксперты
«Метриум» дают собственникам семь советов по продаже хрущевки.

Определите
адекватную цену

Задумав продать квартиру в хрущёвке, вы должны
четко понимать, что потенциальный покупатель – это самый бедный клиент на
локальном рынке жилья, будь то Москва или провинциальный город. Люди присматриваются
к хрущевке не из-за ностальгии по кукурузе и поднятой целине, а благодаря её
низкой стоимости, которая обусловлена небольшой площадью и высоким износом.

Цена – главное конкурентное преимущество,
которое сработает, только если вы не ошибётесь с нулями в объявлении. Как
показывает практика, владельцы хрущевок в Москве завышают стоимость предложения
в среднем на 5-7% относительно конечной цены продажи.

Лучше всего определять цену сравнительным
методом. Изучите предложения аналогичных квартир на онлайн-платформах
объявлений. При этом рассматривайте только те квартиры, которые схожи с вашей
по следующим характеристикам:

• состоянию;
• площади;
• этажу и расположению на нем (не первый и не
  последний, не угловая);
• расположению дома относительно метро или
  остановок.

Если вдруг вы не найдете в продаже аналогов объекта
(скажем, «однушку»), поищите сходные по данным выше параметрам двух- и
трехкомнатные квартиры. Посчитайте их суммарную стоимость, а потом разделите на
общую площадь. Так вы поймете, сколько стоит квадратный метр вашего жилья.

Только учтите, что чем меньше площадь квартиры, тем дороже «квадрат» в ней, и
наоборот. Соответственно, если средний квадратный метр в двух- и трехкомнатных
хрущевках продается за 135 тыс. рублей, то стоимость вашей «однушки» можно увеличить
до 137-140 тыс. рублей за кв. м.

Будьте готовы к торгам, потому что рыночная
конъюнктура безжалостна к самому неликвидному жилью. Продажи могут затянуться,
а хрущевки – не молодеют. Покупатель, который позвонит вам спустя два месяца
после подачи объявления, может захотеть скидку, даже если цена кажется вам
абсолютно адекватной.

Избавьтесь
от хлама

Бабушкин сервант с хрусталём, дедушкин
«Кожаный мяч-1965», ковёр на стене из Венгрии и магнитофон «Романтик-306» лучше
убрать подальше. Перед фотосессией, а уж тем более перед показом клиенту,
квартиру лучше очистить от всего лишнего.

Во-первых, следует избавиться от откровенно
разваливающихся и неприглядных предметов мебели и утвари. Они катастрофически
портят впечатление от жилья и воздействуют прямо на подсознание клиента, даже
если он прекрасно понимает, что жить с этими вещами не будет.

Во-вторых, чем больше в квартире хлама, тем
менее просторной она покажется покупателю. Поэтому любой ценой отправьте на
свалку (даже если они будут сопротивляться) следующих «монстров»:

• двуспальные кровати;
• диваны-«дутики»;
• шкафы-стенки;
• обеденные столы;
• ковры;
• портьеры из тяжелых тканей (гобелен,
  жаккард, бархат).

В-третьих, лучше избавиться и от личных
вещей, которые буквально «кричат» о людях, когда-то проживавших в квартире: фотографии,
награды и грамоты, детские игрушки, артефакты различных хобби (лыжи, ружья,
удочки, коллекция бабочек), медицинские изделия (костыли, трости), настольные
игры и т.п. Поскольку вы продаете не английский замок XIV века, и даже не «трёшку» в сталинской высотке, аргумент «мы продаём
квартиру с историей» в случае с хрущевкой не работает.

Любой человек подсознательно мечтает о новом
жилье, которое не было связано с жизнью других людей. Поэтому идеал интерьера и
убранства для квартиры в хрущевке, которая ищет нового хозяина, – это номер в
бюджетном пансионате на берегу Черного моря: ничего лишнего, всё по-спартански.

Наведите
порядок

Избавившись от лишней мебели и вещей, вы
обнаружите, что ваша квартира в хрущевке еще хуже, чем вы о ней думали. Рассохшиеся
плинтусы, ребристый пол, стертые пороги, отклеившиеся обои, треснутые и
неровные стены, пятна на потолке и другие следы безжалостного времени точно не
повысят её привлекательность.

Впрочем, спешить с заказом дизайн-проекта у
Филиппа Старка или Келли Хоппен тоже не стоит: полноценный ремонт в продаваемой
хрущевке станет вашей главной ошибкой.

Любые дорогостоящие вложения в отделку и
меблировку, скорее всего, не окупятся. Да, вам удастся продать квартиру дороже,
но финансовый выигрыш будет намного меньше затрат на ремонт.

Поэтому «золотой
серединой» станет «реновация своими руками», для которой понадобятся:

• краска;
• кисточка;
• флизелиновые обои без рисунка;
• побелка, а также другие бюджетные материалы
  и инструменты, известные еще первым новосёлам вашей квартиры. Скорее всего, вам
  удастся уложиться в затраты, не превышающие 10 тысяч рублей. При этом квартира
  будет выглядеть гораздо «свежее». Заменять окна или двери следует только если
  они совершенно разбиты или сломаны.

Помните, что порядок начинается с порога,
поэтому выгляните на лестничную площадку и подъезд, которые первыми встретят
ваших потенциальных покупателей. Не поленитесь выбросить импровизированные
пепельницы из-под кофейных банок, сотрите провокационные надписи со стен,
помойте пол хотя бы у входа в вашу квартиру.

Дайте
хорошее объявление

Реклама – двигатель торговли, а ваша реклама
– объявление в интернете, поэтому оно должно быть идеальным. Назначив
адекватную цену, вы должны составить правильное описание.

Даже если вы обладаете завидным литературным
слогом, не следует упоминать «функциональные планировки», «просторные комнаты»
и «высококачественные материалы» там, где их нет и не было. Сосредоточьтесь на
настоящих преимуществах хрущевок, которые у них есть.

Нередко панельные пятиэтажки расположены в
относительно близких к центру города районах. Старые районы «хрущевской»
застройки обычно не страдают от недостатка социальных объектов и коммерческих
услуг.

Соответственно, с транспортом дела обычно обстоят лучше, чем в
стандартных «спальных районах» брежневской или горбачевской эпох. Добавьте
подробную информацию об удаленности от центра и времени поездки до него.
Опишите какой транспорт ходит в шаговой доступности от вашего дома.

Упомяните
«зелень» – обычно районы хрущевок выгодно отличает обилие взрослых и высоких
деревьев.

В описании также укажите другую информацию,
которая очень важна при продаже вторичного жилья:

• наличие правоустанавливающих документов;
• срок владения;
• количество собственников;
• число зарегистрированных в квартире лиц и их
  возраст;
• история перехода прав собственности на квартиру
  (хотя бы за последние 10 лет – со времен Хрущева точно не надо);
• статус продажи (свободная продажа или со
  встречной покупкой);
• время проведения последнего (или грядущего)
  капитального ремонта.

Наконец загрузите правильные фотографии.
Фотосессию лучше проводить в светлое время суток, желательно с летним пейзажем
за окном. Сфотографируйте все помещения и сам дом. К изображениям жилища
добавьте планировку, расположение квартиры на этаже, вид из окна, сканы важных
документов.

Следите
за реновацией

Если вам посчастливилось родиться
собственником квартиры в московской хрущевке, то судьба и мэрия Москвы
приготовили вам замечательный подарок – новостройку в обмен на старое жилище. В
программу реновации попало свыше 5 тыс.

домов,
однако ее реализация займет немало времени – не менее 15 лет. Поэтому кому-то
может повезти с переездом уже в следующем году, а кому-то – через n-е количество лет.

По данным мэрии Москвы, уже 373 семьи въехали в новые
квартиры.

Участникам программы реновации полагаются
квартиры увеличенной площади в современных домах комфорт-класса. Их стоимость
примерно на 20-30% выше, чем у вашей хрущевки, поэтому дождавшись переселения,
вы выиграете в финансовом отношении куда больше, чем если продадите старую
квартиру.

«Как правило, продавая квартиры в старых
пятиэтажных домах их собственники рассчитывают на последующее приобретение
жилья в новостройке, – говорит Наталья Круглова, генеральный директор
компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

– Для этой группы
покупателей есть еще одна возможность улучшить жилищные условия – trade-in. Многие застройщики и риелторские агентства
предлагают помощь в продаже вторичных объектов с последующем зачислением
вырученных средств в счет покупки новой квартиры в их проектах.

К продаже
старой квартиры подключатся профессионалы, что может существенно ускорить
решение вопроса».

Источник: https://ardexpert.ru/article/13984

Стоит ли покупать «хрущевку» в 2019 году?

Для граждан, вступивших в сознательную жизнь в 60-70-е годы, понятие «хрущевка» является символом целого исторического периода. Немало такого жилья продолжает эксплуатироваться и в наши дни. О его особенностях нам лучше всего расскажут специалисты АН Владис.

Немного истории

Своим названием указанное жилье обязано одному из советских руководителей, а именно Н.С. Хрущеву. С задачей обеспечения трудящихся недорогим жильем он справился довольно успешно.

Применение цельных железобетонных стен и даже готовых санузлов позволяло вести строительство ударными темпами. Строителям оставалось лишь собрать готовую многоэтажку. Кроме панельных хрущевок успешно возводились кирпичные, блочные и прочие типы зданий.

Миллионы семей становились жителями малогабаритных квартир, обладающих стандартным набором удобств.

Хрущевки и их «минусы»

В сравнении со сталинскими зданиями или дореволюционными домами хрущевки считались менее комфортными. Речь шла о небольшой площади помещений и низкой звукоизоляции.

Сказывались и высокие темпы строительства – число недоделок было громадным. Устранение имеющихся проблем отнимало жильцов уйму времени. Со временем площади «хрущевских» квартир росли, а недочеты успешно устранялись. Кухни с 6 кв.м.

росли до 12 кв. м., а сами квартиры оснащались застекленными лоджиями.

Как малогабаритные апартаменты решили жилищную проблему

Лишенное архитектурных изысков жилье предусматривало:

• Прихожую, снабженную удобной кладовкой;
• Совмещенный санузел;
• Жилые комнаты (в разном количестве);
• Кухню со встроенным холодильником, охлаждавшимся естественным способом.

Чтобы проживание в многоэтажке стало еще более удобным, в цокольном этаже гражданам выделялось дополнительное помещение (под погреб либо кладовую).

Жизнь в «хрущевке» — тепло или холодно?

Мнение о холоде в хрущевских квартирах не является беспочвенным. Хуже всего дело обстояло с сериями ОД и ГИ. Такие здания имели массу проблем с герметичностью (особенно угловые квартиры и трехсторонние).

Печально известна и самая экономная серия зданий – 1-335. Вследствие постоянной экономии бетона стены многоэтажек просто трескались. Жителям не помогал никакой ремонт. Попытки утеплить квартиру изнутри также не давали ожидаемого результата.

В итоге подобные здания шли под снос в первую очередь.

Серии домов

Архитекторы не прекращали экспериментировать с малогабаритным жильем и создали более 10 серий зданий. Наиболее популярными считаются:

• К-7. Пятиэтажки, сооружаемые по французскому проекту, снабжались раздельными санузлами, увеличенными кухнями и изолированными комнатами. Однако к шумо- и теплоизоляции по-прежнему оставалась масса претензий;
• 1-335. Самая доступная из серий, пущенная в строй в 1956 году. Дома такого типа практически исчезли из крупных городов;
• 1-464. Низкая себестоимость указанных зданий обеспечила их массовое строительство. С тепло/шумо/виброизоляционными недостатками жителям оставалось лишь смириться. В Москве этим многоэтажкам присваивали индекс 1605/AM-5;
• 1-438. Эти бескаркасные постройки сооружались из шлакоблоков или же кирпича. Для заливки фундамента использовался бутовый цемент. Серия насчитывала сразу несколько модификаций: 438-5; 438-6, 438-8;
• 1-447. Одна из успешных серий, обладавшая достойными тепло- и звукоизоляционными качествами. Строительство велось из силикатного (красного) кирпича. В качестве внутренних перегородок использовались фанерные листы, что исключало последующую перепланировку. А вот размеры комнат здесь были уж слишком маленькими.

 

Кстати, из-за высокой долговечности серию до сих пор не сносят;

Возможна ли перепланировка «хрущевки»

Перепланировка хрущевского жилья является вполне доступным делом. Можно без труда изменить число комнат и полностью реконструировать санузел.

Из проходной комнаты легко получится изолированная, а из кухни и гостиной – одна комфортная столовая. Обилие технологий и материалов позволит преобразить унылую хрущевку до неузнаваемости.

Чтобы в будущем избежать конфликтов с уполномоченными органами, реальную планировку приобретаемого жилья лучше сверить с данными паспорта.

Что учесть при покупке квартиры на вторичке?

Существует продолжительный перечень неудобств, изменить которые не удастся никакому ремонту. Речь идет о низких потолках, высота которых редко превысит 2,5 метра. От подвесных люстр или объемных светильников вам точно придется отказаться.

Лестничные марши отличаются своей узостью, а сами дома – полным отсутствием лифтов. Значит, с транспортировкой мебели и бытовой техники обязательно возникнут проблемы. Масса вопросов возникает к электропроводке, изношенным водопроводным и канализационным сетям.

Присутствие проходных (смежных) комнат также вызывает нарекания.

Стоит ли покупать «хрущевку»

Несмотря на присутствие многих недостатков, приобретение вторичной хрущевки может оказаться довольно выгодным. Речь идет не только о низкой стоимости самой недвижимости. Располагаются данные дома в хорошо обжитых районах, обладающих отлично развитой инфраструктурой. Для одинокого человека или студента такой вариант может оказаться наиболее выгодным.

Главное, заблаговременно выяснить статус дома. Ведь в скором будущем его могут попросту снести. Не помешает и подсчитать сумму, необходимую для выполнения ремонта.

Интересные статьи:  

• Как не переплатить при покупке квартиры — статья
• Проведение сделки покупки/продажи квартиры в Сбербанке — статья
• Советское жилье или новостройки: что лучше — статья
• Как безопасно купить квартиру с непогашенными долгами по ЖКХ — статья
• Вторичное жильё — статья
• Покупка квартиры с мебелью — статья

• Наши офисы:
• Офис «Горьковский»

Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов

1. nn@vladis.ru
2. Телефон: 8 (831) 235-0000

Офис «Автозаводский» Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных nn@vladis.ru 

Источник: https://nn.vladis.ru/news/chto-takoe-xpyshchevka

5 советов тем, кто собирается покупать квартиру в хрущевке :: Жилье :: РБК Недвижимость

Самые распространенные риски приобретения жилья в пятиэтажках Москвы

Анна Белкина/Интерпресс/ТАСС

​Малогабаритная квартира в хрущевке — самое доступное жилье в Москве: цены на такую недвижимость начинаются от 3,5–4 млн руб.

Именно поэтому квартира в пятиэтажке становится для многих первым жильем, купленным самостоятельно.

Однако вложение денег в такую недвижимость не всегда оправдано: зачастую покупка квартиры в хрущевке несет в себе немалые риски — как сугубо бытовые, так и финансовые и даже юридические.

Редакция «РБК-Недвижимости» собрала пять самых важных советов тем, кто планирует поселиться в пятиэтажке.

Проверить, не попал ли дом в программу реновации

Первое, что следует сделать перед покупкой квартиры в хрущевке, — проверить, не включен ли дом в программу реновации. Если пятиэтажка оказалась в списках на снос, у собственников есть перспектива переехать в новый дом (правда, сроки этого переезда по каждому дому до сих пор не уточнены и могут растянуться на несколько лет) и не тратиться на ремонт.

«Покупки жилья в пятиэтажках, подпадающих под снос, представляется сомнительным предприятием. Во-первых, до сих пор нет полной ясности по поводу последовательности и сроков ликвидации старых хрущевок и переезда жильцов в новые дома.

Именно поэтому жителям некоторых зданий, которые будут запланированы к сносу далеко не в первую очередь, придется довольно долго ждать получения новой квартиры. Можно предположить, что в реальности сроки строительства сильно растянутся, больше того, есть опасения, что программа вообще приостановится.

К тому же нужно учитывать, что недавно вступившие в силу поправки в 214-ФЗ потенциально могут радикально изменить конъюнктуру первичного рынка жилья», — говорит директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Быть готовым к снижению стоимости квартиры

Покупатели квартир в хрущевках, не включенных в программу реновации, но расположенных недалеко от сносимых домов, должны быть готовы к тому, что после появления здесь новостроек цены на соседние пятиэтажки неизбежно снизятся — минимум на 10–15%.

Выбирая между хрущевкой и новым домом с лифтом и улучшенной планировкой, большинство покупателей предпочтут последний вариант. Как следствие, владельцам квартир в пятиэтажках придется идти на серьезный дисконт, чтобы продать свою собственность.

Повлиять на падение цен могут и другие факторы — например, снижение уровня инсоляции из-за более плотной застройки, вырубка деревьев под стройплощадки, ухудшение транспортной ситуации.

«Кроме того, нужно понимать: если квартира в сносимой хрущевке приобретается для переезда, то новый адрес может стать совсем не таким удобным, как старый. Например, до метро будет добираться неудобно, школа или детсад окажутся далеко. Пока нет точного адресного списка для переселенцев, проверить это нельзя», — добавляет управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Заложить бюджет на ремонт

Большинство квартир в хрущевках, выставленных на продажу в Москве, не отвечают современным требованиям комфортности и безопасности жилья.

«В некоторых домах до сих пор действуют газовые колонки, которые занимают лишнее пространство и требуют замены на более современное и безопасное оборудование», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

И на повторный ремонт тоже

Если дом стоит в плане на капитальный ремонт, после замены коммуникаций в квартире придется делать полноценный косметический ремонт. В первую очередь это касается хрущевок ранних серий, где коммуникации зашиты в стены — рабочие будут вынуждены их разобрать для замены труб и батарей.

Проверить цены на новостройки в соседнем районе

Иногда более выгодной альтернативой хрущевке может быть квартира в новостройке в том же или соседнем районе.

Ценовая разница между однокомнатной квартирой и сопоставимой по метражу студией в новом доме комфорт-класса составляет не более 10–15% при явных преимуществах последней.

Кроме того, покупателям жилья в новостройках не нужно тратиться на капитальный ремонт — большинство квартир сдаются уже с отделкой. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b697b959a79472e49453250

Стоит ли покупать квартиры в пятиэтажках?

Однако время показало, что жизнеспособность «хрущевок» сильно недооценили. В них по сей день живут, и жилплощадь эта до сих пор пользуются спросом. Интересно, почему? Давайте разберемся на примере Москвы.

Квартиры в пятиэтажках составляют сегодня значительную часть московского вторичного рынка недвижимости. Дома старой панельной застройки сосредоточены преимущественно на востоке и юге столицы. В Подмосковье доля квартир в пятиэтажках значительно выше, чем в столице.

Пятиэтажные дома-хрущевки характеризуются как физическим, так и моральным износом. Планировка помещений в них для жилья неудобная, отсутствует лифт и мусоропровод, потолки низкие, плохие гидро- и теплоизоляция.

Если быть честным до конца, то у хрущевок имеются и определенные преимущества. Дома эти, как правило, расположены вдали от шума больших магистралей в тихих спальных районах.

В этих местах за прошедшие годы сформировалась комфортная инфраструктура: много зелени, уютные дворики, в достатке садики, школы и поликлиники.

И самое главное — нет такой высокой плотности заселения, как в новых микрорайонах, когда на 1 км2 приходится 9 с лишним тысяч человек.

Психологи отмечают, что люди в такой обстановке ведут себя неадекватно, а порой и агрессивно. Что касается неудобств планировки, то в пятиэтажках можно провести переустройство, удалив внутренние перегородки и сделав желаемый ремонт.

И все же, главный интерес к квартирам в пятиэтажках в Москве заключается в доступной цене для широкого круга покупателей. До 2008 года жилье в хрущевках, несмотря на низкое качество, раскупали влет. В период кризиса спрос на них упал, поэтому произошла существенная корректировка цен на недвижимость этой категории.

Сегодня интерес к пятиэтажкам опять вернулся, прежде всего на однокомнатные и трехкомнатные квартиры. И если первые покупают в качестве стартовых квартир молодые пары или бездетные семьи, то вторые идут для семей с детьми. Трешка в пятиэтажке получается дешевле двухкомнатной квартиры в новостройке.

Для семей со взрослыми детьми или пожилыми родителями — это порой единственный вариант решить хоть как-то жилищную проблему.

К примеру, возле станции метро «Полежаевская» была выставлена на продажу однокомнатная квартира в пятиэтажном панельном доме за 5 млн. рублей. В Измайлово малогабаритная однушка (30 м2) стоила порядка 3,7 млн. рублей.

В Подмосковье цены на квартиры в пятиэтажках еще ниже. В Подольске можно приобрести однокомнатную квартиру за 2,5−2,8 млн. рублей, а в городе Рошаль (145 км от столицы) — всего за 750 тысяч рублей.

Рассуждая о том, стоит ли покупать в Москве квартиры в пятиэтажках, можно упомянуть и о том, что некоторые покупатели специально выискивают ветхое жилье, рассчитывая на его снос и последующее расселение в новостройки. Однако купить квартиру в пятиэтажках сносимых серий (1МГ-300, К-7, 1605АМ и II-35) не так просто — жители сами ждут выгодного расселения.

В целом сегодня покупка квартиры в пятиэтажке, наверное, наиболее доступный и простой способ решения жилищного вопроса в Москве. Впрочем, некоторые состоятельные граждане рассматривают такое приобретение как инвестицию.

Но подавляющее большинство просто живут в пятиэтажках, питая надежду, что снос их рано или поздно состоится.

Источник: https://ShkolaZhizni.ru/family/articles/47543/

Cтоит ли сейчас покупать квартиры в хрущевках

Как снос пятиэтажек может повлиять на рынок жилья Москвы

В феврале мэр Москвы заявил о намерении снести 8 тысяч пятиэтажных домов. Он также поручил подготовить поправки в программу сноса ветхих домов и городской бюджет, составить предложения по стартовым площадкам для строительства домов под переселение. Какие дома первыми пойдут под снос, пока неясно, но новости продолжают поступать.

На днях «Ведомости» написали о том, что мэрия допускает возможность сноса не только пятиэтажных домов, но и девятиэтажек, которые построены вместе с ними в пределах одного квартала. Такое масштабное переселение, несомненно, скажется на московском рынке недвижимости. И, возможно, желающие купить квартиру в доме под снос с целью переехать в новостройку есть уже сейчас.

The Village спросил об этом у экспертов.

Алексей Попов

руководитель аналитического центра ЦИАН

Объявления в базах данных обновляются довольно медленно. Пока мы не отмечаем заметных изменений в структуре предложения или их ценовых параметрах. Если до 20 февраля на протяжении 2017 года в экспозицию выходило в среднем 90 квартир в день в пятиэтажных домах, то после указанной даты это число даже немного снизилось (до 76 квартир в день).

Не изменился и средний срок экспозиции квартир в таких домах (до 20 февраля — 81 день, после — 92 дня).

Средняя стоимость лота осталась практически без изменений (6,75 миллиона для объявлений, вышедших до 20 февраля, и 6,69 миллиона для объявлений, вышедших после этой даты).

Андрей Стригалев

директор «НДВ-Девелопмент»

Заявление московских властей всколыхнуло владельцев квартир в пятиэтажках несносимых серий (I-510, I-515 и так далее), ведь реновация кварталов позволит им значительно улучшить жилищные условия за счет переезда в современные и качественные дома. По заявлениям властей, жителей планируют оставить в тех же районах, что, безусловно, делает предстоящую программу привлекательной для собственников квартир.

Вместе с этим нельзя не отметить присутствие выжидательных настроений.

Пятиэтажки массово строились по всей Москве — зачастую целыми кварталами и микрорайонами, — и в общей сложности речь идет о 25 миллионах квадратных метров.

К оценке масштабов обсуждаемой программы применима приставка «мега». Чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на такие районы, как Хорошево-Мневники, Черемушки, Зюзино и прочие локации на карте Москвы.

Мария Литинецкая

управляющий партнер «Метриум Групп»

Очередная программа сноса хрущевок все еще находится в стадии обсуждения, и пока ее конкретные параметры неизвестны, ни покупатели такого жилья, ни его продавцы принципиально не будут менять свою стратегию поведения на рынке.

Владельцы панельных пятиэтажек в ближайшее время едва ли станут снимать с продажи свои квартиры, так как на вторичном рынке сегодня найти покупателя очень непросто. Даже сравнительно ликвидные объекты продаются по четыре-шесть месяцев, не говоря уже о хрущевках, которые относятся к наименее востребованным предложениям вторичного рынка.

В любом случае даже если программа сноса старых пятиэтажек и окажет влияние на рынок жилья, то никак не одномоментно, так как невозможно сразу снести 25 миллионов квадратных метров жилья и построить на их месте 60−80 миллионов квадратных метров (чтобы участие в программе окупилось для девелоперов). То есть новый объем предложения на рынке будет вводиться частями. Сначала в пределах района сноса строится новое жилье с квотой для переселенцев, и только после ее заселения хрущевка освобождает место для нового жилого комплекса с очередной квотой.

На сегодня неизвестны перечень строительных серий, домов, кварталов, которых коснется программа, а также механизмы, которые будут применяться при их расселении. Есть лишь высокоуровневое пожелание, чтобы при переселении жители остались довольны и реализация программы не привела к росту напряженности и протестных настроений.

Установка о переселении жителей в новые дома в том же районе довольно расплывчата, как и сам термин «городской район». То есть в настоящее время сделки с квартирами в этих домах имеют неопределенные инвестиционные перспективы, так как конкретные параметры программы не определены, а ее длительность даже на старте измеряется десятилетиями.

Здесь есть нюанс, связанный с тем, что власти могут предпринять действия против спекулятивных сделок. Не исключено, что государство будет ограничиваться компенсацией для тех, кто незадолго до сноса приобретет квартиру в хрущевке.

Поэтому люди пока еще внимательно оценивают ситуацию, стараясь не предпринимать поспешных решений. Конкретика возможна, когда уже программа реновации кварталов будет разработана и будут предприняты реальные шаги по ее осуществлению.

До момента, пока не будет точно известно о конкретных домах, подпадающих под снос, и сроках их расселения, предпринимать какие-либо действия нет смысла.

Общего увеличения средних расценок на хрущевки, скорее всего, не будет, так как на реализацию проекта уйдет не одно десятилетие. Кроме того, старые пятиэтажки — это все еще наименее востребованный продукт на вторичном рынке Москвы.

Подорожать могут только некоторые объекты, которые попадут в первые очереди сноса (в ближайшие два-три года). Кроме того, они должны находиться в пользующихся спросом у покупателей локациях (запад, северо- и юго-запад Москвы).

Проще говоря, если пятиэтажка будет снесена в ближайшие два года, расположена она, к примеру, в Ломоносовском районе и владельцы квартир в ней будут переселены в новый жилой комплекс в том же районе, то, безусловно, данная хрущевка будет ликвидной.

Квартиры в ней можно реализовать дороже рынка аналогичного жилья и немного дешевле новостройки для переселения. При таких условиях рост стоимости может составить примерно 20 %.

Если же речь идет о пятиэтажках в менее престижных районах, где разница в ценах между первичным жильем на рынке массового сегмента и панельными хрущевками невысока, владельцы смогут повысить цены на свои квартиры не более чем на 5−10 %.

Источник: https://www.the-village.ru/village/business/finance/258810-hruschevki